Цены на земельные участки - далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже.

По оценкам экспертов «РБК-Недвижимость»^[20], земельные участки недалеко от воды стоят на 25-50% дороже "безводных", а наличие в пешей доступности леса увеличивает стоимость земли на 25-30%.

По утверждению эксперта загородной недвижимости Renaissance Realty, покупатели готовы доплачивать за «хвойное окружение» до 40% от общей стоимости участка.

По мнению экспертов «КоммерсантЪ», стоимость земли увеличивается примерно вдвое, если она находится непосредственно на берегу водоема, на 30-50% дороже продаются участки с лесными деревьями, от 10 до 20% стоит прибавить к цене участка, если он граничит с лесным массивом.

Специалисты отдела загородной недвижимости компании «Soho Realty» отмечают следующие важные ценообразующие факторы: наличие лесных деревьев на участке, вклад в прирост цены которых составляет 40%, местоположение объекта - 45%, однородное социальное окружение - 12%, наличие инфраструктуры и единая эксплуатационная служба поселка - 25%, архитектурные решения ближайшего окружения - 25% и близость водоема - 35%.

Ценники с плюсом за лес^[21]

Прежде чем заняться поиском подходящего участка, покупатели изучают цены. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что участки без подряда с лесными деревьями стоят на 10-15% дороже остальных. В рамках предложения с подрядом, деревья могут поднять стоимость на 20%.

По оценке Александра Разина (Kaskad Family), стоимость «лесного» участка выше в среднем на 25%, но за последний год цены на них повышались незначительно. Так, в среднем рост ценника по дмитровскому направлению составил 5%, по новорижскому – 6-8%. Например, в коттеджном поселке «Зыковский УездЪ» (Новорижское ш. (М9), 72 км от МКАД) земельный участок площадью 16 соток вблизи лесного массива можно приобрести по цене 2,8 млн руб. (коммуникации: электричество, газ, водопровод). В коттеджном поселке «Дмитроград-2» (62 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) стоимость земельного участка у леса площадью 14 соток, где из инженерных коммуникаций – электричество, составляет 860 тыс. рублей.

«Граничит с лесом» - эта фраза исторически увеличивает стоимость участка процентов на 15-30. Если это сосновый лес, то сильнее, если какая-нибудь ольха, то слабее, - отмечает Максим Рудницкий, директор «M9 land». - Поселок, целиком или частично расположенный в лесу, стоит на 30-70% дороже своего аналога в поле». При этом Александр Водовозов («ТКДом») добавил, что от участков на въезде в поселок до крайних лесных участков будет разница практически в два раза.

Самые дорогие земельные наделы традиционно сосредоточены на Рублевском и Новорижском шоссе. Так, по данным агентства TWEED, сотка на лесном участке в бывшем санатории «Барвиха» может стоить $200-250 тыс. Участки, расположенные до Жуковки, имеют среднюю рыночную стоимость порядка $100 тыс. за сотку. На Новой Риге до 10 км от МКАД средняя рыночная стоимость больше подвержена локальным изменениям, но все равно составляет порядка $80-90 тыс. за сотку в организованных охраняемых поселках с коммуникациями.

Независимо от класса недвижимости цены выше в успешных проектах. Коттеджные поселки, где строительство идет по графику, и покупатели видят постоянные перемены к лучшему, цены на прилесные участки без подряда растут на 5-10% в год, рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»). «В неудачных проектах застройщики, напротив, вынуждены снижать цены. Но это, к сожалению, никак не влияет на продажи», - отмечает эксперт.

Учитывая указанное выше, корректировка не применяется.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в нижеследующей таблице

Таблица 19 Определение рыночной стоимости Объекта оценки

Итоговая стоимость жилого дома без учета стоимости земельного участка, определенная методом сравнительного анализа продаж, составляет: