ЖКХ подразделяются на 2 основных блока:

1. Жилищное хозяйство

2. Коммунальное хозяйство

В ЖХ входит жилой фонд страны!

Для справки: по стандартам ООН на каждого человека должно приходиться 30 кв метров МИНИМУМ!

В США данный показатель равен свыше 70 кв м.

В Европе свыше 50 кв м.

В России меньше 20 кв. м.

Что означает, мы ниже у нас в данном секторе есть проблемы.

Жилищный фонд имеет тенденцию к изнашиванию и устареванию. Кол-во жилья не есть единый показатель, есть еще качество жилья, что в России отдельная проблема. К примеру для нормального состояния Жилого фонда необходимо в год вводить 1 кв м на человека в год! То есть объем строительства должен быть не менее 140 млн кв метров в год в России.(без учета нехватки жилья)

А у нас объем ЖС не более 50 млн кв м. в год на всю страну (данные приблизительные). Что означает, что общий фонд с каждым годом качественно ухудшается. Переходит из статуса ветхого в статус аварийного. А это означает, что ремонту как правило не подлежит! И вводить новое жилье нужно еще больше! Это действительно колоссальная проблема Городов.

В Коммунальный фонд входит:

Коммуникационные сети

Канализация

Тепловые сети

Электросети

Водопровод

Очистительные сооружения

Котельные

Лифты

Итд.

Что насколько износилось?
(по данным Росстроя)
Котельные — 54,5%
Коммунальные сети водопровода — 65,3%
Канализация — 62,5%
Тепловые сети — 62,8%
Электрические сети — 58,1%
Водопроводные насосные станции — 65,1%
Канализационные насосные станции — 57,1%
Очистные сооружения водопровода — 53,9%
Очистные сооружения канализации — 56,2%

Жилищная проблема имеет глобальное значение для нашей страны, а доступность и качество, состояние жилья для населения рассматривается в качестве важнейшего показателя уровня благосостояния и стабильности страны. Трудно найти государство, в котором не возникало бы трудностей с решением жилищного вопроса, ведь в жилищной сфере пересекается масса как экономических, так и общественно политических факторов и приоритетов. К числу эффективных механизмов решения жилищных проблем несомненно и прежде всего следует отнести ипотеку, которая в России имеет принципиальное значение для успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»

Неудовлетворенность населения условиями проживания объясняется не только недостатком жилых площадей, но и низкими потребительскими и эксплуатационными свойствами существующего жилья. Сделанный в 50—60-х гг. выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения, по сути, предопределил характер современных проблем.

К сведению

По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, жилищный фонд составляет около 2,9 млрд кв. м общей площади. По экспертным оценкам, дефицит жилья достигает 1,5 млрд кв. м без учета качества жилья. При этом лишь незначительная часть (0,2 млрд кв. м) потребности в жилой недвижимости может быть удовлетворена на вторичном рынке. Но в структуре российского жилищного фонда рынок вторичного жилья преобладает, что еще раз подчеркивает: острота жилищной проблемы вызвана низкими темпами строительства. Другими словами, в основе неравновесия на российском рынке жилья лежит дефицит предложения.

В советский период государство брало на себя основную нагрузку не только по финансированию строительства жилья, но и по его эксплуатации. В частности, за счет бюджетных средств должен был проводиться плановый капитальный ремонт зданий, возводившихся в 60—80-х гг. Кардинальное сокращение объемов финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ привело к тому, что сроки капитального ремонта, определявшиеся для данной части жилищного фонда в диапазоне 20—25 лет, стали откладываться. Следствием этого явилось быстрое увеличение износа жилья и быстрый рост объемов ветхого и аварийного фонда, доля которого в настоящее время составляет 3,1%.

Годовые объемы реконструкции — в среднем 4,5 млн кв. м — в малой степени покрывают общую потребность в срочном капитальном ремонте, оцениваемую на уровне 290 млн кв. м. При этом ликвидация жилья, отнесенного к данной категории, происходит крайне медленно: ежегодно не более 3% от его суммарного объема выводится из эксплуатации. В настоящее время, по официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают около 2 млн человек. Тенденция увеличения доли жилья, не пригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.

Жесткий дефицит финансирования, в условиях которого функционировало жилищное хозяйство в 90-е годы, имеет своим отражением также критическое состояние инженерно-коммунальных сетей. Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на собственников и съемщиков жилья. Отчасти острота жилищной проблемы обусловлена суровым климатом страны, в котором возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией, из-за чего себестоимость жилья сравнительно высока. 83% населения России проживают к северу от 50-й параллели.

Дополнительным фактором, определяющим высокую потребность россиян в новом жилье, являются миграционные потоки. Часть регионов, ранее активно привлекавших трудовые ресурсы, перешла сегодня в разряд депрессивных. Главными направлениями обратной трудовой миграции стали Москва и области юга России. Указанные регионы также являются основными реципиентами для русскоязычного населения, иммигрировавшего после распада Советского Союза из стран ближнего зарубежья. По имеющимся экспертным оценкам, на данный момент около 5—6 млн мигрантов нуждаются в улучшении жилищных условий.

Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства должны существенно превышать не только нынешние, но и предусмотренные федеральной целевой программой «Жилище» — 80 млн кв. м в 2010 году. По международным нормам годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд человек объем строительства по результатам 2005 года составил 1,3 млрд кв. м). Соответственно Россия должна строить как минимум 145 млн кв. м в год — то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас.

Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жилье начал расти в реальном выражении. За последние пять лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 43,6 млн кв. м в 2005-м, то есть на 40,6%. Однако строительная отрасль все еще заметно отстает от уровня дореформенного периода.

Ограниченность предложения жилья в российских условиях — проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов. Наиболее важные из них следующие:

* ограниченное предложение земельных участков под застройку. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. С этим связаны и «теневые факторы» при выделении земли под застройку;

* отставание промышленности строительных материалов;

* финансирование жилищного строительства. Устойчиво растущий тренд цен на недвижимость наглядно демонстрирует разрыв между динамикой спроса и предложения на рынке жилья. С 2000 года стоимость квадратного метра выросла более чем в 3 раза — как на первичном, так и вторичном рынках;

* особенности формирования рынка жилья. Ключевым моментом стало реформирование структуры собственности жилищного фонда путем его приватизации;

* рост цен (объективный фактор). В последние пять лет рост номинальных доходов населения стабильно опережал динамику цен на рынке жилой недвижимости. Следствием стало повышение покупательной способности россиян, выраженной в квадратных метрах жилой площади. Важен при этом фон, на котором происходили эти изменения:

* острая потребность значительной части населения в улучшении жилищных условий;

* объективные препятствия для наращивания объемов нового строительства;

* стимулирование спроса на жилье, в том числе через механизмы жилищного и ипотечного кредитования.

Вместе с тем динамику цен на жилье в значительной степени определяют факторы спекулятивного спроса.

Цель государственной жилищной политики сформулирована в самом названии приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Но механизм ее достижения — формирование рынка доступного жилья — опирается в первую очередь на меры, стимулирующие спрос. Например, предусмотрено выделение определенным категориям граждан бюджетных средств для субсидирования покупок жилья.

Проект также ориентирован на задачу расширения объемов ипотечного рынка, что предполагает оказание финансовой поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. И хотя вклад ипотечных ссуд в общую структуру финансирования покупок жилья пока невелик, снижение ставок АИЖК все же оказывает определенное влияние. Так, в первом полугодии 2006 года в регионах, где активно работает АИЖК, отмечено заметное повышение интенсивности роста цен на жилье. В условиях ограниченности предложения на первичном и вторичном рынках жилья административное снижение процентных ставок ипотечного кредитования закрепляет разрыв между предложением и спросом на недвижимость.

Результатом приведенных выше обстоятельств стала парадоксальная ситуация, которая сложилась в строительном комплексе: застройщикам стало невыгодно строить много и продавать дешево, зато очень выгодно — возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жилье, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан. Особенно в крупных городах с высоким потенциалом экономического роста, финансовых и культурных центрах, привлекающих большое число мигрантов, на курортах, в региональных нефтегазовых центрах Сибири и Дальнего Востока.

Выходом из создавшегося положения может стать изменение акцентов в системе мер по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Наряду с мерами по стимулированию спроса на жилье центр тяжести необходимо сместить на создание условий для расширения объемов жилищного строительства.

Активное освоение ипотечного бизнеса началось в России недавно. Развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация резко изменилась. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков — участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Вместе с тем необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается пока крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, увеличившаяся за 2005 год более чем в 3 раза, на данный момент составляет пока около 0,3% от ВВП. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США — 50, а в странах Центральной и Восточной Европы — 25%. По разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения.

В абсолютном выражении объем задолженности по кредитам, предоставленным российскими кредитными организациями под залог приобретаемого жилья на 1 апреля 2006 года, составил 65,9 млрд руб. (из них 28,9 млрд руб. было выдано в российских рублях и 37,0 млрд руб. — в иностранной валюте).

Около половины задолженности по ипотечным кредитам в настоящее время приходится на рынки Московского региона (Москва и Московская область) и Санкт-Петербурга. Наиболее высокие темпы роста объемов ипотечных операций за период с апреля 2005 года по март 2006-го были зафиксированы по Южному и Северо-Западному федеральным округам (увеличение портфелей ипотечных кредитов в 5,7 и 4,1 раза соответственно).

В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.), Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрд руб.). Высокий уровень активности на сегменте ипотечного кредитования также отличает Кемеровскую и Новосибирскую области, Пермский край, Алтайский край, а также Республику Татарстан.

Различия между субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования в значительной степени определяются особенностями жилищной политики региональных властей. Так, во всех перечисленных выше регионах реализуются ипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств.

Как правило, региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса.

Сегодня есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности.

Подтверждением этому служит стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. За 2005 год количество таких кредитных организаций выросло с 241 до 395. По данным Банка России, на 1 апреля 2006 года их число составило 414, или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации.

Проблемы ЖКХ

Сейчас проблема коммунальных сетей в России является одной из наиболее острых: в Москве сети очень изношены, в других регионах ситуация обстоит еще хуже.

Дело в том, что вложение денег в ЖКХ представляется для инвесторов низкодоходным, а потому коммерческие организации предпочитают направлять средства в другие отрасли строительной индустрии. При этом губернаторы регионов России жалуются на то, что дотаций от федерального центра катастрофически не хватает для обеспечения городов коммунальными сетями и модернизации существующих мощностей.

в плачевном состоянии коммунальной инфраструктуры в большинстве российских городов нет ничего удивительного. Инвестиции в эту отрасль не только не ликвидны, но и являются прямым удорожанием строительства. Кроме того, существующие тарифы в сфере ЖКХ законодательно ограничены сверху, что не может устраивать инвесторов. "Вложения в ЖКХ менее интересны, чем вложения в ряд других секторов, например, в то же строительство жилья или коммерческой недвижимости

Между тем, Градостроительный кодекс в его последней редакции предусматривает, что земельные участки под застройку должны продаваться на аукционах с уже готовой инфраструктурой.

Правда, механизм финансирования до сих пор не ясен.

Правительство РФ обязано оказывать регионам помощь при оснащении участков, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктурой.

именно состояние коммунальных сетей сейчас является одним из препятствий для реализации национального проекта, в рамках которого государство обеспечит жильем своих граждан

Пути решения:

государство может бесплатно создавать коммунальную инфраструктуру для жилья, которое будет строиться в рамках выполнения государственных обязательств, а также для строительства социального жилья.

государство должно увеличить срок кредитов, выдаваемых на строительство коммунальной инфраструктуры, с 3 до 5 лет.

регионы должны получать из федерального бюджета средства на строительство объектов коммунального хозяйства. "Лимиты выделяемых нам средств составляют, как правило, не более 10% заявленной суммы", сейчас средства господдержки из федерального бюджета слишком формализованно распределяются по федеральным целевым программам и объектам федеральной адресной инвестиционной программы.

в плачевном состоянии коммунальной инфраструктуры в большинстве российских городов нет ничего удивительного. Инвестиции в эту отрасль не только не ликвидны, но и являются прямым удорожанием строительства. Кроме того, существующие тарифы в сфере ЖКХ законодательно ограничены сверху, что не может устраивать инвесторов.

На данный "Вложения в ЖКХ менее интересны, чем вложения в ряд других секторов, например, в то же строительство жилья или коммерческой недвижимости

Но вместе с тем, это очень стабильный, малорисковый и практически вечный бизнес". Единственный вариант, когда инвестор может позволить себе вкладывать средства в строительство сетей без ущерба для собственного бюджета – возведение кварталов. В этом случае вложения окупаются за счет масштаба. Проблема в том, что "тарифы на энергоресурсы жестко закреплены городом, поэтому сколько бы инвестор ни вложил в коммуникации, он не сможет продавать энергоресурсы по коммерческим ценам, чтобы скорее окупить затраты

В Москве коммунальная инфраструктура сильно изношена и остро нуждается модернизации. В регионах, как правило, степень изношенности коммунальных сетей еще более высокая Состоянии коммуникаций в столице сильно варьируется в зависимости от района города. Так, в Центральном административном округе свободных мощностей нет и степень их изношенности максимальная. При этом историческая застройка не позволяет производить массовую перекладку коммуникаций, потому что они зачастую проходят под зданиями или по узким улицам, где невозможно проводить работы. В районах между Третьим транспортным кольцом и планируемым Четвертым транспортным кольцом ситуация более благополучная, участки, по которым проходят коммуникации, изначально не застраивались.

Между тем, согласно существующему законодательству, участки для застройки должны продаваться на аукционах с уже готовыми сетями. На Западе такая практика давно стала традиционной. Но чтобы продавать участки с коммуникациями, государство должно сначала вложить огромные деньги в проводку этих сетей.