Отчет № 819
Об оценке рыночной стоимости жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу:
Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195
Дата оценки: 04.04.2019 г.
Дата составления отчета: 05.04.2019г.
Заказчик: Филянина Виктория Викторовна
Исполнитель: ИП Белова Ксения Викторовна
Кемерово 2019 г.
Об оценке рыночной стоимости жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу:
Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195
Дата оценки: 04.04.2019 г.
Дата составления отчета: 05.04.2019г.
В соответствии с договором № 819 от 04.04.2019 г. нами произведена оценка рыночной стоимости жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м, по адресу: г. Кемерово, Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195.
Целью оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Задача оценки – определение рыночной стоимости Объекта оценки с целью установления стоимости доли имущества. Отчет об оценке подготовлен в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 г., с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №3, №7, №9, №12), утвержденными Приказами Минэкономразвития № 297, № 298, № 299 от 20.05.2015 г., № 611 от 25.09.2014 г., № 327 от 01.06.2015 г. №721 от 17.11.2016г., Стандартами и правилами оценочной деятельности Саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» (СРО «ДСО").
Обращаем Ваше внимание на то, что это письмо не является Отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.
Дата осмотра объекта: 29.03.2019 г.
Дата оценки объекта: 04.04.2019 г.
Дата составления отчета: 05.04.2019г.
На основании информации, собранной и проанализированной в приведенном ниже Отчете об оценке объекта, установлено, что рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 04.04.2019 г. составляет:
Триста девяносто три тысячи) рублей, в том числе стоимость:
земельного участка, под объектом оценки[1]:
2 263[2] (Две тысячи двести шестьдесят три) рубля;
Жилого дома 391 186 (Триста девяносто одна тысяча сто восемьдесят шесть) рублей, без НДС.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ), раздел VIII, глава № 21 «Налог на добавленную стоимость», статья № 149 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)», пункты №№ 22, 23 не подлежит налогообложению (освобождаются от налогообложения) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
| ОЦЕНЩИК | _________________________ / Белова К.В. / |
Оглавление
1. Основные факты и выводы.............................................................................................................................. - 4 -
2. Задание на оценку.................................................................................................................................................. - 7 -
3. Допущения и ограничительные условия, используемые Оценщиком при проведении оценки............................................................................................................................................................................................ - 8 -
4. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике............................................................................... - 10 -
5. Последовательность определения рыночной стоимости.................................................. - 11 -
6. Стандарты, используемые при определении рыночной стоимости и обоснование их использования..................................................................................................................................................................... - 11 -
7. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики.................................................................................................................................................................... - 12 -
8. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки - 12 -
9. Анализ достаточности и достоверности информации.................................................................. - 13 -
10. Источники информации, используемые при определении рыночной стоимости - 13 -
11. Основные термины и определения.............................................................................................................. - 14 -
12. Сведения об объекте оценки............................................................................................................................. - 16 -
12.1 Общие сведения........................................................................................................................................................ - 16 -
12.2 Описание объекта оценки................................................................................................................................ - 16 -
12.3 Фото отчет по объекту оценки...................................................................................................................... - 21 -
12.4 Описание местоположения............................................................................................................................ - 23 -
13. Анализ рынка Объекта оценки........................................................................................................................ - 25 -
13.1. Макроэкономическая ситуация в России........................................................................................ - 25 -
13.2. Социально-экономическая ситуация Кемеровской области.......................................... - 27 -
13.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. - 29 -
13.4. Анализ рынка недвижимости в рудничном районе................................................................... - 29 -
13.5. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.................. - 36 -
14. Анализ наиболее эффективного использования (АНЭИ)........................................................ - 43 -
16. Определение рыночной стоимости.............................................................................................................. - 50 -
16.1 Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом - 50 -
16.2 Определение рыночной стоимости жилого дома сравнительным подходом....... - 59 -
16.3 Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости............................................................................................................................. - 69 -
16.4 Суждение Оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки........................................................................................ - 70 -
17. Заявление о соблюдении требований Оценщика............................................................................ - 73 -
18. Список использованных источников и нормативно-методических материалов - 74 -
ПРИЛОЖЕНИЯ - 76 -
Основные факты и выводы
Таблица 1 Основные факты и выводы
| Порядковый номер отчета об оценке: |
819 | ||
| Основания для проведения оценки: |
Договор на проведение оценки № 819 от 04.04.2019 г. | ||
| Общая информация, идентифицирующая объект оценки: | Наименование объекта оценки: | Часть жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу: Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195 Земельный участок под домом (площадь застройки – 32,1 кв.м.) | |
| Этажность здания: | 1 | ||
| Внутренняя отделка помещений объекта: | Бюджетный ремонт | ||
| Общая площадь объекта, кв.м.: | 32,1 | ||
| Кадастровый (или условный номер) | 42:24:0401057:503 (согласно публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru) | ||
| Текущее использование: | Жилое | ||
| Площадь земельного участка, кв. м | 1059 | ||
| Категория земель | Земли населённых пунктов | ||
| Разрешенное использование | Для ведения личного подсобного хозяйства | ||
| Кадастровый (или условный номер) | 42:11:0104003:405 | ||
| Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: | Частная собственность | ||
| Ограничения (обременения) права: | Не зарегистрировано (см. главу 3. «Допущения и ограничительные условия, используемые Оценщиком при проведении оценки») | ||
| Балансовая стоимость, руб.: | Отсутствует. Собственники – физические лица | ||
| Сведения о Заказчике | Фамилия, имя, отчество: | Филянина Виктория Викторовна | |
| Серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ: | Паспорт РФ серия 32 14 №493468 Выдан 30.12.2009 г. ОУФМС России по Кемеровской области в Центральном районе гор. Кемерово, 19.11.2014 г.; код подразделения: 420-002 | ||
| Адрес регистрации: | Промышленновский р-н, с. Тарасово, ул. Центральная, д. 50, кв.1 | ||
| Сведения о Собственниках (потенциальных пользователях отчета об оценке): | Филянина Виктория Викторовна (договор купли-продажи жилого дома б\н от 18.04.2014) | ||
| Цель и задачи проведения оценки: | Определение стоимости объекта оценки для предоставления в органы опеки и попечительства | ||
| Наиболее эффективный вариант использования объекта оценки: | Жилое (жилой дом с земельным участком) | ||
| Вид стоимости: | Рыночная стоимость в соответствии с договором на проведение оценки № 819 от 04.04.2019 г. | ||
| Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): | 04.04.2019 г. | ||
| Дата составления отчета об оценке: | 05.04.2019г. | ||
| Дата осмотра: | 04.04.2019 г. | ||
| Срок проведения оценки: | 04.04.2019 г. – 08.04.2019г. | ||
| Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке: | |||
| Жилой дом с земельным участком (площадь застройки) | |||
| Сравнительный подход, руб.: | |||
393 449
Жилой дом
Не применялся
391 186
Не применялся
Земельный участок
Не применялся
2 263
Не применялся
393 000
64,7347
6 070,93
72,723
5 404,07
Срок действия отчета об оценке: до 04.10.2019 г.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.[3]
| ОЦЕНЩИК | _________________________ / Белова К.В. |
Задание на оценку
Таблица 2 Задание на оценку
| Объект оценки: | Часть жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 2 398 кв.м. по адресу: Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195 |
| Состав Объекта оценки | Часть жилого дома общей площадью 32,1 кв. м ( в том числе земельный участок – оценивается только площадь застройки 32,1 кв.м) |
| Характеристики Объекта оценки | Жилой дом - назначение: жилое, общая площадь 32,1 кв. м., Земельный участок – площадь 1059,0 кв. м, (оценивается только площадь застройки 32,1 кв.м) категория: Земли поселений, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства |
| Кадастровый (или условный) номер | Жилой дом - 42:24:0401057:503 Земельный участок – 42:11:0104003:405 |
| Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: | Частная собственность |
| Ограничения (обременения) прав: | Не зарегистрировано (см. главу 3. «Допущения и ограничительные условия, используемые Оценщиком при проведении оценки») |
| Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): | 04.04.2019 г. |
| Дата составления отчета об оценке: | 05.04.2019г. |
| Дата осмотра: | 04.04.2019 г. |
| Срок проведения оценки: | 04.04.2019г. - 08.04.2019г. |
| Вид стоимости: | Рыночная стоимость |
| Цель и задачи проведения оценки: | Определение рыночной стоимости объекта оценки с целью установления стоимости доли имущества |
| Основания для проведения оценки: | Договор на проведение оценки № 819 от 04.04.2019 г. |
| Предполагаемое использование результатов оценки и ограничения: | Результаты оценки будут использованы Заказчиком для предоставления в органы опеки и попечительства. Результаты оценки не могут использоваться в иных целях. |
| Допущения и ограничительные условия, используемые Оценщиком при проведении оценки: | См. главу 3. «Допущения и ограничительные условия, используемые Оценщиком при проведении оценки» |
Сведения об объекте оценки
Общие сведения
Таблица 5 Общие сведения о жилом помещении
| № п/п | Показатель | Значение |
| 1 | Объект оценки: | Часть жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1059,0 кв.м. по адресу: Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195 |
| 2 | Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: | Частная долевая собственность |
| 3 | Сведения о Собственнике: | Филянина Виктория Викторовна |
| 4 | Ограничения (обременения) права: | Не зарегистрировано (см. главу 3. «Допущения и ограничительные условия, используемые Оценщиком при проведении оценки») |
| 5 | Кадастровый (или условный) номер | Жилой дом - 42:24:0401057:503 Земельный участок – 42:11:0104003:405 |
| 6 | Балансовая стоимость, руб. | Отсутствует. Собственники – физические лица |
| 7 | Состав объекта оценки: | Жилой дом с земельным участком (площадь застройки) |
Описание объекта оценки
Описание произведено после визуального осмотра. Количественные и качественные характеристики указаны с использованием предоставленной документации (см. главу 7. «Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики»), а также по данным Заказчика. Экспертиза оцениваемого имущества не предполагалась и не проводилась.
Таблица 6 Описание количественных и качественных характеристик жилого дома
| Показатель | Значение |
| Назначение: | Жилой |
| Текущее использование: | Жилой дом |
| Сегмент рынка недвижимости, в котором может позиционироваться объект оценки: | Частный дом |
| Возможность регистрации по месту жительства в данном доме | Есть |
| Общая площадь, кв.м. | 32,1 |
| Жилая площадь, кв.м. | 32,1 |
| Площадь застройки, кв.м. | 37,8 |
| Этаж: | 1 |
| План объекта и экспликация: | 
|
| Отделка: | Бюджетный ремонт |
| Техническое состояние: | Объект оценки не находится в аварийном состоянии и не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт. |
| Вид из окна: | На прилегающую территорию |
| Тип дома: | Малоэтажный жилой дом |
| Год постройки: | 1948 |
| Число этажей: | 1 |
| Материал стен: | дерево |
| Материал фундамента: | ж/б блоки |
| Материал перекрытий: | Нет данных |
| Группа капитальности | Нет данных |
| Фасад дома: | Удовлетворительное состояние |
| Наличие охраны/видеонаблюдения | Нет данных |
| Инженерные коммуникации | |
| отопление | Автономное |
| водоснабжение | Автономное |
| горячее водоснабжение | Автономное |
| канализация | Автономное |
| электроснабжение | Центральное |
| газоснабжение[4] | нет |
| кухонная плита | Электрическая |
| Физический износ: | 39% |
| Наличие подземных этажей: | Нет данных |
| Наличие хозяйственных построек | Есть Сараи, баня, забор |
| Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте | Круглогодичный заезд |
| Другие факторы и характеристики, существенно влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: | Не выявлены |
Таблица 7 Описание количественных и качественных характеристик земельного участка
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: | Частная собственность |
| Ограничения (обременения) прав | Не зарегистрировано |
| Правообладатели | Макарова Лидия Георгиевна (1/2 доли), Макарова Вероника Владимировна (1/2 доли) |
| Категория земель | Земли населенных пунктов |
| Для дачного строительства | Для ведения личного подсобного хозяйства |
| Кадастровый номер земельного участка | 42:11:0101001:817 |
| Кадастровая стоимость, руб. | 7 236,06 |
| Балансовая стоимость, руб. | Отсутствует. Собственник – физическое лицо |
| Общая площадь земельного участка, кв. м | 1059,0 |
| Описание территории участка | Разработан |
| Форма участка | Четырехугольный |
| Топография местности | Рельеф ровный |
| Постройки на участке | Жилой дом, хозяйственные постройки |
| Инженерные коммуникации | Электричество – центральное; водоснабжение, канализация - локальные |
| Расположение земельного участка на кадастровой карте[5] | 
|
| Текущее использование | Индивидуальный жилой дом для личного проживания с придомовой территорией |
| Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте | Есть круглогодичный заезд |
| Данные о наличии деревьев, газона | Есть |
| Почва участков | Никаких проектно – изыскательных работ не проводилось, однако подразумевается, что на участках нет никаких вредоносных почв и подпочв, неблагоприятно влияющих на объект оценки |
| Сервитуты | Предполагается, что на участки распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведение коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участков наиболее эффективным образом |
| Сведения об износе и устареваниях | Земля является невоспроизводимым ресурсом, и износу и устареваниям не подвержена |
| Иные характеристики, оказывающие влияние на стоимость | Отсутствуют |
За декабрь 2018г.
Индикаторы социально-экономического развития Кемеровской области декабрь 2018г.[8]
1) По крупным и средним предприятиям всех видов экономической деятельности.
2) Данные юридических лиц всех видов экономической деятельности, осуществляющие регулярные перевозки пассажиров автобусами (включая маршрутные таксомоторы) по маршрутам общего пользования, и данные органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, осуществляющих функции по организации транспортного обслуживания населения на регулярных автобусных маршрутах общего пользования.
3) За ноябрь.
Индекс промышленного производства за ноябрь 2018г. вырос на 1,8% в сравнении с индексом соответствующего месяца прошлого года.
По показателям оборота розничной торговли так же можно наблюдать положительную динамику.
Индекс потребительских цен в ноябре 2018 составил 104,3%, что так же может свидетельствовать о росте цен.
Общие выводы
· Учитывая площадь Объекта оценки, его расположение, состояние, а также наличие коммуникаций можно сделать вывод о том, что стоимость Объекта оценки будет на уровне среднерыночных данных.
· Ликвидность объекта оценки определена как средняя.
Право собственности
Право собственности
Право собственности
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Типичные
Типичные
Типичные
Типичные
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Февраль 2019г.
Февраль 2019г.
Февраль 2019г.
Февраль 2019г.
0
0
0
116,67
104,17
85,71
Предусмотрен
Предусмотрен
Предусмотрен
-16,1
- 14,38
- 11,83
100,57
89,79
73,89
- 20,45
- 18,26
- 15,03
80,11
71,53
58,86
0
0
0
80,11
71,53
58,86
0
0
0
80,11
71,53
58,86
-
- 10,91
- 8,98
80,11
60,62
49,88
определение весовых коэффициентов
Итоговая стоимость земельного участка (площадь застройки), определенная методом сравнительного анализа продаж, составляет округленно:
2 263 (Две тысячи двести шестьдесят три) рубля, без НДС.
Подбор аналогов
Для отбора объектов-аналогов Оценщиком был использован специализированные сайты по купле-продаже недвижимого имущества: http://cian.ru
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
В данном Отчете оценщиками были выбраны в качестве аналогов 3 жилых дома, расположенных в районе расположения объекта оценки.
Объекты-аналоги анализируются по следующим элементам сравнения:
· наличие дополнительных строений у объектов-аналогов;
· передаваемые права на здания;
· передаваемые права на земельные участки;
· дата продажи;
· возможность торга;
· местоположение;
· общая площадь;
· удобство подъезда;
· состояние объекта (отделка);
Оценщиком проанализирован рынок предложений и выявлены наиболее сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки аналоги, выставленные на рынке на момент проведения оценки.
Таблица 15 Описание количественных и качественных характеристик объектов-аналогов[18]
| Описание | Объект оценки | Объект - аналог №1 | Объект - аналог №2 | Объект - аналог №3 |
| Местоположение | Кемеровская область, г.Кемерово, р-н Рудничный, ул.Нахимова, д.195 | Кемеровская область, Кемерово, р-н Рудничный, Луганская ул. | Кемеровская область, Кемерово, р-н Рудничный, ул. Нахимова, 271 | Кемеровская область, Кемерово, р-н Рудничный, ул. Нахимова |
| Коммуникации | Электричество, Водоснабжение, Канализация | Электричество, Водоснабжение, Канализация | Электричество, Водоснабжение, Канализация | Электричество, Водоснабжение, Канализация |
| Объем передаваемых прав | Частная собственность | Частная собственность | Частная собственность | Частная собственность |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Условия продажи | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Торг |
| Возможен | Возможен | Возможен |
| Дата офёрты (дата сделки) | Апрель 2019г. | актуально на дату оценки | актуально на дату оценки | актуально на дату оценки |
| Цена объекта, руб. |
| 700000 | 650000 | 850000 |
| Площадь, м2 | 32,1 | 30,5 | 33,4 | 31,4 |
| Стоимость 1 кв.м. |
| 22 951 | 19 461 | 27 070 |
| Источник информации |
| https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/203403955/ | https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/202610273/ | https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/203187660/ |
Обоснование корректировок
Земельный участок
не применялся
не применялся
Жилой дом
не применялся
не применялся
Стоимость 1 кв.м с учетом земельного участка, руб. [22]
542 000
(Триста девяносто три тысячи) рублей, в том числе стоимость
ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
542 000
(Триста девяносто три тысячи) рублей, в том числе стоимость
ПРИЛОЖЕНИЯ
C. Документы объекта оценки
A. Объекты-аналоги
Аналоги для расчета стоимости жилого дома
Аналог 1 https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/203403955/
Аналог 2 https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/202610273/
Аналог 3 https://kemerovo.cian.ru/sale/suburban/203187660/
b. Документы объекта-оценки
Отчет № 819
Об оценке рыночной стоимости жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 32,1 кв.м., по адресу:
Кемеровская обл., Г. Кемерово, ул. Нахимова, дом №195
Дата оценки: 04.04.2019 г.
Дата составления отчета: 05.04.2019г.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 206.
