Земельно-кадастровые работы по установлению границ землепользовании в существующей застройке городов (поселков) выполняются для официального закрепления земельной собственности юридических лиц и граждан, которые фактически используют земельные участки в своей хозяйственной деятельности, но собственностью они не являются на основании «Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений».

В нормативно-технических документах и специальной литературе по землеустройству, градостроительству и кадастру все действия в отношении границ земельных участков находят выражение в трех основных понятиях: установление, закрепление и восстановление.

О закреплении и восстановлении границ речь уже шла в разделах об инвентаризации и отводе земель. Поэтому рассмотрим содержание организации земельно-кадастровых работ, выполняемых при установлении границ земельных участков, и особенности этих работ в условиях городской застройки.

Под установлением границ землепользований в застройке городов понимаются работы, связанные с распределением и закреплением земель в собственность или пользование юридическим лицом и гражданами, которые пользуются земельными участками для хозяйственной деятельности, но в силу каких-либо причин не оформили свои права собственности.

Установление границ состоит из следующих этапов: проведения организационно-подготовительных работ; разработки планов внутриквартального землеустройства; выноса границ земельного участка в натуру; оформления материалов по установлению границ земельного участка и составления землеустроительного дела.

В составе организационных работ особое внимание уделяется подготовке постановления главы администрации города о проведении данных работ, совместно с управлением архитектуры и градостроительства.

К проведению работ на законном основании привлекаются юридические лица и граждане, пользующиеся земельными участками, которые требуют работ по установлению границ. Они обязаны подать в земельный комитет города декларацию или заявление об установлении границ земельного участка. Декларацию или заявление регистрируют и изучают работники земельного комитета.

Подготовительные работы включают: сбор и изучение исходных материалов; составление планов использования земель; анализ деклараций юридических и физических лиц; обследование землепользовании в границах кварталов.

Сбору подлежат следующие документы и материалы: планы структуризации в масштабе 1:2 000, каталоги координат межевых знаков границ города, инвентаризационные дела, планы красных линий, топопланы в масштабе 1:500-1:2 000, материалы об отводе земельных участков и т.д.

Планы структуризации используют в качестве исходных данных, так как все работы по установлению границ землепользований выполняются в пределах кадастровой учетной единицы, границы которой обозначены только на таких планах.

В пределах границ квартала сбор и изучение исходных материалов для установления границ землепользовании осуществляют на основе инвентаризационных дел и анализа деклараций юридических и физических лиц.

В процессе изучения инвентаризационных дел все данные о землепользователях и земельных участках, объектах недвижимости, имеющих место в данном квартале, заносятся в ведомость, а по координатам межевых знаков проинвентаризированных земельных участков составляется план использования земель квартала в масштабе 1:2 000 (1:500), на которых отображают границы земельных участков и их кадастровые номера. На планы использования земель квартала наносят все жилые дома, административные здания, проезды, проходы, границы отводов земель.

При незначительной плотности застройки в качестве плана использования земель квартала может использоваться топографический план того же масштаба, содержание которого дополнено красными линиями застройки, границами природоохранных, санитарных зон и др.

В случаях значительного устарения топопланов, данных инвентаризации и сведений о юридических и физических лицах составленные планы использования земель в квартале подлежат натурным обследованиям, в процессе которых производят корректировку планов использования земель кварталов, уточняют количество земельных участков и их границы, основные сведения о землепользователях, сведения об юридических и физических лицах, обладающих объектами недвижимости или недвижимой собственностью. Изменения вносят во все документы (ведомости) о земельных участках, ведомости о юридических и физических лицах, в план использования земель города.

Перечисленные материалы становятся основой разработки планов внутриквартального землеустройства. Данные планы разрабатываются в процессе земельно-градостроительного проектирования, которое предусматривает выполнение аналитических расчетов и составление планов внутриквартального землеустройства.

Аналитические расчеты выполняют для обоснования проектных размеров и местоположения земельных участков, выделяемых юридическим и физическим лицам, имеющим недвижимость в данном квартале. Для проведения расчетов используют планы использования земель кварталов, сведения о юридических и физических лицах, градостроительные нормативы на размеры земельных участков, учитывают градостроительную обстановку.

При земельно-градостроительном проектировании исключаются земельные участки, предоставленные в пользование до начала проектирования.

В процессе земельно-градостроительного проектирования следует учитывать характер сложившейся инфраструктуры и градостроительные нормативы, в зависимости от которых требования к размещению границ земельных участков могут существенно различаться. Так, в кварталах жилой приусадебной застройки можно полностью удовлетворять пожелания потенциальных землепользователей насчет размеров земельного участка и его границ, поскольку нормативы на размеры таких земельных участков колеблются от 300 до 1 500 м².

В кварталах многоэтажной жилой застройки возможности удовлетворять желания землепользователей ограничены тем, что в первую очередь должны удовлетворяться заявки различных домовладельцев-коммунальщиков на выделение земельных участков для придомовых территорий. Придомовые территории по размерам должны соответствовать всем нормативным требованиям (строительным нормам и правилам) и на этих территориях должны быть предусмотрены объекты благоустройства: детские, спортивные и хозяйственные площадки, озеленение, ограждение и т. п.

Наиболее сложен процесс проектирования границ земельных участков в кварталах общественной застройки, для которых характерны многофункциональные здания и временные постройки, находящиеся в долевой или совместной собственности. В квартале общественной застройки границы земельных участков предприятий, учреждений, организаций, владеющих зданиями, сооружениями, жилой недвижимостью, проектируют с учетом функционального назначения здания и градостроительной ситуации, сложившейся в этом квартале.

В тех случаях, когда административное здание находится в собственности нескольких предприятий и организаций, проектируют единый земельный участок для ассоциации этих организаций, а его размеры устанавливают в соответствии с основным функциональным назначением здания. Земельные участки под временные торговые точки в квартале общественной застройки проектируют по минимальным нормам или непосредственно по границе строения и зоны их обслуживания.

Практически не возникает особых сложностей при определении границ земельных участков в кварталах промышленной застройки, так как расчет земельных участков, занимаемых предприятиями, выполняют в соответствии с нормативами, равными отношению площади застройки к значению показателя нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий.

В кварталах смешанного типа застройки границы земельных участков проектируют в соответствии с требованиями для каждого типа застройки.

В результате земельно-кадастрового проектирования составляют планы внутриквартального землеустройства квартала. На этих планах отражают варианты размещения границ земельных участков, выполняют согласования границ с потенциальными и существующими землепользователями, после чего приступают к составлению планов границ земельных участков по каждому кварталу.

План границ земельных участков квартала составляют в масштабе 1:2 000, на котором подлежат отображению: границы квартала, земельных участков; межевые знаки; контуры зданий и сооружений; сервитут обременения; кадастровые номера. К планам прилагают списки землепользователей с указанием кадастровых номеров на земельные участки. План границ земельных участков и списки землепользователей являются основанием для выноса границ в натуру, который осуществляется в соответствии с разбивочным чертежом.

Разбивочный чертеж составляют в масштабе плана границ земельного участка. На разбивочном чертеже показывают проектные границы, подлежащие выносу в натуру; пункты геодезической сети; четко опознаваемые контурные точки ситуации, относительно которых может быть осуществлен вынос точек границ земельного участка. Вынос точек границ земельного участка в натуру производят геодезическими инструментами, обеспечивающими погрешность положения точки границ относительно геодезических пунктов по требованиям инвентаризации.

Как правило, поворотные точки границ земельного участка внутри квартала многоэтажной застройки не закрепляют межевыми знаками. Точки поворота границ земельных участков в существующей капитальной застройке закрепляют металлическими штырями длиной 0,3 м, а в отдельных случаях для обозначения точек на местности используют элементы ситуации. На незастроенных территориях города границы земельного участка закрепляют межевыми знаками. Местоположение межевых знаков подлежит обязательному показу землепользователю в натуре, о чем составляется акт.

С учетом результатов работ, выполненных по установлению границ землепользования в существующей застройке города, на каждый квартал составляют землеустроительное дело. Оно состоит из пояснительной записки; схемы границ участка землепользований; проекта внутриквартального землеустройства; плана границ земельных участков; списка координат участков землепользования; разбивочного чертежа; акта выноса в натуру границ участков землепользований. В пояснительной записке находят отражение сведения об исходных материалах и результатах их анализа, особенностях внутриквартального земельно-градостроительного проектирования, о выносе в натуру и закреплении границ земельных участков.

Материалы об установлении границ участков землепользований, принятые городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, могут являться основанием для подготовки документов о праве собственности на земельные участки. Кроме того, такие материалы могут использоваться при градостроительном проектировании, для разработки программ по рациональному использованию территории кварталов, микрорайонов и промышленных зон, в работах по эксплуатации инженерных сетей и в других мероприятиях.

Вопросы для самоконтроля

1. Основные задачи инвентаризации земель населенных пунктов.

2. Какие показатели отражают достоверные данные об использовании земель и состоянии земельной собственности?

3. Какие работы включает в себя подготовительный этап при инвентаризации земель города (поселка)?

4. Полевое кадастровое дешифрирование и его основные этапы.

5.  Последовательность выполнения полевого этапа кадастрового дешифрирования.

6. Какие требования предъявляются к точности кадастрового дешифрирования?

7.  Какие данные следует отражать в журнале полевого дешифрирования?

8. Основной документ землеустроительного дела при инвентаризации земель города (поселка) и порядок его заполнения.

9. Что показывают на чертежах инвентаризации земель населенных пунктов?

10. Особенности проведения инвентаризации в городах.

11.  Этапы формирования земельной собственности при отводе земельных участков.

12. Что следует понимать под установлением границ землепользования в застройке городов и основные этапы работ?

13. Как следует учитывать характер сложившейся инфраструктуры и градостроительные нормативы в процессе земельно-градостроительного проектирования?

14.  Планы внутриквартального землеустройства.

15. Разбивочный чертеж границ земельных участков.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Основная

1. Боголюбов, С.А. Все о земельных отношениях: учеб.-практич. пособие [Текст] / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Е.Л. Минина, В.В. Устюкова. – М.: Проспект, 2010. – 656 с. – ISBN 978-5-392-00920-6.

2. Варламов, А.А. Государственный кадастр недвижимости [Текст]: Учебное пособие / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, С.И. Комаров. – М.: ГУЗ, 2011. – 240 с. – ISBN 978-5-9215-0212-3.

3. Ершов В. А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность / В.А. Ершов. – М.: ИД «ГроссМедиа»: РОСБУХ, 2010. – 384 с.

4. Золотова, Е.В. Основы кадастра. Территориальные информационные системы [Текст] / Е.В. Золотова. – М.: Издательство: Фонд "Мир", Академический Проект, 2012. – 316 с. – ISBN 978-5-8291-1404-6 (Академический проект). – ISBN 978-5-919840-15-2.

Дополнительная

1. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 тт. Т. 2: Управление земельными ресурсами [Текст] / А.А. Варламов . – М.: Издательство: КолосС, 2005. - 528 с. - ISBN 5-9532-0143-5.

2. Васильев, А.Н. Автоматизация кадастровых технологий с применением геоинформационных систем: Учебное пособие [Текст] / А.Н. Васильев, А.А. Царенко, И.В. Шмидт – Саратов, 2011. - 205с. – ISBN 978-5-9758-1355-8.

3. Вестник Росреестра (Кадастровый вестник): информ.-аналит. журн. [Текст] / официальное издание Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

4. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель: информ.-аналит. журн. [Текст] / Издательский Дом "ПАНОРАМА".

Лекция 9