События Октябрьской революции в России не могли не отразиться на категории вещного права. Отрицание советской властью всего частного повлекло за собой отмену частной собственности на землю, а также ликвидацию деления вещей на движимые и недвижимые. Тем не менее в ГК РСФСР 1922 г. был введен особый раздел "Вещное право", который содержал три вида вещных прав: право собственности (ст. 52-70), право застройки (ст. 71-84) и право залога (ст. 85-105)*(52).

Совершенно очевидно, что в новых экономических условиях, несмотря на закрепление впервые в истории отечественного права категории вещного права в законе, создание полноценного классического института вещных прав было немыслимым. Права, которые были обозначены в первом советском кодексе как вещные, представляли собой сочетание публично-правовых и частноправовых элементов с доминированием первых. Не вдаваясь во все подробности "вещного права" ГК РСФСР 1922 г., остановимся на наиболее значимых его положениях.

Безусловно, центральным институтом вещного права являлось право собственности. Как отмечает Т.Е. Новицкая, в задачу законодателя входило создание наиболее благоприятного режима для социалистической собственности*(53).

Право застройки закреплялось в ГК РСФСР 1922 г. в качестве самостоятельного вещного права. Его сущность заключалась в том, что застройщик был обязан за определенный в договоре срок возвести на участке земли, принадлежащей на праве государственной собственности, здание, которым он вправе пользоваться в течение установленного времени. По истечении срока договора здание переходило во владение собственника земли, а застройщику выплачивалась стоимость сооружения на момент передачи. Максимальный срок застройки был определен в 49 лет для каменных и 20 для деревянных домов (ст. 71 ГК РСФСР 1922 г.). В условиях отсутствия права собственности на землю право застройки признавалось единственным способом возведения строений и сооружений частными лицами*(54).

Другим видом вещного права ГК РСФСР 1922 г. признавал право залога. Под ним ГК РСФСР 1922 г. понимал право кредитора на преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества в случае невыполнения должником обеспеченного залогом требования (ст. 85). Залог имел двойное значение. Он был не только правом на вещь, но и одновременно способом обеспечения исполнения обязательства. Залог мог быть установлен на "всякое имущество, не изъятое из оборота", в том числе на долговые требования, право застройки и строения (ст. 87, 90). Кодексом допускался залог строений, однако, в отличие от других видов залога, строение не передавалось во владение кредитора. Подробной регламентацией залога в ГК РСФСР законодатель преследовал цель поставить под контроль государства крупные сделки, которые, как правило, обеспечивались залогом. Введение залога строения и права застройки обосновывается созданием доступности для населения кредитного договора.

Анализ раздела "Вещное право" ГК РСФСР 1922 г. не дает оснований для утверждения о наличии в нем целостной системы ограниченных вещных прав, критериев дифференциации их на группы. Включение в Кодекс застройки и залога в качестве вещных прав аргументируется отсутствием у советской власти собственного правового инструментария для регулирования пользования частными лицами чужим имуществом (как правило, государственным). Позднее категория вещных прав была изъята из законодательства: право застройки было ликвидировано в 1948 г.*(55), с кодификацией начала 1960-х гг. право залога было перенесено в сферу обязательственного права. Единственным "вещным правом" с этого времени на протяжении нескольких десятков лет оставалось право собственности. Логичным следствием изъятия вещных прав из советского гражданского права явилось научное обоснование отсутствия в советской экономике предпосылок для существования категории ограниченного вещного права*(56).

В 60-е гг. XX в. началась новая кодификация гражданского законодательства, результатом которой стало создание Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 г.*(57) Вслед за ними были приняты гражданские кодексы республик. Ни в Основах гражданского законодательства, ни в ГК РСФСР 1964 г. вещное право закреплено не было. Нововведением кодификации стало признание за государственными предприятиями права оперативного управления в ст. 26 Основ гражданского законодательства 1961 г. и в ст. 93 ГК РСФСР 1964 г. В законодательстве было сохранено право залога как одного из способов обеспечения исполнения обязательств. Однако упоминания о нем как о категории вещного права отсутствовали.

Поэтому неудивительно, что в указанных условиях советское право уделяло основное внимание праву собственности, а именно социалистической собственности. Его исследование представлено в фундаментальных трудах А.В. Венедиктова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, С.И. Корнеева и других советских правоведов*(58).

Возрождение вещного права началось с принятием 24 декабря 1990 г. Закона РСФСР N 443-1 "О собственности в РСФСР"*(59), в котором вещным правам была посвящена ст. 5, перечислявшая в качестве таковых право предприятия на полное хозяйственное ведение и право государственного и иного учреждения на оперативное управление. Выступая средством управления государственной собственностью, "набор" признаков данных прав не соответствовал свойствам классических вещных прав. Но изменения в экономической и политической жизни страны обусловили право на их существование, в связи с чем они получили дальнейшее развитие в Основах гражданского законодательства Союза ССР от 31 мая 1991 г. N 2211-1*(60), (в специальном разделе "Право собственности и другие вещные права"). Наиболее полное закрепление вещных прав произошло в принятой в 1994 г. ч. 1 ГК РФ (разд. II "Право собственности и другие вещные права").

Отсутствие доктринальных исследований, законодательства о вещном праве в течение почти 70 лет советского строя, присутствие в начале 1990-х гг. "американизации" права собственности (известный Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2296 "О доверительной собственности (трасте)"*(61)), а также проблемы коллизии земельного и гражданского законодательства относительно вещных прав на земельные участки оставили серьезный отпечаток на уровне и качестве цивилистических изысканий о вещном праве и гражданско-правовом регулировании вещных правоотношений на земельный участок.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства РФ справедливо отмечается, что в разд. II ГК РФ нормы о других вещных правах отнесены на второй план, что неправильно. Поэтому предлагаемая Концепцией идея создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота в основанном именно на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом*(62), представляется вполне востребованной в политических и социально-экономических условиях современной России.