Как уже было выше отмечено, в зарубежных правопорядках вещные обременения оказались востребованы в различных имущественных отношениях. Остановимся на них подробнее.

1. Классической сферой использования вещного обременения является обеспечение услуг по снабжению пожилых людей (выдел пожилым людям, Altenteilsvertragen)*(567). В законе не закрепляется понятие "выдел пожилому человеку", и под этим в юридической литературе понимают пожизненное снабжение правомочного гражданина в связи с отчуждением недвижимого имущества или предприятия*(568). В соответствии с § 14 Закона Австрии от 7 сентября 1958 г. "О единонаследии" (Anerbengesetz) оставшийся в живых супруг, который не является единственным наследником, имеет право требовать соответствующую местным жизненным обстоятельствам поддержку на всю жизнь (отцовский надел) на наследственном крестьянском дворе.

Необходимо заметить, что выдел пожилым людям, как правило, существует в виде смешанного правоотношения, в котором могут содержаться различные повинности (предоставление жилья, денежное содержание, оказание услуг по уходу)*(569). Осуществление этих повинностей может осуществляться в рамках вещного обременения.

2. Другой областью применения вещного обременения выступает обеспечение ренты (die Rentenreallast). Немецкое, австрийское и швейцарское законодательство допускает обеспечение рентных платежей ипотекой либо установлением вещного обременения. Однако зарубежные правоведы отмечают постепенное вытеснение вещным обременением ипотеки из рентных отношений по следующим причинам. Во-первых, поскольку договор пожизненной ренты прекращается со смертью правомочного гражданина, то при заключении договора нельзя определить ни сроки действия обязательства, ни размер общей суммы ренты. Поэтому стоимость обеспеченного залогом требования заранее неизвестна, тогда как § 1115 BGB требует при регистрации ипотеки в Поземельной книге указания суммы требований в денежном выражении. Во-вторых, ипотека уступает место "реалласту" и при срочных договорах ренты, поскольку согласно § 1199 BGB при рентном долге должна быть указана твердая денежная сумма, то в связи с долгосрочным характером рентных отношений стороны могут остаться в убытке. Тогда как при "реалласте" возможна ценностная оговорка обеспечения в виде предусмотренных соглашением различных вариантов изменения размера платежей в зависимости от инфляции и других обстоятельств*(570).

3. Еще одной разновидностью вещного обременения выступает жилищный "реалласт" (die Wohnungsreallast). В немецкой судебной практике сложился подход признания жилищного "реалласта", соответствующего требованиям § 1105 BGB в случае, когда предоставление жилого помещения составляет обязанность определенного лица по договору или завещанию. Повинностью в смысле § 1105 BGB является длительное обеспечение управомоченного лица жильем. Жилищный "реалласт" может возникнуть как при выделе пожилому лицу, так и при личном сервитуте. Дело в том, что если предоставление жилья не обеспечивается вещным обременением, то отношения квалифицируются как ограниченный личный сервитут, в случае представления обеспечения возникает смешанное правоотношение, обозначаемое как жилищный "реалласт". При этом, несмотря на то что в данном праве смешиваются элементы нескольких вещных прав, они в совокупности образуют самостоятельное право - вещное обременение. При ссылке на принцип замкнутости перечня вещных прав отрицается возможность образования нового вещного права*(571).

Вместе с тем заметим, что правовая природа жилищного "реал ласта" породила дискуссию в немецкой доктрине, в связи с чем был сформирован подход, согласно которому в содержании Wohnungsreallast отсутствует обязанность собственника к совершению определенных действий, и он не несет повинности, предусмотренные § 1105 BGB, что в свою очередь противоречит сущности вещных обременений*(572). Однако большинство правоведов склоняются к признанию самостоятельной формы Wohnungsreallast и приводят примеры из практики, в которых на собственника возлагаются обязанности в отношении жилого помещения. Сторонники этого подхода указывают критерии отграничения жилищного сервитута (die bescrankte personliche Wochnungsdiensbarkeit) и жилищного "реалласта". Они полагают, что речь должна идти о жилищном "реалласте" в следующих случаях:

а) когда собственник обязуется не просто терпеть чьи-то действия по использованию жилых помещений, а сам обязан совершать положительные действия, например, по предоставлению жилья, поддержанию его в нормальном состоянии и др.;

б) при обременении доли в общей собственности (§ 1106 BGB), тогда как сервитут возможен только на реальную часть вещи.

Кроме того, жилищный "реалласт" имеет преимущества по сравнению с сервитутом при защите от риска разрушения жилого помещения, так как обязывает в таком случае обеспечить управомоченное лицо другим жильем*(573).

4. В ряде зарубежных законодательств предусмотрена возможность вещного обременения платежей, вытекающих из права застройки (die Erbbauzinsreallast - нем.; der Вauzins - австр.) (§ 9 ErbbauVO; § 3 Положения о праве застройки Австрии - ВaurechtG). Это обременение обозначается как "вещный наследуемый процент строительства" и признается существенной составной частью наследственного права застройки. По немецкому праву владелец обремененной недвижимости в силу наследуемого права застройки несет вещную ответственность за индивидуальные повинности наследственного права застройки согласно § 1107, 1120 BGB*(574).

Вещное обременение права застройки получило распространение и в законах последнего времени. Так, согласно п. 4 ст. 254 Закона Эстонии о вещном праве обязанность уплаты за право застройки может быть внесена в Крепостную книгу в качестве реальной повинности.

5. Традиционным для ряда правопорядков является вещное обременение в соседских и сервитутных отношениях. Первые выступают в виде выплаты денежной ренты в случае нарушения соседями границы смежного участка застройки при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности (Reallast auf die Uberbaurente) (§ 912, абз. 3 § 914 BGB). На такие отношения распространяются правила о вещном обременении, установленном в пользу собственника соответствующего земельного участка*(575). К этим вещным обременениям примыкает обременение денежной ренты пользования дорогой при причинении ущерба соседям (die Notvegrente) (§ 917 BGB).

Вещное обременение в отношениях по использованию сервитутов вытекает из § 1021 BGB, где предусмотрено обременение обязанности собственника по содержанию сооружения, предназначенного для осуществления земельного сервитута.

Сходные положения вытекают из п. 3 ст. 179 Закона Эстонии о праве собственности, согласно которому в случае возложения обязанности на собственника служебной недвижимости по содержанию в порядке строения распространяются правила о реальных повинностях. Кроме того, эстонское законодательство распространяет правила о реальных повинностях на случаи содержания в порядке сервитута опоры (п. 2 ст. 192 Закона Эстонии о праве собственности).

6. Вещные обременения получили некоторое распространение при обеспечении обязанностей содержания общих помещений и сооружений (die Absicherung der Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen). Так, в практике имеются случаи обеспечения "реалластом" платежей при содержании общих подземных гаражей, смежной стены, общих проводов или коллективной антенны*(576). Размер необходимых издержек на содержание таких сооружений не может быть рассчитан заранее, поэтому для обеспечения оплаты возрастающих платежей обременения считаются подходящими обеспечительными правами.

7. Содержанием вещного обременения может быть обязанность поставки тепла и горячей воды владельцам общих отоплений, водопроводов в многоквартирных домах, ряда домов групповой застройки, обслуживаемых общими котельными (отопительный "реалласт", die Heizungsreallast). Существование такого вещного обременения обосновывается тем, что потребитель тепла, не обладающий собственным отоплением, в целях пригодности его жилья для проживания должен быть уверен в длительном паровом отоплении. Поэтому обязательство поставок страхуется как вещное. Как правило, это происходит предоставлением отопительного вещного обременения в пользу владельца земельного участка, на которое поставляется тепло от центрального отопления*(577).

8. Еще одним случаем установления вещного обременения является промышленное вещное обременение (die Industriereallast). Необходимость в нем возникает при обеспечении предприятия энергоресурсами и сырьем. Одной из разновидностей промышленного "реалласта" является вещное обременение в области электроснабжения (Stromlieferungsreallasten), известное еще с 1916 г. Однако в практике отмечается: в связи с тем что в современный период на рынке доминируют большие электроснабжающие организации, обязанные обеспечивать отдельные районы электричеством, такие вещные обременения встречаются редко*(578).

9. В немецком праве имеются случаи признания вещного обременения покупки (die Abnachmereallast). Однако по поводу его существования в литературе отмечаются спорные позиции. Так, в 1979 г. Верховный суд Баварии, рассматривая спор об обязательствах собственников жилья покупать тепло только от определенных поставщиков, признал существование вещного обременения покупки. В связи с этим отдельные правоведы высказались за возможность вещного обременения покупки, полагая, что заинтересованными лицами в таких обременениях выступают различные субъекты предпринимательской деятельности - пивоварни, производители минерального сырья, бензоколонки и др.*(579) Однако существуют и другие суждения, согласно которым обязанность покупки не является никакой повинностью, предусмотренной ст. 1105 BGB, и поэтому не может быть признана вещным правом. По этому вопросу до сих пор нет единства в судебной практике и принимаются противоречивые решения. Сторонники признания вещного обременения покупки полагают, что обязанность регулярной покупки составляет содержание повинности, и поэтому возможно принудительное взыскание земельного участка при неуплате суммы платежей. Они также полагают, что не должно быть запретов для установления вещного обременения покупки, если это выгодно для субъектов предпринимательской деятельности. Все же такие контракты должны соответствовать законодательству об ограничении монополистической деятельности.

Однако противники такого утверждения относят обязанность покупки к области обязательственного права и полагают, что интересы управомоченной стороны должны защищаться обязательственно-правовыми способами защиты*(580).

Анализ материала о сфере применения вещных обременений дает основания для вывода о том, что эти права получили весьма устойчивое применение в течение не одного столетия в германском, австрийском и швейцарским праве. Более того, нововведения в законодательстве о вещных правах Эстонии, Латвии, Македонии, Хорватии, Словении свидетельствуют о формировании общей тенденции для постсоциалистических правопорядков признания значимости института вещных обременений, который позволяет решать современные проблемы правового регулирования отношений в сфере недвижимости.