В отличие от зарубежного континентального права в современном российском правопорядке не выработано единой системы ограниченных вещных прав*(176). Отсутствие подобной систематизации на нынешнем этапе развития вещного права в России вполне закономерно, ибо перечень, который сегодня известен нашему законодательству (ст. 216 ГК РФ), достаточно скуден, содержит права, которые не свойственны развитым правопорядкам (в частности, право хозяйственного ведения и оперативного управления) и представлен лишь одной группой - вещных прав пользования*(177).

Предлагаемые в Концепции развития гражданского законодательства РФ виды вещных прав весьма разнообразны, поскольку они содержат не только известные вещные права пользования чужой вещью, но и вещные права приобретения чужой вещи и права реализации чужой вещи. В п. 2.3 разд. IV Концепции предлагается закрепить в ГК РФ следующий исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

Обращаясь к разрешению проблемы формирования системы ограниченных вещных прав, важно заметить, что она должна основываться на признаке, от которого будут зависеть правовые последствия включения права в ту или иную группу, а следовательно, и правовой режим. Как отмечал О.С. Иоффе, "всякая научная систематизация лишь в том случае является правильной, если она отвечает задачам, выдвигаемым в связи с ее осуществлением, и если при этом в качестве fundamentum divisionis будет избран такой признак, который, характеризуя явления с сущностной стороны, оказывается решающим как в теоретическом, так и в практическом отношении"*(178).

В нынешней российской доктрине, как правило, изложение видов вещных прав представляется в виде перечня, а не системы, основанной на едином классификационном критерии. В связи с определением выше основных признаков вещного права - абсолютного характера и непосредственного господства, дальнейшее вырабатывание системы ограниченных вещных прав должно основываться на указанных свойствах.

Наряду с созданием единой системы ограниченных вещных прав представляется важной дифференциация их на группы. Поскольку ограниченные вещные права различны по содержанию, субъектам и объектам, необходимо не только обособление правового регулирования для каждого из них, но и создание наиболее близких по содержанию правовых режимов, востребованных практическими потребностями. В качестве такого критерия построения системы вещных прав в зарубежной доктрине уже не одно столетие выступает "содержание права" и "качество (свойство) вещи (предмета права), способное удовлетворить потребности субъекта вещного права"*(179). Круг вещных прав в правопорядках, выделяющих вещные права в отдельный институт частного права и осуществивших градацию вещных прав по указанным критериям, во многом совпадает. Отличия в видах вещных прав, как правило, обусловлены национальными политическими, социально-экономическими, историческими особенностями развития оборота земельных участков.

В отечественном праве предлагаются различные критерии деления вещных прав (по объекту, содержанию, по правомочию, выделенному из права собственности). Безусловно, дробление вещных прав на группы, с родственными признаками и как следствие - сходным правовым режимом имеет большое значение, как с теоретических позиций, так и для практического применения института вещного права. Но, на наш взгляд, нельзя переоценивать роль этой классификации и придавать ей главенствующую роль при создании правового регулирования вещных прав, ибо, несмотря на существование в теории классификационных критериев, они относительны, поскольку каждое вещное право уникально по своей природе и оно очень четко отмежевано от других прав, имеет свою конкретную среду внедрения. Аналогичные выводы сформулированы и родоначальниками построения системы вещных прав - немецкими учеными, подчеркивающими при этом большое значение разработанной ими систематизации.