В русском праве вплоть до XIX в. не было ни понятия прав на чужие вещи, ни их систематизации, тогда как, по утверждению отдельных исследователей, еще в древних русских источниках права упоминаются конструкции, свидетельствующие о начале формирования правового регулирования пользования и владения чужой вещью. Так, по мнению Н. Дювернуа, в Русской Правде содержится упоминание не только права собственности, но и залога. Признаки собственности, или принадлежности земли определенному лицу, Н. Дювернуа видит в используемом на Руси слове "отчина". Однако ученый отмечает, что этот термин имел несколько значений: это и право собственности на недвижимые вещи, "которыми владел и отец теперешнего владельца", и все Русское государство*(44). Несколько форм вещного права он видел и в содержании Псковской судной грамоты*(45). По его мнению, для вольных волостей, и особенно для Пскова, это является признаком успеха экономического быта, для княжеских, в частности, Москвы, развитие этих форм обусловливается больше политическими причинами: князьям нужны были такие формы вещного права, в которых "одна и та же вещь служила бы двум лицам". Для них было невыгодно отчуждение вольных вотчин и их размножение*(46).

Между тем, как справедливо полагал К.П. Победоносцев, в период Русской Правды личное владение не достигло еще сознания о личном праве собственности на землю, потому что она не касается вопроса о наследстве земли*(47).

В отличие от западноевропейских правопорядков обращение к категории вещного права в русском дореволюционном праве происходит лишь во второй половине XIX в. У ученых не было расхождений в установлении сущности и признаков вещного права, определение последних основывалось на пандектном учении. Основная полемика развернулась относительно построения системы вещных прав. Разброс видов вещных прав был достаточно большим. Известно, что законодательство того периода не содержало единого подхода в данном вопросе. Свод законов гражданских относительно регулирования вещных правоотношений был далеко не совершенен. Ему не была известна категория ограниченных вещных прав, основная часть его норм посвящена праву собственности, помещенному в Книги вторую и третью ч. 1 Т. X*(48). Наряду с действующим Сводом законов гражданских перечень прав на чужие вещи дополнялся специальными законами (например, в 1912 г. был принят Закон о праве застройки), некоторые вещные права возникали в практической деятельности и были одобрены судебной практикой (в частности, пользовладение).

Взамен ему готовилось Гражданское уложение, которое, в отличие от Свода законов, предусматривало обширную систему вещных (вотчинных) прав. К вещным правам проект Гражданского уложения (в редакции 1902 г.) относил наследственное (оброчное) владение, пользовладение, сервитуты (поземельные и личные), вотчинные выдачи. В проекте 1905 г. круг вещных прав был дополнен правом на разработку недр земли. Проект Вотчинного устава включал в перечень вещных прав право отдельного владения, вечного, пожизненного или срочного, право на разработку недр земли, вотчинные повинности, вотчинные выдачи.

В проекте Гражданского уложения ограниченные вещные права должны были регулироваться Книгой третьей, название которой было обозначено как "Вотчинное право". Эта часть проекта состояла из пяти разделов, последовательно закрепляющих нормы не только о праве собственности, но и об их ограничениях и самостоятельном праве владения, вотчинных правах в чужом имуществе*(49). Однако следует заметить то, что отдельные положения Книги третьей проекта Гражданского уложения небезосновательно критиковались как цивилистами, так и чиновниками различных государственных ведомств. Подробный перечень предложений ведомств можно найти в опубликованном "Своде отзывов ведомств на проект Гражданского уложения"*(50). Противоречило сущности вещных прав и отнесение к ним авторских и изобретательских прав, а также прав на фирму.

К 1893 г. была закончена работа над проектом Вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включить в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. Предусматривалось также введение Ипотечной (Поземельной) книги. Проектам Гражданского уложения, Вотчинного устава и Ипотечной (Поземельной) книги в связи с событиями Октябрьской революции 1917 г. не суждено было приобрести законную силу.

Полагаем, что, несмотря на существующие противоречия в теории вещного права, русские правоведы имели достаточно веские аргументы в пользу вещного характера сервитутов, чиншевого права как потомственного, пожизненного или срочного владения землей, права застройки, залогового права, а также пользовладения.

Однако не все из перечисленных ограниченных вещных прав содержались в законодательстве. Так, сервитуты законодателем рассматривались как право участия частного и общего либо как вотчинные выезды. Чиншевое право было известно Своду законов гражданских как право потомственного владения землей под условием выплаты специального чинша. Договор о застройке, несмотря на его допустимость в практике, длительное время не регулировался законодательством. И только в 1912 г. был принят специальный Закон "О праве застройки", который рассматривал право застройки как вещное право пользования чужой землей под возведение строения. Правовая природа пользовладения активно обсуждалась на страницах юридической печати, однако его вещный характер так и не получил прямого закрепления в законодательстве. Вместе с тем пожизненному владению имуществом после смерти умершего супруга был посвящен специальный закон от 27 февраля 1862 г. (дореволюционные цивилисты видели в этом институте признаки пользовладения)*(51).

Что касается залогового права, то следует сказать, что данное право к концу XIX в. в связи с развитием отношений ипотечного кредитования приобрело большую популярность. Однако его вещно-правовая природа признавалась не всеми цивилистами и оставалась предметом спора.