Исходя из представленного зарубежного и русского дореволюционного опыта правового регулирования отношений по поводу недвижимости, а также руководствуясь современными практическими потребностями с учетом положений Концепции развития гражданского законодательства РФ, предлагается следующая модель понятия земельного участка и его соотношения с недвижимым имуществом.

Первое. Закрепляя в Концепции развития гражданского законодательства классическую систему ограниченных вещных прав, а также принцип superficies solo cedit, отечественная цивилистика сделала первый шаг к переходу к цивилизованным принципам регулирования вещных отношений в сфере недвижимости и создала правовые предпосылки к внедрению "единого объекта недвижимости", когда объектом недвижимости выступает только земельный участок, а все, что расположено над и под поверхностью, - его составные части.

При этом исходя из природы права, на основании которого была возведена постройка, ее характера (постоянное, капитальное строение или временное, некапитальное)*(161), на наш взгляд, следует разграничивать правовой режим зданий и сооружений, имеющих прочную связь с землей и возведенных на основании права собственности, и правовой режим зданий и сооружений, возведенных на основании ограниченного вещного права или обязательственного права*(162). Строения, возведенные над и под поверхностью земли на основании права собственности, должны быть признаны существенными составными частями земельного участка. Последнее означает, что они в силу прочной физической связи с землей и юридической, т.е. возведенные в силу права собственности застройщика на землю, не могут быть отделены от земельного участка без того, чтобы строение было разрушено или изменено в своей сущности. В данном случае искусственно созданные объекты не могут выступать предметом самостоятельных прав. Думаем, что здесь возможно применение п. 3.6.3 разд. IV Концепции о составной части сложной вещи, с оговоркой, что не следует в отношении земельного участка применять термин "сложная вещь", так как категория сложной вещи означает совокупность разнородных вещей (т.е. самостоятельных), объединенных единым назначением. Это недопустимо при введении теории "единого объекта" и признания строений в качестве лишенных самостоятельности составных частей земельного участка.

Определение "составной части" сложной вещи в Концепции развития гражданского законодательства весьма сходно с определением "существенной составной части", которое дано в § 93 BGB*(163) и ст. 15 Закона Эстонии о вещном праве*(164). Однако отметим, что, закрепив общее понятие существенной составной части, указанные законы одновременно установили особенности для существенной составной части земельного участка (§ 94 BGB; ст. 15 Закона Эстонии о вещном праве") (не применяя при этом к главной вещи режим сложной вещи!).

Здания и сооружения, возведенные на чужом земельном участке, в силу ограниченного вещного права пользования, а именно застройки, узуфрукта, вещного сервитута либо обязательственного права аренды, а также независимо от права, на основании которого возведены, но не имеющие прочной связи с землей и обладающие временным характером (некапитальные постройки), также должны признаваться составными частями земельного участка и в то же время обладать статусом движимых вещей, с той отличительной особенностью от существенных составных частей, что они могут быть в случаях, предусмотренных законом или договором, объектом особых прав (например, строение, возведенное в силу права застройки или аренды, может быть вывезено застройщиком как движимая вещь).

Предлагаем признать в качестве принадлежности главной вещи - земельного участка - только движимые вещи (инвентарь, оборудование и др.), которые служат эксплуатации главной вещи.

Второе. Требует разрешения другой вопрос - о возможности распространения режима недвижимости на вещные права застройки, узуфрукта и эмфитевзиса в целях их введения в оборот (в том числе ипотеки права застройки) по образцу германского, австрийского, швейцарского и эстонского права. Такие права следует признать составной частью земельного участка. Подобный режим требует занесения данных прав в отдельный лист реестра прав на недвижимое имущество. Распространение режима недвижимости при помощи фикции к вещному праву позволит ввести в оборот вещные права, так же как и иную недвижимость, учитывая, безусловно, то, что они являются составной частью главной вещи и не могут иметь собственную юридическую судьбу. Особенно важно данное правило для разрешения ипотеки в отношении вещного права застройки, поскольку, как показывает опыт зарубежных стран, закрепление подобного правила должно способствовать развитию ипотечного кредитования для строительства. Подобное решение проблемы весьма значимо в современных отечественных условиях развития застройки населенных пунктов.

Третье. В случае введения принципа единого объекта (земельного участка) потребует разрешения и проблема оформления правового режима жилых и нежилых помещений, выступающих обособленными объектами зданий. Известно, что в действующем законодательстве и в Концепции развития гражданского законодательства РФ они рассматриваются в виде самостоятельных объектов гражданских прав (п. 3.8 разд. IV).

На наш взгляд, введение "единого объекта недвижимости" вступает в противоречие с признанием помещений не только в качестве самостоятельных объектов гражданского права, но еще и самостоятельных недвижимых вещей. Поэтому предложение В.В. Чубарова о включении в ст. 130 ГК РФ жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости и его вывод (одновременно) о необходимости перехода к концепции единого объекта недвижимости (т.е. когда земельный участок признается единственным объектом недвижимости) вызывают некоторое недоумение*(165).

Думаем, что в данном случае можно в качестве образца взять немецкий и швейцарский опыт регулирования отношений в сфере общей собственности на здание. Законом Германии от 15 марта 1951 г. "О праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью" в редакции от 7 июля 2009 г. (Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, Wohnungseigentumsgesetz) владельцы обособленных жилых и нежилых помещений признаны участниками долевой собственности на здания (многоквартирный дом или здание, используемое для нежилых целей)*(166). Однако для участия в гражданских правоотношениях право каждого владельца помещения при помощи фикции рассматривается как "особая жилищная собственность (Sondereigentum an einer Wohnung)". Объектом особой собственности являются помещения, а также относящиеся к этим помещениям части здания (п. 1 § 5). Однако при регистрации особой собственности на строение согласно п. 1 § 7 Закона должностное лицо регистрационного ведомства для каждой доли в общей собственности создает отдельный лист Поземельной книги (Поземельной книги регистрации собственности на жилое помещение, Поземельной книги регистрации собственности на нежилое помещение)*(167). Таким образом, указанная "особая собственность" регистрируется в Поземельной книге как доля участника общей собственности на здание (как правило, в дробном соотношении к общему имуществу), что еще раз подтверждает фиктивный характер данного вида собственности и сделанное для него отступление от общего правила. Представляется, что термин германского гражданского права Sondereigentum, обычно переводимый в отечественном праве как "индивидуальная собственность"*(168), следует воспринимать как "особая собственность" на жилое помещение, ибо, как видно из германской доктрины и практики регистрации прав на земельные участки, под ним понимается не что иное, как доля в праве общей собственности на жилое здание, которой соответствует определенное обособленное жилое помещение. То есть посредством фикции, под влиянием практических потребностей, германский законодатель допустил исключение из правила § 93 BGB о том, что составные части вещи, которые невозможно отделить друг от друга без разрушения той или иной или без изменения их существа (существенные составные части), не могут быть предметом особых прав. Таким образом, в германском праве существует "особая собственность" (Sondereigentum) на обособленное жилое помещение вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество дома (Gesamteigentum).

Подобный подход явствует и из ZGB (с изменениями от 1 января 1965 г.) в отношении здания, в котором помещения принадлежат разным лицам. Возникает общая собственность на здание в целом ("поэтажная собственность", Stockwerkeigentum) (ст. 712a-t ZGB), а у каждого владельца обособленного помещения доля в общей собственности в отношении этого помещения как на составную часть поэтажной собственности и доля в общем имуществе здания (лестничные площадки, лифтовые шахты, чердачные и подвальные помещения и т.п.)*(169).

В австрийском праве согласно § 2 Закона Австрии о жилищной собственности под жилищной собственностью понимают вещное право сособственника использовать и единолично распоряжаться самостоятельной квартирой (жилым помещением) или иной самостоятельной пространственной единицей (Raumlichkeit).

Режим этажной собственности получил распространение в праве Болгарии с 30-х гг. прошлого столетия. Болгарское право исходит из того, что "этажная собственность" представляет собой "сочетание" индивидуальной собственности на реальную часть жилого дома или иного строения (этаж или часть в виде отдельной квартиры либо иного изолированного, в том числе нежилого помещения) и общей собственности на "общие части единой постройки". Закон Болгарии "Об управлении этажной собственностью" (Закон за управление на етажната собственост), вступивший в действие 1 мая 2009 г., регулирует отношения по управлению долями в общей этажной собственности и при реализации собственности на самостоятельные объекты (ст. 1).

Любопытно заметить еще одну важную деталь в правовом механизме западноевропейского регулирования жилищной собственности: на право жилищной собственности распространен правовой режим недвижимости, и оно признается существенной составной частью земельного участка.

Представляется, что более рациональным (по сравнению с положением Концепции развития гражданского законодательства РФ) является предложение, закрепленное в проекте концепции развития гражданского законодательства о вещном праве РФ*(170), предусматривающее возможность принадлежности (применительно к суперфицию) в долях нескольким лицам, каждому из которых в соответствии с его долей может быть выделено во владение и пользование определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение). Это положение весьма напоминает охарактеризованную выше "особую жилищную собственность".

Примечательно, что в современной доктрине все чаще высказываются суждения о необходимости признания права общей собственности на здание, в котором обособленные помещения принадлежат разным лицам, с предоставлением владельцам помещения "особой" собственности на это помещение*(171). Более того, введение данной "особой" собственности не противоречит правилу п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"*(172) о том, что при внесении записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. Как справедливо полагают А.В. Егоров и М.А. Церковников, после выделения помещений здание не перестает быть объектом гражданских прав, оно как комплекс общего имущества (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений*(173).

Безусловно, конструкция "особой" собственности на обособленные жилые и нежилые помещения требует внесения изменений в отечественное законодательство. Отметим, что "особая жилищная собственность" была введена в зарубежном законодательстве только в середине прошлого столетия (в частности, в первоначальном варианте ZGB не было этажной собственности, она была введена в 1965 г., ее нет и в нынешних германском и австрийском гражданских уложениях, только в 1950-е гг. были приняты отдельные законы). Думается, что введение "особой" собственности на обособленные жилые и нежилые помещения не поколеблет основы механизма отечественного правового регулирования правового режима недвижимых вещей.

Четвертое. В связи с высказанными предложениями представляется важным весьма интересный факт частичного внедрения в действующий ГК РФ принципа superficies solo cedit и, соответственно, концепции единого объекта в отношении леса, многолетних насаждений и обособленных водных объектов. Дело в том, что в первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ 1994 г. самостоятельными объектами недвижимости признавались такие природные объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты. Однако впоследствии, осознав нелогичность подобного регулирования, которое влечет к тому, что водный объект или лес могут быть объектами самостоятельных прав без вовлечения в оборот земельного участка, на котором они расположены, российский законодатель закрепил в отношении их сходное с немецким правом правило, согласно которому главная вещь - земля, а лес, многолетние насаждения, обособленные водные объекты - составные части, которые "растворяются" в земельном участке и всюду следуют в его составе*(174). Сходная нелогичность сегодня существует и относительно правового режима искусственно созданных объектов - зданий и строений. В случае когда они возведены собственником земельного участка, при этом не являются временным объектом, не могут быть введены в гражданский оборот как недвижимые вещи без земельного участка. Такие искусственно созданные объекты по своим естественным свойствам являются частями земельного участка как объекта недвижимости.

Изложенное позволяет констатировать двойной подход современного российского законодателя к соотношению земельного участка и объектов, которые на нем находятся: концепции главной вещи и ее составной части в отношении природных ресурсов и "множественности объектов" в отношении зданий и сооружений, так как признается самостоятельность двух объектов, объединенных единой судьбой.

Решением унификации правового регулирования должно выступить исключение зданий, строений, незавершенного строительства из состава объектов недвижимости ст. 130 ГК РФ и признания их составными частями земельного участка. Для введения представленных предложений необходимы соответствующие изменения гражданского, земельного и жилищного законодательства. Кроме того, само введение предполагаемых новелл не должно быть разовым актом, оно требует времени и соответствующей подготовки комплексных изменений законодательства.

Пятое. Наряду с разрешением проблемы построения теоретической конструкции земельного участка как единого объекта недвижимости следует учитывать и общественный резонанс, который получит подобное нововведение, поскольку в случае реализации представленных положений жилые дома и другие строения, принадлежащие гражданам на праве собственности, приобретут статус движимых вещей. На наш взгляд, для граждан подобное нововведение не повлечет больших проблем, и даже наоборот - освободит от ряда обязательных сборов. Например, признав объектом недвижимости только земельный участок, на котором расположен жилой дом или иное строение, граждане будут освобождены от дополнительной регистрации права на строение, а соответственно, от издержек оформления, обозначенных в литературе как "транзакциозные издержки"*(175).

Думается, что следует сохранить регистрацию жилых домов в целях учета. Для внедрения представленных предложений следует ввести возможность переоформления права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования не только на право собственности, но и на право застройки. Ускорение процесса переоформления прав возможно при введении определенного для реализации данного права срока (например, 10 лет), а также льгот для отдельных категорий лиц с переложением части необходимых денежных средств на бюджетные расходы (возможно, по аналогии с дачной амнистией, установление минимальной пошлины).

Резюмируя изложенное, можно заключить, что в отечественном правопорядке существуют как социально-экономические, так и правовые предпосылки для реализации подхода к понятию правовой категории земельного участка как единого объекта недвижимого имущества, с определением зданий и сооружений в качестве существенных составных частей земельного участка. Более того, введение в отечественное право "классической" системы вещных прав обусловливает признание в качестве составных частей (в том числе отдельных из них - существенными составными частями) земельного участка ряда вещных прав (права застройки, узуфрукта, ипотеки).

Как видно из сказанного, теоретическое оформление концепции единого объекта вполне может быть достигнуто без прямых заимствований зарубежного права, но по его образцу и с учетом отечественного опыта правового регулирования.