Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах купли-продажи с объектами, подобными объекту оценки по набору ценообразующих факторов. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Имея информацию о ряде предложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовал сравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (количественные и качественные), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок. Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:

-стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;

-стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;

-данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Основной критерий выбора информации, которая может быть использована для оценки конкретного объекта сравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом: Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи и основан на принципе – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. При этом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимых продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов;

Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

После изучения состояния и тенденций рынка жилой недвижимости, были выявлены объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемыми объектами.

Вывод

Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости объекта оценки определяется характером объекта, целью оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В настоящем Отчете для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, для определения рыночной стоимости жилого дома так же сравнительный подход.