Вещные обременения как самостоятельный частноправовой институт не были известны римскому праву, и его разработка - заслуга немецких правоведов XVIII-XIX вв. Развитие данного института прошло длинный исторический путь - с зарождения на этапе господства в Германии разделенной собственности феодальных личных повинностей вассала перед сеньором в виде оброка, службы, налога (census, cens, zins)*(540) до образования самостоятельного вещного права на чужие вещи (jurа in re aliena), обозначенного немецкими юристами термином Reallasten*(541).

Предпосылкой конструирования вещных обременений как самостоятельных вещных прав выступил отказ немецкой юриспруденции от разделенной собственности и возникшая в результате необходимость создания более жесткого механизма защиты прав лиц, в пользу которых установлены обременения (т.е. собственников земли). При разделенной собственности власть сеньора в отношении его землевладения и право на получение денежного вознаграждения (чинша, оброка и т.п.) были защищены публичным правом, а с преобразованием вещной повинности в самостоятельное ограниченное вещное право необходимой стала частноправовая защита права на выплату долга.

В связи с этим нужна была концепция обременений, согласно которой из публичных повинностей они должны были перейти в разряд частных прав - в форму самостоятельных прав на чужие вещи, предоставляющих землевладельцу абсолютное право непосредственного воздействия на вещь, а также сильное вещное обеспечение в виде принудительного взыскания за счет земельного участка и вещно-правовую защиту. Разрешением этой задачи занялись немецкие правоведы, и ими был создан ряд концепций вещных обременений: теории сервитутов; залоговой ответственности, объединенной с правом требования; обязательственно-правовая теория; вещно-правовая теория*(542). Доминирующей концепцией в тот период выступала теория, отождествляющая обременения с сервитутами. Ее сторонники относили вещные обременения к достояниям немецкого права и обозначали их как Servitutes juris Germanici. Сторонники теории, отождествляющей вещные обременения с сервитутами, утверждали, что Reallasten - это разновидность известного римскому праву сервитута, заключающегося в предоставлении права действия (Servitus in faciendo consistere non potest)*(543). Представители данного подхода - Герхард (Gerhard), Хайнессиус (Heineccius), Шмидт (Scmidt)*(544).

К началу XIX в. эта теория подверглась резкой критике как несостоятельная, правоведы (Тибо (Thibaut), Захариа (Zacharia), Шрадер (Schrader)) доказали невозможность распространения принципов сервитутов на обременения (Reallasten)*(545). Основным аргументом против признания Reallasten разновидностью сервитута являлось то, что сервитут не может иметь форму действия, поскольку принуждение собственника к совершению поступка противоречило бы римскому правосознанию*(546).

Отказ от теории сервитута позволил признать в качестве основополагающей концепцию вещно-правовой природы Reallasten (в качестве самостоятельного jurа in re aliena)*(547), согласно которой сущность вещного обременения заключается в непосредственной связи управомоченного лица с вещью, проявляющейся через право на использование земельного участка. Под влиянием этой концепции нормы о вещных обременениях были помещены в Книгу третью (Вещное право) BGB 1896 г.

Следует заметить, что намного раньше, чем в BGB, вещные обременения были регламентированы другим кодифицированным актом - АBGB 1811 г. Но на тот момент австрийский закон не смог создать полноценную конструкцию вещного обременения и в отличие от немецкого права в нем нет даже специального раздела о вещных обременениях, а нормы о них разбросаны по различным параграфам уложения (§ 512, 530, 686, 687, 928, 1122, 1150, 1480, ABGB)*(548). В отличие от австрийского права, ZGB 1907 г. вслед за немецким уложением в § 782-792 закрепил достаточно прочную правовую основу регулирования Grundlast.

Между тем, несмотря на наличие в феодальном праве Франции вещных обременений, они не были закреплены в качестве самостоятельного ограниченного вещного права во французском гражданском законодательстве. Отсутствие вещных обременений в Code Civil 1804 г. следует объяснять особенностями исторических условий разработки и принятия данного акта. Французский гражданский кодекс был принят после Великой буржуазной революции как результат буржуазных реформ, закон, необходимый для перехода к капитализму. Очевидно, что провозглашенный кодексом принцип абсолютного характера права собственности был несовместим с феодальными вещными обременениями, сущность которых состоит в принуждении собственника к определенным действиям.