Из анализа законодательства стран континентальной Европы заметны общие тенденции развития правового регулирования вещного права преимущественной покупки (относительно понятия, видов, оснований возникновения и прекращения, условия исполнения и др.). Легальное определение преимущественного права покупки как ограниченного вещного права вытекает из § 1094 BGB, где закреплено, что земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело по отношению к собственнику преимущественное право покупки. Более конкретизировано содержание этого права в п. 1 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве, в котором закреплено, что недвижимая вещь может быть обременена таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право преимущественной покупки, при отчуждении недвижимой вещи вправе заступить на место первого приобретателя. Сходные положения вытекают из ст. 1381 Гражданского закона Латвии, § 1072 ABGB, ст. § 602-603 ГК Чехии, ст. 681a-365 ZGB.

Под влиянием немецкой доктрины преимущественное право покупки в законодательстве ряда современных государств приобрело двойственный характер: при продаже движимых вещей - обязательственно-правовой, а при продаже недвижимых - вещно-правовой режим. При этом, как правило, нормы о вещном преимущественном праве покупки имеют отсылочный характер к положениям об аналогичном обязательственном праве.

Так, в BGB вещное право преимущественной покупки регулируется § 1094-1104 Книги третьей "Вещное право", обязательственное право преимущественной покупки § 463-473 Книги второй "Обязательственное право".

В АBGB нормы о преимущественном праве покупки помещены в раздел о договоре купле-продажи, а непосредственно - в положения об условиях купли-продажи (§ 1072-1079). При этом в соответствии § 1073 право преимущественной покупки недвижимого имущества подлежит регистрации в Поземельной книге и является вещным правом.

В ГК Чехии право преимущественной покупки (Рredkupni pravo) регулируется § 602-606, при этом п. 2 § 603 прямо закрепляет, что право преимущественной покупки на недвижимое имущество является вещным правом и подлежит регистрации в Кадастре недвижимости.

ГК Латвии в абз. 2 ст. 1381 регулирует право выкупа (Izprirkuma tiesiba) как вещное право, подлежащее регистрации в Поземельной книге, а ст. 2060-2063 регулируют право преимущественной покупки как особое условие договора купли-продажи. В качестве вещного права его рассматривает и Закон Эстонии о вещном праве (ст. 256-275).

Любопытно заметить, что швейцарское законодательство, распространяя на преимущественное право покупки некоторые элементы вещно-правового режима, не относит его к числу вещных прав, а регламентирует как ограничение права собственности. Так, в ZGB нормы о Vorkaufsrescht помещены в ч. 4 о вещном праве (ст. 681-364-682а-371) нормы о содержании и ограничениях права собственности (Verausserungsbeschrankungen, ограничение отчуждения)*(448). Вместе с тем преимущественное право покупки недвижимости по ZGB обладает вещно-правовыми элементами. В частности, п. 3 ст. 681a-365 ZGB устанавливает, что управомоченное лицо вправе предъявить требование к каждому приобретателю земельного участка. Право преимущественной покупки в силу договора регистрируется в Поземельной книге (ст. 681b-366 ZGB).

Вещно-правовые элементы также вытекают из конструкции "преимущественных предоставлений", регламентированных ст. 831-842 ГК Франции. Речь идет о праве пережившего супруга и всякого наследника, являющегося собственником, на преимущественное предоставление путем проведения раздела с доплатой, если она имеет место, за любое сельскохозяйственное, коммерческое, промышленное, ремесленное или свободное предприятие, его часть или идеальную долю в таком имуществе. Несмотря на то что Code сivil прямо не называет эти права вещными, традиционно в юридической литературе они характеризуются в качестве вещных*(449).

Вещное и обязательственное право преимущественной покупки имеют серьезные отличия, которые логично отражены в нынешнем законодательстве и весьма значимы в правоприменительной практике. В целях создания более полного представления об особенностях вещного права преимущественной покупки анализ указанных категорий представляется важным, в связи с чем остановимся на нем подробнее.

Во-первых, предметом вещного права преимущественной покупки является земельный участок (§ 1094 BGB, § 1072 АBGB) либо недвижимое имущество (ст. 1381 Гражданского закона Латвии, ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве). Тогда как предметом обязательственного права выступают любые движимые вещи (§ 463 АBGB, ст. 2060 Гражданского закона Латвии).

Во-вторых, субъектом вещного права покупки могут быть любые физические и юридические лица, и в отличие от обязательственного права также собственники другого земельного участка (при subjektiv-dingliche Vorkaufsrescht).

В-третьих, вещное право преимущественной покупки обязывает не только заключающего договор собственника обремененного земельного участка, но и каждого его правопреемника*(450).

В-четвертых, обязательственное преимущественное право покупки исполняется один раз (п. 1 § 275, п. 1, 3 § 280 BGB), тогда как вещное право покупки согласно § 1097 BGB может быть установлено в отношении нескольких либо всех случаев продажи*(451).

В-пятых, обязательственное право преимущественной покупки не применяется при продаже вещи в рамках принудительного исполнения и конкурсного производства при банкротстве (§ 471 BGB), тогда как вещное право преимущественной покупки согласно п. 1 ст. 1098 BGB может быть осуществлено, если земельный участок продается по усмотрению управляющего по делу о несостоятельности.

В-шестых, на основании п. 2 § 464 BGB стоимость продаваемой вещи определяется на условиях, которые устанавливаются соглашением между обязанным и третьим лицом. Это регулирование диспозитивно в рамках обязательственного права, тогда как при вещном праве, основанном на принципе фиксации права, стоимость определяется договором между продавцом и третьим лицом*(452).

В-седьмых, если предмет обязательственного права к моменту реализации права преимущественной покупки уже передан третьему лицу, тогда как правомочный гражданин эффективно исполнил свое право преимущественной покупки, то продавец несет ответственность по п. 4 § 275 BGB (если передал ее покупателю до реализации права управомоченным лицом), либо согласно п. 4 § 275 BGB, п. 3, 4 § 280 BGB, т.е. на основании положений о возмещения вреда (если передача произошла после реализации права преимущественной покупки). При осуществлении вещного права преимущественной покупки независимо от передачи вещи третьему лицу действуют положения п. 1 § 1098, п. 1 § 888 BGB*(453). Любопытное правило с позиций защиты прав лиц, обладающих вещными и обязательственными правами, закрепляет ст. 2063 Гражданского закона Латвии, согласно которой если вещь перепродана без сообщения об этом лицу, имеющему право преимущественной покупки, то оно может требовать возмещения понесенных вследствие этого убытков только от своего покупателя; но к новому приобретателю и вообще к любому третьему лицу он может предъявить свои иски лишь тогда, когда это лицо действовало злонамеренно или когда предмет права преимущественной покупки составляет недвижимая собственность и это право внесено в земельные книги (т.е. при вещном праве преимущественной покупки).

Интересно заметить, что в свою очередь вещное преимущественное право покупки может быть установлено в пользу собственника соответствующего земельного участка, и в этом случае не может быть отделено от права собственности на земельный участок (субъективно-вещное право) (subjektiv-dingliche Vorkaufsrescht), либо в пользу определенного лица, которое не может быть увязано с правом собственности на земельный участок (субъективно-личное право) (subjektiv-personliche Vorkaufsrescht) (§ 1103 BGB)*(454). Сходная дифференциация получила развитие в законодательстве других стран*(455). Отличия между этими видами преимущественного права покупки имеют большое практическое значение. Субъективно-вещное преимущественное право покупки устанавливается, как правило, в пользу сособственников в общей собственности, тогда как субъективно-личное право возникает в пользу нанимателя жилого помещения либо лица, имеющего право застройки земельного участка. Субъективно-вещное преимущественное право покупки считается существенной составной частью земельного участка (п. 1 § 1103 BGB), следует судьбе участка, если иное не установлено договором или законом.

Германскому законодательству известна конструкция, которая предоставляет возможность установления "преимущественного права собственника". Она возникает в случае, когда управомоченное лицо приобретает обремененный земельный участок в собственность и субъективно-личное право преимущественной покупки не теряет силу*(456).

Основания возникновения. Преимущественное право покупки возникает по основаниям, предусмотренным договором или законом. Условие, его предусматривающее, может возникнуть из различных гражданско-правовых сделок (из договора купли-продажи, дарения, мены, аренды). Основанием таких сделок согласно немецкому праву выступает нотариально удостоверенное соглашение (например, о передаче земельного участка в собственность либо договор аренды с условием преимущественной покупки и др.) и регистрация этого права в Поземельной книге. Как уже говорилось, в немецком праве регистрация в Поземельной книге имеет силу предварительной записи и служит для обеспечения права преимущественной покупки заинтересованного лица от всех третьих лиц. Правовым основанием возникновения преимущественного права покупки также может выступать завещание (§ 1939, 2147 BGB (положения о завещательном отказе), ст. 1382 Гражданского закона Латвии). Большие особенности имеет процесс возникновения вещного права преимущественной покупки немецкого права, который состоит из трех этапов: заключение обязательственной сделки и ее нотариальное удостоверение (Verpflichtungsgeschaft) (это может быть договор купли-продажи, аренды земельного участка); заключение вещного договора (dingliche Einigung) и его регистрация (Eintragung) в Поземельной книге (согласно ст. 873 BGB)*(457). Иной порядок установлен ст. 257 Закона Эстонии о вещном праве, согласно которому вещное преимущественное право покупки возникает на основании сделки с момента внесения записи в Крепостную книгу.

Наряду с этим имеется ряд законных прав преимущественной покупки, возникновение которых не требует специальной формы и регистрации в Поземельной книге, например, право муниципальных органов на приобретение незастроенных земельных участков*(458).

Прекращение преимущественного права покупки. Существует несколько оснований прекращения преимущественного права покупки. В качестве таковых, как правило, выступают его осуществление или неосуществление управомоченным лицом. Исполнение происходит путем подачи письменного заявления от управомоченного лица о намерении приобрести земельный участок. При этом следует иметь в виду, что исполнением прекращается только субъективно-личное преимущественное право покупки и только в случаях, когда оно не передается по наследству и не может быть перенесено иным образом на другое лицо. Субъективно-вещное преимущественное право покупки, как правило, исполнением не прекращается, если иное не вытекает из закона или договора.

Особенностью вещного преимущественного права покупки является то, что основанием исполнения (осуществления) права является заключенный между обязанным лицом (собственником) и третьим лицом (покупателем) письменный договор купли-продажи земельного участка (§ 463 BGB, п. 1 ст. 261 Закона Эстонии о вещном праве, ст. 2061 Гражданского закона Латвии). Обязанное лицо должно незамедлительно сообщить лицу, обладающему преимущественным правом покупки, о содержании договора, заключенного с третьим лицом. В этом случае управомоченное лицо в течение двух месяцев (п. 2 § 469 BGB, ст. 263 Закона Эстонии о вещном праве, ст. 2061 Гражданского закона Латвии, § 605 ГК Чехии) либо трех месяцев (согласно п. 2 ст. 681a-365 ZGB), либо в течение 30 дней (§ 1075 АBGB) вправе подать заявление обязанному лицу об осуществлении права преимущественной покупки, которое, как правило, не требует соблюдения формы, установленной для договора купли-продажи (исключением выступает Закон Эстонии о вещном праве, предусматривающий необходимость нотариально удостоверенного заявления, п. 1 ст. 264 Закона). С осуществлением преимущественного права покупки совершается купля-продажа между правомочным и обязанным лицом на условиях, которые обязанное лицо согласовало с третьим лицом (§ 464 BGB, ст. 265 Закона Эстонии).