В статье освещена динамика изменения цен первичного рынка недвижимости. Анализируется работа основных застройщиков Калининграда, функционирование всего рынка и факторы, влияющие на динамику изменения цен.

динамика изменения цен, рынок недвижимости, первичный рынок недвижимости.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

 В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Цель нашей работы - провести анализ динамики развития первичного рынка недвижимости на примере строительных компаний Калининграда. В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

- охарактеризовать рынок недвижимости, раскрыть понятие, рассмотреть основных участников;

- дать характеристику динамики средней цены жилья в Калининграде;

- определить динамику изменения цен на первичную недвижимость в Калининграде;

- определить факторы, влияющие на изменение цен;

Использовались нормативно-правовые акты РФ, методики отечественных и зарубежных авторов, а также информация с Федерального сайта государственной статистики.

Рынок недвижимости представляет собой механизм, который обеспечивает взаимодействие между физическими или юридическими лицами, цель которого - обменять имеющиеся права на недвижимый объект на денежные средства или другие активы [1].

Рынок недвижимости делится на две категории: рынок первичной недвижимости (новостройки) и рынок вторичной недвижимости. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами (квартиры в новостройках и строящихся домах), а также приватизированными объектами, которые ранее не проходили госрегистрацию. Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. По назначению недвижимость бывает жилая и нежилая. К жилой недвижимости относятся: дома, дачи, коттеджи, квартиры, комнаты, а также доли домов или квартир. К нежилой недвижимости относятся все виды коммерческой недвижимости (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс) и земли любого назначения.

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

· Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

· Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

· Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Динамика изменения цен на рынке недвижимости Калининграда интересует всех его участников. Продавцы калининградской недвижимости заинтересованы в их росте, а покупателей недвижимости весть о том, что цены на неё выросли, стимулирует к активным действиям, направленным быстрее купить. Рынок ведет себя как живой организм, подчиненный своим законам и правилам. Чтобы повлиять на него, предотвратить развитие тенденций, влекущих негативные последствия, необходимо знать эти законы, изучать их, следить за процессами, анализировать их и своевременно принимать необходимые решения. Понимание причин изменения цен на недвижимость дает понимание будущего рынка недвижимости Калининградской области.

Сильнее всего меняется цена квадратного метра в Калининграде по районам. Однокомнатная квартира в центре стоит в 3-5 раз дороже аналогичного объекта на окраине. Усредненный вариант — недвижимость в спальном районе. Стоимость зависит от:

- года постройки здания — новые многоэтажные дома ценятся выше тех, которые построены в XX веке;

- ремонта или типа отделки — жилье с качественным ремонтом стоит дороже объектов с черновой/чистовой отделкой;

- площади — чем она больше, тем выше цена;

- инфраструктуры района — жилье стоит дорого, если рядом с домом расположены остановки транспорта, магазины, банкоматы, школы, поликлиники, детские сады;

- этажности — недвижимость на средних этажах стоит дороже, чем на первых и последних этажах.

За последние 10 лет рынок калининградской недвижимости пережил много изменений, на которые влияли как миграция, так и большие объемы финансирования в регион. Изменения средней цены за квадратный метр в Калининграде показаны на рисунке 1.

Рисунок 1 - Изменение средней цены за квадратный метр в Калининграде, руб.

Как мы видим, рынок недвижимости в регионе развивался достаточно плавно, единственным исключением стал 2015 год, когда из-за сильного скачка курса валюты резко подскочили цены на жилье.

С рынком первичной недвижимости всё обстоит немного иначе, в связи с недоверием потребителя к надежности строительных компаний. Рынок новостроек начал развиваться относительно недавно. Крупные строительные компании Калининграда показывают достаточно большие объемы строительства, и спрос на новое жилье растет с каждым годом. Динамика изменения цен на первичном рынке недвижимости показана на рисунке 2.

Рисунок 2 - Изменение цен на первичном рынке недвижимости за м², руб.

Как видим, большие изменения в цене были в период с 2015 по 2016 год, когда спрос на новостройки резко вырос в связи с тем, что потребитель начал понимать, что цены на вторичном рынке жилья сильно завышены. Затем цены снизились из-за большего интереса к готовому жилью.

Нами был проанализирован первичный рынок жилья на примере 6 крупнейших по объёмам ввода в эксплуатацию строительных компаний Калининграда. Рейтинг застройщиков и объёмы строительства показаны в таблице.

Рейтинг застройщиков и объёмы строительства

Сегодня причин для роста покупательского спроса на недвижимость, стимулирующего рост цен, несколько:

- Внутренняя миграция. Народ по-прежнему едет из Калининградской области в Калининград, из областей России в областные центры страны, из сел в районные центры – города Калининградской области. Труднее всего приходится Москве. Причина кроется в инфраструктуре, культурно-историческом потенциале, климатических условиях, предлагаемой работе и уровне заработка и пр. Калининград привлекает к себе еще и уникальностью своего географического положения, располагаясь в центре Европы. В больших городах перед человеком открываются новые возможности, ему проще себя реализовать, удовлетворить свои амбиции. Приезжая, люди обустраиваются на новом месте, кто-то начинает со съемного жилья, а кто-то жилье покупает, стимулируя рост цен на недвижимость.

 - Развитие банковских услуг, появление доступных банковских продуктов. В последние годы в Калининграде бурно развивается ипотека – кредитование покупки недвижимости. Условия банков, предоставляющих кредиты на недвижимость, становятся более гибкими, лояльными, и сегодня "ипотечные" сделки купли-продажи недвижимости - рядовая практика. Люди активно пользуются этим инструментом, улучшая свои жилищные условия. Покупателей "с чужими деньгами" становится больше, цены на недвижимость в Калининграде растут.

- Стремление к улучшению жилищных условий. Ветхого и морально устаревшего жилья в стране и в Калининградской области, в частности, очень много. Как только у человека появляется возможность улучшить свои жилищные условия, он это делает.

Нельзя не упомянуть об инфляции. Официальная инфляция в России за 2012 год составила 6,6 %, и недвижимость, которая продается и покупается за деньги, естественно, должна расти в цене только потому, что дешевеют сами деньги. Дорожает всё - не только бензин и хлеб, но и кирпич, и цемент, и металл, и пиломатериалы и пр. И даже если в период кризиса недвижимость не росла в цене, при восстановлении экономики она обязательно покажет положительную динамику, хотя бы только наверстывая потери от инфляции за тот период, пока цены на недвижимость стагнировали или даже снижались. Этот рост цен на недвижимость какое-то время будет превышать существующую инфляцию.

Развитие рынка новостроек в Калининграде находится пока в той стадии, когда продуктом работы строителей – новым жильем не "затоварены все полки" рынка недвижимости. В случае, если предложение недвижимости в Калининграде превысит спрос, конкуренция заставит продавцов снижать цены в борьбе за покупателя, как это уже было в Калининграде в период с 2008 по 2010 год. Спрос на квартиры в новостройках в Калининграде по-прежнему стабилен, и динамика изменения цен на недвижимость в новостройках по-прежнему положительная.

 Рост экономики страны, стабильная и благоприятная ситуация в экономике региона, мировой экономике, ее позитивные показатели позволяют с оптимизмом смотреть в будущее. Граждане, накапливая средства и улучшая свое финансовое положение, задумываются об улучшении своих жилищных условий, продают недвижимость, от которой хотят избавиться, и покупают ту недвижимость, которая им необходима, о которой они мечтали. Организации, подталкиваемые конкуренцией, расширяя сферу своего влияния, борясь за новые рынки, активно развивают свой бизнес и материальную базу, покупают и арендуют недвижимость, которая позволяет им добиваться успеха. Все это активизирует рынок недвижимости и привлекает к нему новых участников. Цены на недвижимость в Калининграде продолжают расти.

Здесь нельзя не отметить особое влияние на Калининградскую область мировой экономики, ее макроэкономических тенденций. Этот факт связан с тем, что очень большое число предприятий Калининграда и Калининградской области "настроены" на экспорт своих товаров и услуг. По этой причине Калининградская область так остро реагирует на поведение экономики стран-соседей, которые еще более зависимы от мировых экономических процессов [2].

Как сильно изменятся цены на новостройки в будущем? Мнения экспертов разошлись даже в пределах одной компании, вот несколько из них: 

"Квартиру покупает только каждый четвертый клиент компании. Инвестируют в жилье все реже, но спрос на первичку вырастет к концу весны",  - считает директор ГК "Ремжилстрой".

"Спрос на "первичку" упал на 60 %, очевиден и спад продаж. Чтобы ситуация выровнялась, потребуется около двух лет", - заместитель директора ГК "Ремжилстрой" [3].

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ