В рамках анализа рынка объекта оценки были выделены следующие основные ценообразующие факторы, в дальнейшем использованные оценщиком при определении стоимости:

¾ Дата предложения;

¾ Торг;

¾ Местоположение;

¾ Состояние инфраструктуры в районе/ наличие коммуникаций;

¾ Площадь земельного участка, дома;

¾ Назначение и разрешенное использование земельного участка;

¾ Наличие дополнительных построек

Дата предложения

Влияние фактора «дата действия цены» связано с изменением ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом недвижимости до даты рассмотрения указанной сделки. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сделки.

Торг

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости из открытых источников, а также информацию, полученную от сотрудников агентств недвижимости, оценщик счёл необходимым внести поправку на торг. Эта поправка учитывает, насколько цена предложения может разниться с реальной ценой сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. В очень редких случаях цена предложения совпадает с суммой сделки.

В данном случае, поправка рассчитывалась на основании данных приведенных в справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №18, НЦПО, 2016)

Рисунок 3 Корректировка на торг

Местоположение

Местоположение недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность и доходность недвижимости. Таким образом, местоположение не только географическая, но и экономическая характеристика недвижимости. Местоположение характеризуется сосредоточением в районе знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей, удаленностью объекта от центров деловой активности, в том числе от магистральных, общественных, финансовых, торговых комплексов. Определяется транспортной доступностью, в том числе близостью к основным и вспомогательным магистралям, к парковкам для автомобилей, к остановкам общественного транспорта, метро. Данная поправка рассчитывается на основании данных приведенных в справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №7, НЦПО).

Состояние инфраструктуры в районе/ наличие коммуникаций

Среди факторов ценообразования на первый план сегодня стремительно выдвигается состояние инфраструктуры в районе, где расположен участок.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

· электроэнергия;

· газоснабжение;

· остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи)

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" если для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно - технического обеспечения не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно технического обеспечения, плата за подключение не взимается. Таким образом, в случае наличия возможности подключения коммуникация без создания сетей (коммуникации пролагают по границе участка) корректировка на наличие таких коммуникаций не применяется.

Рисунок 4 Корректировка на наличие коммуникаций на участке[10]

Площадь земельного участка, дома

Чем меньше площадь объекта, тем, дороже стоимость одного квадратного метра.

Поправка на площадь также определяется на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А (2016 год, том 3):

    Корректировка на площадь дома

На основании зависимости, опубликованной в сборнике Ко-ИНВЕСТ «Жилые дома», оценщиком, при помощи корреляционно-регрессионного анализа, была выведена закономерность, определяющая зависимость стоимости 1 кв.м. здания от его площади.

Эта закономерность предоставлена на графике ниже:

Наиболее точно (коэффициент достоверности аппроксимации составляет 0,9864) эту зависимость описывает следующее уравнение:

С = 1,0058*x^-0.186,

где: C – коэффициент поправки; x – отношение площади объекта оценки к площади аналога.

Категория земли/разрешенное использование

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- это основа правового режима охраны и использования земель в соответствии государственным территориальным зонированием Существует 7 основных категорий земель:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли поселений;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

РАЗРЕШЁННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА- это использование в соответствии с приведённым выше зонированием (целевым назначением земельного участка).

Оцениваемый земельный участок и все объекты – аналоги сопоставимы по целевому назначению (земли населенных пунктов). Разрешенное использование меняется по заявлению собственника.

Наличие дополнительных капитальных построек на участке

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости, подготовленного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки и Лейфером Л. А, доля дополнительных построек составляет всего 6% в общей стоимости объекта недвижимости (с учетом стоимости земельного участка).

Рисунок 5 Корректировка на дополнительные строения

Оценщик счел возможным внести корректировки на наличие капитальных дополнительных построек в размере 6% от стоимости домовладения.

Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

Цены на земельные участки - далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже.

По оценкам экспертов «РБК-Недвижимость»[11], земельные участки недалеко от воды стоят на 25-50% дороже "безводных", а наличие в пешей доступности леса увеличивает стоимость земли на 25-30%.

По утверждению эксперта загородной недвижимости Renaissance Realty, покупатели готовы доплачивать за «хвойное окружение» до 40% от общей стоимости участка.

По мнению экспертов «КоммерсантЪ», стоимость земли увеличивается примерно вдвое, если она находится непосредственно на берегу водоема, на 30-50% дороже продаются участки с лесными деревьями, от 10 до 20% стоит прибавить к цене участка, если он граничит с лесным массивом.

Специалисты отдела загородной недвижимости компании «Soho Realty» отмечают следующие важные ценообразующие факторы: наличие лесных деревьев на участке, вклад в прирост цены которых составляет 40%, местоположение объекта - 45%, однородное социальное окружение - 12%, наличие инфраструктуры и единая эксплуатационная служба поселка - 25%, архитектурные решения ближайшего окружения - 25% и близость водоема - 35%.

Ценники с плюсом за лес[12]


Прежде чем заняться поиском подходящего участка, покупатели изучают цены. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что участки без подряда с лесными деревьями стоят на 10-15% дороже остальных. В рамках предложения с подрядом, деревья могут поднять стоимость на 20%.

По оценке Александра Разина (Kaskad Family), стоимость «лесного» участка выше в среднем на 25%, но за последний год цены на них повышались незначительно. Так, в среднем рост ценника по дмитровскому направлению составил 5%, по новорижскому – 6-8%. Например, в коттеджном поселке «Зыковский УездЪ» (Новорижское ш. (М9), 72 км от МКАД) земельный участок площадью 16 соток вблизи лесного массива можно приобрести по цене 2,8 млн руб. (коммуникации: электричество, газ, водопровод). В коттеджном поселке «Дмитроград-2» (62 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) стоимость земельного участка у леса площадью 14 соток, где из инженерных коммуникаций – электричество, составляет 860 тыс. рублей.

«Граничит с лесом» - эта фраза исторически увеличивает стоимость участка процентов на 15-30. Если это сосновый лес, то сильнее, если какая-нибудь ольха, то слабее, - отмечает Максим Рудницкий, директор «M9 land». - Поселок, целиком или частично расположенный в лесу, стоит на 30-70% дороже своего аналога в поле». При этом Александр Водовозов («ТКДом») добавил, что от участков на въезде в поселок до крайних лесных участков будет разница практически в два раза.

Самые дорогие земельные наделы традиционно сосредоточены на Рублевском и Новорижском шоссе. Так, по данным агентства TWEED, сотка на лесном участке в бывшем санатории «Барвиха» может стоить $200-250 тыс. Участки, расположенные до Жуковки, имеют среднюю рыночную стоимость порядка $100 тыс. за сотку. На Новой Риге до 10 км от МКАД средняя рыночная стоимость больше подвержена локальным изменениям, но все равно составляет порядка $80-90 тыс. за сотку в организованных охраняемых поселках с коммуникациями.

Независимо от класса недвижимости цены выше в успешных проектах. Коттеджные поселки, где строительство идет по графику, и покупатели видят постоянные перемены к лучшему, цены на прилесные участки без подряда растут на 5-10% в год, рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). «В неудачных проектах застройщики, напротив, вынуждены снижать цены. Но это, к сожалению, никак не влияет на продажи», - отмечает эксперт.