В связи с концептуальной значимостью принципов вещного права при регулировании вещных правоотношений, пронизыванием ими всех элементов вещного права, начиная с порядка приобретения, включая осуществление, передачу, прекращение, думается, что существует объективная закономерность в их законодательном закреплении. В системе принципов вещных прав должны быть следующие основополагающие начала.

Принцип закрепления ГК РФ видов вещных прав, их содержания и пределов осуществления. Согласно данному положению исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав должен быть закреплен именно в ГК РФ с установлением запрета признания другими законами в качестве вещных иных прав. Подобный вывод сформулирован в связи с целью установления единой системы вещных прав с известным законодательным закреплением их содержания.

Исчерпывающий перечень вещных прав также необходим в связи с их особым абсолютным характером: необходима известность о вещном праве всем третьим лицам, чтобы последние не нарушали его. Кроме того, исходя из положения, по которому любое вещное право является обременением права собственности, гражданам должно быть доступно содержание вещного права. Данное право обеспечивается принципом закрепления видов и содержания права в законе. Содержание данного принципа должно охватывать и положение о том, что вещные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным законом.

Принцип абсолютного характера вещных прав. Данный принцип исходит из сущностной характеристики вещного права и ведет к конкретным правовым последствиям. В современной учебной литературе абсолютный характер вещного права и абсолютная защита, как правило, рассматриваются как два признака*(114), и если в римском праве абсолютный характер вещного права соединяли с абсолютной защитой в виде предоставления субъекту возможности использовать вещно-правовые иски, то сейчас эти свойства рассматриваются в качестве самостоятельных. Думается, что защита вещных прав при помощи вещно-правовых исков вполне охватывается таким свойством, как абсолютность, в связи с чем выделение самостоятельного признака является излишним*(115).

Прежде всего, исходя из законодательного закрепления абсолютности вещного права, т.е. уставленной законом возможности управомоченного лица предъявить требование к каждому, нарушившему его вещное право, вытекает возможность особой по сравнению с обязательственными правами вещно-правовой защиты. В отечественном праве она представлена посредством двух традиционных исков - виндикационного и негаторного. Принцип абсолютности охватывает свойство следования вещного права за вещью всюду, в чьих руках бы она ни оказалась (т.е. независимо от смены собственника).

Принцип публичности вещных прав. Согласно указанному принципу возникновение, прекращение, ограничение и переход вещных прав подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Данное правило в настоящее время уже вытекает из ст. 131 ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Между тем следует закрепить положение о том, что государственная регистрация носит правоподтверждающий и правопорождающий характер. Первая из указанных функций влечет за собой правило о публичной достоверности вещного права, согласно которому зарегистрированное право окончательно, его нельзя признать недействительным. Однако в отечественной доктрине отсутствует принцип разделения, имеющий место в немецкой доктрине, согласно которому недействительность обязательственной сделки не влечет недействительности вещного договора, а соответственно - возникшего на его основании вещного права. В отечественном праве недействительность договора (за исключением сделок, предусмотренных законом) влечет восстановление сторон в первоначальное положение, а следовательно (относительно возникшего вещного права) - исключение из реестра записи о праве. Безусловно, такое положение подрывает гражданский оборот, ибо приобретатель не всегда может быть уверен в том, что зарегистрированное вещное право впоследствии не будет оспорено, что в свою очередь влечет утрату доверия к государственной регистрации. Серьезным шагом на пути защиты оборота и интересов добросовестного приобретателя стало постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева"*(116).

На наш взгляд, в силу отсутствия в нашем праве деления сделок на обязательственные и распорядительные нет оснований для введения принципа разделения, при котором зарегистрированное вещное право не зависело бы от недействительности обязательственного договора, его породившего. Однако необходимы иные обеспечительные меры действительности зарегистрированного права, а соответственно - уменьшение количества случаев исключения записей из Единого государственного реестра прав в связи с недействительностью сделки. Разумеется, данная проблема выходит за рамки правового регулирования только вещных прав, поскольку необходимы кардинальные комплексные меры по внесению изменений и в содержание других институтов гражданского права относительно защиты прав приобретателей вещных прав по сделкам (например, решение проблемы "крупных сделок" и "сделок с заинтересованностью"). Однако думается, что следовало бы внести в содержание института вещного права правило, направленное на преодоление данной проблемы, например, посредством признания наряду с принципом публичности принципа публичной достоверности, согласно которому регистрация в реестре прав является главным доказательством существования вещного права. Признание записи недействительной возможно только по результатам удовлетворения виндикационного иска.

Данное предложение требует обращения к еще одному весьма важному аспекту, связанному с процессом регистрации права, - необходимости пересмотра требований, предъявляемых к отечественному институту государственных регистраторов. Нынешнее состояние дел в системе государственной регистрации, когда регистратор не несет имущественной ответственности за причинение вреда недействительной сделкой, представляется неудовлетворительным. В связи с чем необходимо ужесточить требования к процессу совершения сделки. Одним из вариантов решения данного вопроса видится возвращение к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью с возложением на нотариусов имущественной ответственности за незаконную сделку. В этом случае возможно упорядочение в области совершения сделок с земельными участками, а соответственно и последующее придание государственной регистрации (записи в реестре) правоподтверждающего и правопорождающего факта.

Принцип старшинства вещных прав. В современном российском гражданском праве "старшинство вещных прав" не имеет такого большого значения, как в правопорядках развитых стран. Как было показано выше, в зарубежных правопорядках понятие старшинства вещного права имеет широкое применение, поскольку согласно ему вещное право имеет старшинство не только по сравнению с обязательственными правами, но и при конкуренции самих вещных прав (например, в случае регистрации на один и тот же земельный участок нескольких залоговых прав, поземельного и рентного долга, сервитутов и др.). Думается, что в связи с введением в отечественную правовую систему механизма правового регулирования вещных прав, основанных на классических положениях (в том числе и возможности установления одновременно нескольких вещных прав на один земельный участок), в отечественном праве также может возникнуть коллизия между однородными по содержанию вещными правами, например, при регистрации на один и тот же земельный участок нескольких прав залога или нескольких прав преимущественной покупки, либо вещных выдач). Думается, что в подобных ситуациях в качестве образца разрешения спора может выступать немецкий опыт определения старшинства вещного права исходя из даты регистрации права (правило "первой" регистрации).

Таким образом, принцип старшинства вещных прав должен быть применим по отношению как к обязательствам, так и к коллизии нескольких вещных прав на один земельный участок, руководствуясь правилом о "первой" регистрации.

Принцип специальности (определенности). В соответствии с данным принципом объектом вещного права могут выступать только индивидуально-определенные вещи, имеющие материальное воплощение. Подобное положение также вытекает из сущности вещного права, и оно, как правило, берется в качестве отличительного признака для отделения вещного права от обязательственного. Современное значение этого принципа должно сводиться к тому, что вещное право может устанавливаться только на индивидуально-определенные вещи, а не совокупности вещей. В связи с этим предприятие и иные имущественные комплексы не могут быть признаны объектом вещного права, но возможно их участие в обороте в качестве объекта обязательства.

Подводя итог вышеизложенному материалу, следует заключить, что зарубежный опыт правового регулирования вещных прав, отечественные как дореволюционные, так и современные правовые традиции, потребности современного оборота недвижимости свидетельствуют о наличии предпосылок для отграничения важнейших категорий, связанных с сутью и особым правовым режимом вещных прав, обозначив первые как признаки вещного права, выражающие его сущность, вторые - как принципы его правового регулирования.