При реализации любого ИСП всегда наступает момент принятия решения о целесообразности продолжения реализации ИСП, внесения коррективов в его исходные данные и цели, либо о прекращении реализации. Этот момент ещё условно называют точкой невозврата по безубыточности. То есть наступает момент несения значительных расходов ИСП, а достоверной информации о показателях конечной цели, сроках окупаемости и вообще о безубыточности ИСП нет. Как правило это происходит на стыке Прединвестиционной и Инвестиционной стадий ИСП. Одним из основных инструментов и источником информации для такого принятия решения является Расчет обоснования инвестиций. В связи с переходом экономики государства к новой, рыночной модели, при которой инвестиции стали как государственными, так и частными,  смешанными, международными,  а так- же для контроля расходования бюджетных средств, предотвращения злоупотреблений в инвестиционной деятельности, фильтрации заведомо убыточных и не реализуемых ИСП в 1995 году был введен в действие Свод правил СП-11-101-95. В его основу положен принцип системного подхода в единообразии методологии расчетов и форм представления информации. К данному Своду правил было издано 3 приложения:  ОИ Пособие по раработке раздела «Оценка воздействия на окружающую среду» Москва 1998г; ОИ Пособие Госстрой 1997г; ОИ Издание 2 Госстрой 2002г.

        РОИ целесообразно предусматривать в 3 этапа:

Расчет и обоснование инвестиций, 1 этап.

Выполняется одновременно с подготовкой бизнес- плана, бизнес- проекта,  небольшой точностью, только для примерного определения стоимости ИСП, без системных аналитических расчетов, для определения потенциальных инвесторов, оценки целесообразности ИП . За основу расчета стоимости принимаются ориентировочные объемно- планировочные решения в виде эскизного проекта, макета, с определением основных показателей застройки и физических объемов строительства. Это позволяет по средне- рыночным показателям стоимости работ по физическим показателям или по объектам- аналогам, исходя из размеров сооружений определить строительные затраты. За основу определения стоимости оборудования принимаются существующие технологии и наборы технологического оборудования, исходя из мощности планируемого объекта. Данные затраты привязываются к логистическим затратам, региональным удорожаниям, финансовым затратам, исходя из средне- нормативных сроков строительства и окупаемости. Такая невысокая точность расчетов позволяет, тем не менее, определить общую стоимость проекта и необходимых ориентировочных инвестиций. Этих данных достаточно для начала поиска инвесторов, источников инвестиций, для участия на инвестиционных форумах, проработки возможности использования собственных и привлеченных средств. Так же это даёт общие понятия о необходимых размерах земельного участка в сопоставимых целям проекта стоимостях. Предварительный выбор земельного участка позволяет сделать итерацию уточнения РОИ 1 этапа, на стадии завершения подготовки бизнес- проекта;

Расчет и обоснование инвестиций, 2 этап.

В случае выбора стадийности проектирования в 2 стадии- «П»- Проект и «РД»- рабочая документация, целесообразно начинать, а лучше  и завершать проектирование стадии «П» в рамках прединвестиционной стадии жизенного цикла ИСП. Без расчета и обоснования инвестиций не возможно принять решение о целесообразности реализации проекта вообще, а так же осуществить выбор того или иного варианта проекта. В начале на прединвестиционной стадии выполняется макетное обоснование, где за основы расчета строительных стоимостей берутся грубые эскизные проекты или просто принятые варианты объемно- планиро-вочных решений, аналогично считается стоимость оборудования по технологическому проекту или принятым технологическим решениям. В случае выполнения проекта стадии «П» на прединвестиционной стадии, целесообразно выполнить более точный расчет обоснования инвестиций по правилам СП-11-101-95. Основная цель ОИ на прединвестиционной стадии (2 этап РОИ)- расчет окупаемости проекта и принятие решения о целесообразности воплощения. 2 этап расчета ОИ (или ТЭО- в упрощенном виде, если объект не бюджетный). Уточнение расчета ОИ 1 этапа выполняется на основе данных разработанной ПСД и выбираемой технологии, оборудования (в т. ч. обосновывается целесообразность выбора конкретной технологии производства и оборудования), и на выбранные  объемно- планировочные решения зданий и сооружений, конкретные материалы и конструкции, концептуальные решения генплана и логистики- по результатам проектирования. При этом выполняется и базовый сводный сметный расчет (ССР) по выбранным решениям. В основе 2 этапа расчета ОИ лежит не грубая строительная стоимость, а ССР выполненные на основе проектно- сметной документации.

Особняком в РОИ стоит вопрос об учете финансово- политических, макро- экономических, рыночных факторов и факторов риска. Один из основных механизмов учета влияния этих факторов на успешность реализации ИСП выражен в введении система выражения реальной стоимости денежных средств через коэффициент дисконтирования, нормы дисконтирования. Этому посвящены отдельные статьи, учебники, в т.ч. лекция 6 нашего цикла лекций, но данные расчеты весьма субъективны в условиях не стабильной экономики.

Расчет и обоснование инвестиций, 3 этап.

При переходе к Инвестиционной стадии ИСП и с началом реального строительства, в расчет обоснования инвестиций (РОИ) вносятся существенные коррективы. Это обусловлено:

1. Разработкой «Рабочей документации», её утверждением и выдачей «в Производство работ». При этом происходит уточнение применяемых материалов, их текущей стоимости, учитываются источники поставки материалов и оборудования;

2. Разработкой на основании рабочих чертежей точных Локальных сметных расчетов (ЛСР), Объектных смет (ОС), и на их основе корректировкой ССР;

3. Изменением стоимости отдельных зданий и сооружений, видов работ, стоимости материалов и оборудования по итогам проводимых тендерных процедур. При этом существенно изменяется и в целом стоимость объекта строительства;

4. Изменением в процессе строительства коэффициентов удорожания сметной стоимости к базовым ценам, текущих цен на материалы, ресурсы, механизмы, заработную плату в строительстве;

5. Внесением корректив в стоимость кредитов, процентов по кредитам, условиям погашения в связи с заключением реальных кредитных договоров;

6. Внесением изменений в связи с актуализацией курсов валют.  

  В процессе подготовки РОИ необходимо учитывать положения имеющихся приложений.  В связи с развитием рыночных отношений и изменением законодательной базы трансформируется сложившийся порядок проектирования объектов различного назначения. При этом, в связи с актуальностью экологических проблем, существенно возрастает значение экологической обоснованности принимаемых решений на всех этапах инвестиционного процесса. «Практическое пособие по разработке раздела "Оценка воздействия на окружающую среду" (ОВОС) к "Порядку разработки, согласования, утверждения и составу обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений" СП 11-101-95»  (М., ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект", 1998 г.), содержит  рекомендации по порядку расчета ОВОС, и завершению расчетов оценкой Эколого-экономической эффективностью инвестиций в природоохранные мероприятия при осуществлении проекта строительства, сопоставлением затрат на их реализацию с величиной предотвращенного хозяйственного ущерба. Ущерб от воздействия проектируемого объекта на окружающую среду является комплексной величиной и представляет собой потери и затраты от техногенного воздействия объекта на компоненты среды, социальные условия жизни и здоровье населения. Затраты, связанные с проведением необходимых природоохранных мероприятий и предупреждением негативных последствий осуществления проекта при обосновании инвестиций определяются по объектам-аналогам. Методологические рекомендации по применению СП-11-101-95 изложены в практических пособиях:

1. Практическое пособие «Обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений

 (2-ое издание, М-2002г, ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»). Пособие подготовлено с целью упорядочения процесса разработки предпроектной документации - обоснования инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений и обеспечения реализации постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 № 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроитель-ной, предпроектной и проектной документации". Пособие содержит рекомендации по составу и содержанию разделов обоснования инвестиций в строительство предприятия, здания и сооружения, сведения, уточняющие состав исходных данных, предложения по системе форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного экономического, финансового и коммерческого анализа инвестиционного проекта. В Пособии раскрыты функционал и взаимодействия основных участников Инвестиционного процесса: Проектировщик;

Инвестор (заказчик);

Специалисты органов управления всех уровней;

Специалисты экспертных органов, служб местной администрации и государственного надзора;

Инжиниринговые и консалтинговые фирмы;

Тендерные комитеты;

Специалисты банков, финансово-кредитных организаций и страховых фирм;

Представители общественных объединений и организаций.

    Пособие содержит рекомендации по оптимальному составу и содержанию обоснований инвестиций в строительство объектов (далее - Обоснование инвестиций), уточнению и детализации состава исходных данных с указанием источников их получения, предлагает систему форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного анализа экологической безопасности, финансовой устойчивости, коммерческой и экономической эффективности инвестиционного проекта для принятия обоснованного инвестиционного решения или получения убедительных доказательств о нецелесообразности инвестиционного проекта вообще (в данный момент, на данной площадке, в данных условиях и т.д.).

2. Практическое пособие по обоснованию инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений  (ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект" М. 2012г). Настоящее пособие разработано в развитие и детализацию Свода правил "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство зданий и сооружений" СП-11-101-95, Пособие содержит основные рекомендации по составу и содержанию предпроектных обоснований инвестиций (1 этап РОИ) в объекты строительства (расширения, реконструкции, технического перевооружения), а также ориентирует на состав исходных данных и предлагает систему форм и таблиц с определенной номенклатурой показателей для проведения многофакторного экономического, финансового и коммерческого анализа инвестиционного строительного проекта (2 и 3 этапы РОИ).

 Тема 2 Лекции 5

  Методология и практические вопросы расчета Обоснования Инвестиций

      1.  Материалы Обоснований инвестиций должны содержать:

- анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценку со-циально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства;

- оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продук-ции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии маркетинга;

- обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;

- обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и инженерных ре-шений; структура управления предприятием; предложения по кадровому составу;

- обоснование выбранной площадки строительства;

- оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;

- оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь;

- оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективно-сти инвестиционного проекта; финансовый план; источники и стратегию финансирования.

Согласно "Положению о проведении государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации" (утвержденному постановлением Правительства РФ 27.12.2000 № 1008), материалы обоснований инвестиций, привлекаемых для строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений, являются предпроектной документацией. В соответствии с указанным положением предпроектная документация на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, а также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и формы собственности подлежит государственной экспертизе до утверждения этой документации. По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор).

В инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит двух основных этапов:

1-ый этап - определение Цели инвестирования (Инвестиционного замысла)*, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).

_____________________

* Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования), РОИС, ГП "ЦЕНТРИНВЕСТпроект", М., 1997.

Наиболее распространенным вариантом определения целей инвестирования являются:

- выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;

- обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект и его место строительства с определением предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;

- обоснование целесообразности инвестирования в предполагаемый объект с учетом необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных источников финансирования инвестиционной деятельности.

Инвестиционный замысел предназначен для:

- выбора оптимального варианта инвестирования намечаемой деятельности;

- получения от органов власти согласия на дальнейшую подготовку решений по реализации, намечаемой деятельности.

На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этапе решений при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места его размещения и осуществлением выбора земельного участка для строительства заказчик направляет в орган исполнительной государственной власти или орган местного самоуправления заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта с необходимыми исходными данными и обоснованиями, которые могут быть представлены в форме Ходатайства о намерениях**.

__________________

** Далее - Ходатайство о намерениях.

Состав и содержание Ходатайства о намерениях, а также глубина проработки рассматриваемых в них вопросов зависит от целей и масштаба инвестиционного проекта, сложности объекта инвестирования, условий строительства и других факторов.

Материалы Ходатайства о намерениях должны содержать:

- общие сведения о заказчике (инвесторе);

- заявление с указанием:

назначения объекта;

предполагаемого места размещения объекта;

обоснования примерного размера земельного участка;

испрашиваемого права на земельный участок;

- основные технические характеристики будущего предприятия (технология, виды и объем продукции);

- потребность в материальных, природных, водных, энергетических, трудовых и др. ресурсах;

- транспортное обеспечение;

- возможное влияние на окружающую среду (прогнозируемые объемы выбросов и сбросов загрязняющих веществ в атмосферу и водные объекты, захоронение отходов, меры по обеспечению экологических норм);

- прогнозируемые сроки реализации инвестиционного строительного проекта.

Данные, приводимые в Ходатайстве о намерениях, должны быть достоверны, так как служат основой для выдачи предварительных технических условий.

После получения предварительного согласования местного органа исполнительной власти на осуществление планируемой хозяйственной деятельности заказчик организует разработку Обоснований инвестиций.

2-ой этап - разработка Обоснований инвестиций на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций.

Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.

Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства, принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений, составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства на окружающую среду.

В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами (в том числе, при необходимости, с учетом мероприятий по промышленной безопасности опасных производственных объектов.

Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной государственной власти предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а также при предоставлении необходимой документации для приобретения определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

Общая организационно-технологическая схема разработки Обоснований инвестиций в строительство объектов приведена в таблице 5.1

Таблица 5.1