Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих инвесторов не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св./з х (1-Иå),

Иå = 1 – (1 – ИФИЗ) х (1- ИФУН) х (1 – ИЭ), где:

РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;

СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;

Св./з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;

Иå – суммарный износ;

ИФИЗ – физический износ;

ИФУН – функциональный износ;

ИЭ – экономический (внешний) износ.

В соответствии с договором об оценке, под целью проведения оценки в настоящем отчете понимается определение величины рыночной стоимости. Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. На дату проведения оценки рынок продажи загородной жилой недвижимости сложился таким образом, что потенциальный покупатель, даже располагая всей необходимой информацией по осуществленным затратам на создание оцениваемого объекта жилой недвижимости, не станет ориентироваться на их величину при установлении цены покупки.

В рамках определения рыночной стоимости затратным подходом используются один из следующих методов:

 метод удельных затрат на единицу площади или объема;

 метод поэлементного расчета;

 метод сравнительной единицы;

 метод сводного сметного расчета;

 индексный метод;

 метод расчета по цене однородного аналога.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2 площади или на 1 м3 объема объекта недвижимости). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем – получают стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Суть поэлементного расчета заключается в том, что объект недвижимости разбивается на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т.д. Оценщиками собираются данные затрат по возведению каждого элемента. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта недвижимости.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

Индексный метод заключается в индексации первоначальной балансовой стоимости объекта либо затрат, понесенных при его возведении или реконструкции, с учетом индексов удорожания строительно-монтажных работ.

Метод расчета по цене однородного аналога заключается в подборе объектов, идентичных или аналогичных оцениваемым, по полезности и функциям. Следовательно, в рамках данного метода рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения.

Перечисленные методы определения рыночной стоимости основаны на сложившихся нормативах строительства или на основе существующих смет строительства объекта оценки или объектов аналогов. Рыночная стоимость загородной жилой недвижимости определенная в рамках указанных методов не может учитывать:

 современные тенденции в области строительства загородной жилой недвижимости;

 особенности архитектурных проектов (как правило индивидуальные проекты);

 влияние на рыночную стоимость (стоимость строительства) месторасположение;

 влияние на рыночную стоимость (стоимость строительства) локального местоположения;

 существующую инфраструктуру коттеджных поселков.

Из этого следует, что и продавец при установлении цены продажи не может ориентироваться на величину понесенных затрат при ее создании, как на основной ценообразующий фактор.

На дату проведения оценки фактором, который действительно формирует наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект жилой недвижимости может быть отчужден на открытом рынке, является объем свободных денежных средств, для наименее рискованного инвестирования у потенциальных покупателей на рынке продажи загородной жилой недвижимости.

Принимая во внимание указанное выше, Оценщик отказался от использования затратного подхода к оценке в рамках данного Отчета.