Определение вещного обременения вытекает из § 1005 BGB, где установлено, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счет земельного участка*(549). Сходное понятие содержится и в новых законодательствах, в которых закреплено: вещь может быть обременена таким образом, что каждый очередной собственник недвижимой вещи должен вносить лицу, в пользу которого установлена реальная повинность, периодические платежи деньгами или в натуре либо совершать определенные действия (ст. 229 Закона Эстонии о вещном праве, ст. 1260-1261 Гражданского закона Латвии, ст. 247 Закона Хорватии о праве собственности и других вещных правах, ст. 236 Закона Македонии о праве собственности и других вещных правах).

Закрепленная в BGB дефиниция позволила отнести вещные обременения в начале прошлого века к правам использования, так как главенствующим элементом Reallasten являются правомочия на использование земельного участка (в виде получения платежей и иного содержания), тогда как право требования выплат (личная ответственность) является дополнительным признаком*(550).

Определение вещных обременений в прошлом столетии как прав использования (Nutzungsrechte) соответствовало тому периоду, поскольку повинности выплачивались из обремененного земельного участка в значительной степени натуральными продуктами, которые производились на земельном участке. Однако в настоящее время "натуральные" платежи встречаются редко и существуют иные разнообразные варианты повинностей по вещному обременению (уплата денег, услуги по техническому обслуживанию, поставка воды, газа, энергии, минеральных ресурсов и др.)*(551). Основное назначение современных вещных обременений немецкие правоведы видят в возможности их применения в качестве средства обеспечения платежей, услуг, натуральных выплат и других обязанностей (Sicherungsrechte) и "праве реализации" (Verwertungsrechte) вещи в случае невыполнения повинностей, составляющих содержание обременения. Поэтому ученые называют вещные обременения по-разному: как обеспечительные права*(552) либо как права реализации (распоряжения)*(553), а также как права, имеющие смежный характер, соединяющие права пользования земельным участком и права реализации*(554).

Современное содержание вещного обременения рассматривается как возможность субъекта ограниченного вещного права на осуществление следующих вещных правомочий:

а) пользование земельным участком;

б) принудительное удовлетворение требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок.

В немецком и австрийском праве в составе вещного обременения называют еще одно правомочие - на приведение осуществляемых предоставлений в соответствии с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть определены включенными в соглашение условиями (так называемая ценностная оговорка - Gleitklauseln)*(555). Совокупность перечисленных правомочий позволила характеризовать вещные обременения как права, обладающие абсолютным характером и свойством непосредственного воздействия на вещь, и, соответственно, признать их вещными*(556). Так, правомочие пользования рассматривается как вещное правомочие, как возможность получения выгод за счет земельного участка от уплаты платежей, оказания услуг, поставки товаров и т.п. от каждого очередного собственника земельного участка. При неосуществлении предусмотренных обременением повинностей управомоченное лицо вправе реализовать второе вещное правомочие - предъявление требования о принудительном взыскании долга за счет продажи недвижимости. Интересно отметить, что в немецкой и австрийской правовой доктрине существует мнение, согласно которому вещный характер имеет и правомочие на ценностную оговорку, основывающееся на том, что приведение в действие ценностной оговорки возможно с учетом зарегистрированных в Поземельную книгу обстоятельств без заключения дополнительных соглашений с лицом, на которое возложено обременение (т.е. непосредственно, без участия последнего)*(557).

Включение вещного обременения в число вещных прав обусловливает возможность применения вещно-правовой защиты, необходимость занесения в Поземельную книгу, свойство следования и что особенно важно - позволяет распространить принцип замкнутого перечня (numerus klausus), устанавливающий правило о закреплении видов вещных прав и их содержание законом.

Содержание вещного обременения путем сформулированных выше правомочий позволяет наиболее четко отграничить вещные обременения от известных немецкому праву ипотеки, поземельного долга (Grundschuld) и рентного долга (Rentschuld)*(558). Главным отличием является то, что вещные обременения - это самостоятельные вещные права, содержащие вышеперечисленные вещные правомочия, тогда как ипотека и рентный долг - субсидиарные права, обеспечивающие основное обязательство и содержащие только правомочие в виде возможности удовлетворения требования за счет земельного участка при неисполнении основного обязательства*(559). Ипотека, рентный и поземельный долг не предоставляют управомоченному лицу права требовать выплаты платежей и возможности включения ценностной оговорки*(560). Аналогичные правомочия могут быть включены в содержание основного обязательства, которое они обеспечивают. Важным является и то, что в современный период ипотечный долг наиболее востребован в финансовой сфере, в отношениях банковского кредитования, и его использование связано с оборотом ценных бумаг. Вещные обременения мало востребованы в банковской практике*(561). Кроме того, немецкие юристы отмечают постепенное вытеснение ипотеки вещными обременениями из отдельных сфер: обеспечения ренты и выдела пожилым людям*(562).

Необходимо обратить внимание на то, что понятие "вещные обременения" используется в разных значениях: в широком и узком. Еще Л. Дункер, отмечая двойственность вещного обременения, писал о том, что в широком смысле под ним в германском праве понимается любое обременение, наложенное на недвижимое имущество и переходящее на владельца (ипотека, право преимущественного приобретения и право на арест имущества и некоторые другие ограничения права собственности). В узком и собственном смысле под вещным обременением (Reallasten) понимается такое обременение, наложенное на земельный участок, согласно которому его владелец обязан совершить действие*(563).

Наиболее значимая классификация вещных обременений вытекает из § 1110-1111 BGB, где закреплено вещное обременение в пользу собственника (Subjektiv-dingliche Reallast) и вещное обременение в пользу определенного лица (Subjektiv-personliche Reallast). Аналогичное деление закреплено и в других законодательствах: п. 2 ст. 782 ZGB; ст. 236-237 Закона Македонии о праве собственности и других вещных правах; п. 2 ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии; ст. 1263 Гражданского закона Латвии; п. 2 ст. 250 Закона о вещном праве Словении; ст. 248 Закона Хорватии о праве собственности и других вещных правах.

Вещное обременение в пользу собственника земельного участка не может быть отделено от права собственности на этот участок, оно не передаваемо, не может быть обременено другим правом. В отличие от этой формы вещное обременение в пользу определенного лица не может быть связано с правом собственности на земельный участок. По общему правилу данное вещное обременение передаваемо и обременяемо другим правом (например, узуфруктом, залогом).

Из представленного деления вытекает еще одно, не менее важное. Дело в том, что лицо, в чью пользу установлено обременение (субъект вещного права), может оставаться собственником земельного участка либо быть несобственником. И поэтому установление вещных обременений возможно в различных ситуациях:

а) при передаче вещи лицу, на которое возложено обременение. В этом случае продавец передает право собственности и взамен приобретает вещное право использования и реализации (вещное обременение в пользу несобственника). Такая ситуация возможна при вещном обременении ренты, "выделе" пожилому человеку, вещном обременении покупки и в других случаях;

б) при передаче земельного участка с условием сохранения за собой права собственности до наступления определенного обстоятельства (например, до полной оплаты покупателем стоимости земельного участка) (вещное обременение в пользу собственника, § 1110 BGB). В этом случае лицо, в чью пользу установлено обременение, остается собственником и в то же время опосредованным владельцем, а также приобретает ограниченное вещное право на собственную вещь. Такое положение в целом нетипично для системы, в основе которой лежит римское право, так как согласно римскому принципу "не может быть вещного права на свою вещь". Вместе с тем немцы сделали исключение из данного правила и допустили Eigentumreallast*(564). Чаще всего такая ситуация возникает при совпадении в одном лице субъектов, в чью пользу установлено обременение и на которого возложены повинности*(565). Практическое значение данного положения заключается в возможности собственника участвовать в общей очереди субъектов различных прав на его вещь в случае обращения на нее взыскания*(566).