Вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно известны гражданскому праву ряда стран континентальной Европы. Они получили законодательное закрепление в результате кодификации австрийского и немецкого гражданского законодательства XIX в. в виде Reallasten, а при кодификации в швейцарском праве в начале прошлого века они стали известны как Grundlasten*(528). Несмотря на теоретическую разработку вещных обременений еще немецкими пандектистами, они не утратили актуальность в настоящее время и в современных социально-экономических условиях считаются одними из наиболее подходящих обеспечительных вещных прав использования недвижимости при возникновении долгосрочных имущественных отношений*(529). Поэтому неслучайно, спустя столетие при формировании нового гражданского законодательства некоторых европейских стран (Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии), в связи с провозглашением частной собственности и других вещных прав на землю, вещные обременения вновь обретают популярность. В частности, вещные обременения закреплены в гражданском праве Хорватии в виде stvarnim teretom, Эстонии - reaalkoormatised, Латвии - realnastas, Словении - pravica stvarnega bremena и Македонии как "реален товар"*(530).

Значимость этого института в начале прошлого века была отмечена И.А. Покровским "крупной теоретической новизной по сравнению с римским правом"*(531). В отношении вещных обременений он писал: "...этот институт оказался жизнеспособным; он пережил создавшие его отношения и, отбросив свои архаические виды (например, повинности в виде натуральных продуктов), оказался способным удовлетворять некоторым новым экономическим потребностям"*(532).

Сегодняшние вещные обременения не только оставили далеко позади известные феодальному праву оброки, десятины, натуральные выдачи и личные повинности, но и некоторые разновидности, известные еще в прошлом веке*(533). Современное значение вещного обременения заключается в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей пожизненно либо в течение длительно периода, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка.

В зарубежных правопорядках вещные обременения применяются при продаже земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении сервитутных прав, отношениях застройки. Распространение получили вещные обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные обременения*(534). Многие из перечисленных вещных обременений не были известны прошлому столетию, их конструкция разработана в связи с требованиями усложнившегося имущественного оборота. Актуальность этого института в европейских странах отмечается и современными зарубежными юристами, проблемы регулирования вещных обременений раскрываются в научной и учебной литературе последних лет*(535).

Категория обременений (ограничений) также известна российскому законодательству, но не в качестве самостоятельного вещного права, а в виде "наличия установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)" (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")*(536). Обременения (ограничения) привлекают интерес представителей как гражданско-правовой, так и земельно-правовой науки, а также науки теории права*(537). Однако действующее законодательство не рассматривает обременения как самостоятельную группу ограниченных вещных прав на чужие вещи. Более того, в отечественном праве нет ни одной научной работы, посвященной исследованию вещных обременений как ограниченных вещных прав. Между тем в цивилистической доктрине допускается возможность введения данной конструкции в виде самостоятельного вещного права*(538).

Серьезным шагом на пути создания указанного института в отечественном праве следует признать предложенное Концепцией развития гражданского законодательства РФ внедрение в систему вещных прав "вещных выдач" (п. 10.1-10.5 разд. IV). В современном российском правопорядке становится востребованным использование недвижимости не только как средства для удовлетворения потребностей в жилье, сельскохозяйственном использовании, производстве, но и в качестве финансового инструмента, объекта для извлечения прибыли, средства обеспечения обязательств, гарантии благосостояния в старости, которое может быть сконструировано в виде "вещных выдач". Как свидетельствует практика, правовых конструкций для достижения предусмотренных целей использования недвижимости в российском праве недостаточно*(539).

В связи с этим представляется интересным обратиться к конструкции вещного обременения (реальной повинности) как самостоятельного ограниченного вещного права, наиболее серьезная разработка которого осуществлена в гражданском праве Германии. Поэтому в настоящем исследовании основное внимание будет уделено немецкому Reallаst.

Для уяснения сущности вещных обременений необходимо сделать краткий исторический обзор причин возникновения данного института.