Подготовительные работы – важный элемент в технологии работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов. Их качественное проведение позволяет правильно оценить объем предстоящих затрат и составить реальный график выполнения работ. Просчеты в этой работе приводят к удорожанию конечной продукции и увеличению сроков на выполнение работ.

Работы подготовительного этапа при инвентаризации земель населенных пунктов включают в себя: сбор, изучение и анализ материалов, перераспределение земель, землеотводов, материалов БТИ; анализ технической, методической и технологической обеспеченности работ по инвентаризации земель; разбивку кварталов (кадастровое и экономическое зонирование) и составление карты-схемы топообеспеченности; подготовку рабочего инвентаризационного плана; написание технического отчета.

Сбору, изучению и анализу подлежат материалы геодезических работ и топографических съемок, выполненных на территории населенного пункта; сведения генерального плана и другой градостроительной документации; правила застройки города, поселка, необходимые для проведения инвентаризации земель; материалы предыдущих инвентаризаций; документы и материалы по отводу земельных участков; сведения дежурных планов отводов и застройки; материалы по выносу в натуру, установлению (восстановлению) и определению границ земельных участков и границ населенных пунктов; материалы обследования БТИ земельных участков индивидуальной застройки; материалы исполнительных съемок, имеющие сведения о землепользованиях (землевладениях); материалы и документы, имеющие кадастровое содержание (реестры, таблицы, графики и т. п.) в различных службах и управлениях коммунального хозяйства, благоустройства, озеленения.

Особое внимание при проведении подготовительных работ должно быть уделено изучению всех документов и материалов, в том числе и которые содержат информацию по всем видам отводов земельных участков населенного пункта. Изучаются сведения о землепользователях (землевладельцах), акты выбора и планы отводов, паспорта земельных участков, акты на право пользования землей, проектные решения, сведения о закреплении границ участка знаками, их характеристики, результаты проведенных измерений по границам землепользований, их исполнители и время производства.

На базе собранных и проанализированных материалов составляется техническое задание на проведение работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов. В техническом задании должны быть предусмотрены порядок, сроки и технология выполнения следующих работ: разбивки территории населенного пункта на кварталы; проведения производственного этапа инвентаризации; создания рабочего инвентаризационного плана (схемы); составления землеустроительного дела квартала; обследования городской геодезической сети; установления городской черты.

В техническом задании указываются условия сдачи готовой продукции, порядок оформления материалов, принципы разграничения землепользовании (землевладений) в спорных случаях с учетом специфики населенного пункта. Техническое задание утверждает заказчик (председатель городского, районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству) и согласовывает с подрядчиками. На основании технического задания определяются стоимость работ и сроки выполнения работ в целом и по этапам.

Подрядчик обязан получить техническое задание на проведение работ по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов и комплект увеличенных до масштабов 1:2 000; 1:1 000; 1:500 аэрофотоснимков, списки руководителей местной администрации и других ответственных лиц по вопросам проведения работ, разрешение на выполнение работ, бланки, таблицы и прочие формы для сбора информации.

В зависимости от величины населенного пункта выбирается общая структура разбивки его территории, которая должна учитывать существующее административно-территориальное деление и особенности территории населенного пункта.

Разбивка объекта работ производится на кадастровые кварталы и экономические зоны, если есть экономическое зонирование территории и существует документ исполнительной власти об утверждении границ. Материалы разбивки оформляются соответствующим документом, утверждаются постановлением местной администрации и должны согласовываться с данными районной дежурной кадастровой карты.

Кадастровый квартал – совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив.

Разбивка населенного пункта на кадастровые кварталы производится городским (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с привлечением представителей городской (районной) архитектуры и других заинтересованных организаций.

В качестве кадастрового квартала в населенном пункте может быть микрорайон, квартал, промышленная или коммунальная зона, городской парк. Кадастровый квартал принимается за рабочую кадастровую единицу с ограничением по красным линиям застройки. Конкретное землепользование или землевладение принимается за учетную кадастровую единицу, ограниченную красными линиями или естественными границами (массив земель сельскохозяйственного использования).

В сельских населенных пунктах, на застроенной части, кадастровый квартал желательно формировать из массивов, в который входит более 50 землепользователей. Если в населенном пункте землепользователей менее 100, то такой населенный пункт целесообразно использовать как один квартал. Нумерацию кадастровых кварталов рекомендуется производить, начиная с верхнего угла по часовой стрелке. Все работы по кадастровому зонированию производятся в соответствии с Инструкцией о порядке формирования и учета кадастровых номеров земельных участков и других, прочно связанных с ними объектов недвижимости.

Кадастровое дешифрирование

Полевое кадастровое дешифрирование представляет собой комплекс мероприятий по установлению границ, формы и размеров объектов, отображению их в соответствии с условными знаками и определению качественных и количественных характеристик по их фотографическим изображениям.

Это наиболее ответственный и трудоемкий вид работ во всем комплексе инвентаризации земель. От качества его проведения во многом зависит качество конечной продукции. Ошибки, допущенные в процессе выполнения этих работ, могут быть обнаружены или по окончании полного комплекса работ, или же спустя много лет по их завершении. Выполнять эти работы должны высококвалифицированные специалисты, имеющие большой опыт работы с аэрофотоснимками. Сам процесс дешифрирования состоит из трех взаимосвязанных этапов: подготовительных работ; камеральной обработки увеличенных аэрофотоснимков; полевых работ по кадастровому дешифрированию.

В процессе подготовительных работ к кадастровому дешифрированию необходимо тщательно изучить материалы, полученные на первом этапе инвентаризации, внимательно просмотреть увеличенные аэрофотоснимки на предмет качества фотоизображения, отсутствия механических повреждений, определить границы рабочих площадей аэрофотоснимков для дешифрирования, подобрать необходимые инструкции и другие нормативные документы, приготовить чертежные принадлежности, геодезические инструменты и другое специальное оборудование. На основании проведенной работы составляют проект выполнения работ по кадастровому дешифрированию и геодезической привязке увеличенных аэрофотоснимков, определяют потребность в транспорте, приборах и оборудовании.

При камеральной работе с увеличенными аэрофотоснимками определяют границы кадастрового дешифрирования кварталов, секций, улиц и т.д., намечают зоны расположения точек геодезического сгущения опорной геодезической сети и составляют схему определения геодезических координат, отображают элементы рельефа с использованием стереоскопа и специального фотограмметрического оборудования или с использованием существующих планово-картографических материалов, определяют границы водных объектов (рек, озер, прудов, водохранилищ и т.д.), растительности (лесов, парков, садов и т.д.), зданий, сооружений и других объектов, если они хорошо читаются по фотоизображению, а также делают все установленные и необходимые надписи.

Наиболее ответственным является полевой этап кадастрового дешифрирования и геодезической привязки увеличенных аэрофотоснимков.

Всю информацию, полученную в процессе дешифрирования, отображают на увеличенном аэрофотоснимке соответствующими условными знаками и пояснительными надписями. При выполнении работ по кадастровому картографированию и геодезической привязке аэрофотоснимков обязательно ведут «Журнал полевого дешифрирования» в соответствии с требованием «Инструкции по топографическим съемкам масштабов 1:500 – 1:5 000». Все полевые материалы подлежат заверению подписью и печатью представителей администрации городского (районного) земельного комитета и других уполномоченных и заинтересованных лиц и организаций.

После завершения полевых работ по кадастровому дешифрированию и геодезической привязке аэрофотоснимков выполняют полевой контроль и приемку материалов полевых работ. Полевой приемке и контролю подлежит не менее 15 % от всего объема работ.

Ведение журнала полевого дешифрирования.

Журнал полевого дешифрирования (горизонтальной съемки) ведут по форме «Руководства по топографическим съемкам масштаба 1:500 – 1:5 000» на каждый населенный пункт, также разрешается на отдельный снимок, при наличии на нем двух и более населенных пунктов. В качестве журнала можно использовать абрисный журнал тахеометрической съемки либо простую тетрадь.

В журнале отражают все объекты и каждый участок, где производились дополнительные измерения (промеры) и согласования с представителем местной администрации. При проведении контрольных промеров желательно использовать материалы БТИ. Все спорные вопросы фиксируют в журнале полевого кадастрового дешифрирования или в других документах и дают рекомендации по их разрешению.

Указывают номер участка, делают запись по существу согласования и схематический абрис участка. На абрисе показывают и нумеруют все поворотные точки границ землевладения и результаты измерений. Нумерацию поворотных точек по периметру участка осуществляют по ходу часовой стрелки, начиная с точек, прилегающих к улице. Журнал служит также для записи прочих согласований, пояснительных записок по объекту и отметок проверяющих лиц. Все записи в журнале полевого кадастрового дешифрирования необходимо делать аккуратно и разборчиво. При отображении площадных или линейных объектов необходимо пользоваться условными знаками. Все результаты измерений вдоль фасадных линий и пояснительные надписи должны быть сгруппированы и «привязаны» к конкретному объекту местности.

Работы производственно-камерального этапа.

Инвентаризация земель населенных пунктов производится по кадастровым кварталам, границы которых согласованы и установлены при проведении подготовительных работ.

По каждому кварталу формируется свое землеустроительное дело, которое пополняется необходимыми документами по мере выполнения работ.

Инвентаризация земель в кадастровом квартале начинается с выполнения полевых работ и завершается камеральной обработкой и оформлением землеустроительного дела на традиционных бумажных носителях (папки) и в электронном виде. Работы по инвентаризации земель можно выполнять одновременно с полевым кадастровым дешифрованием по увеличенным аэрофотоснимкам или использовать контурные кадастровые планы наземных съемок необходимого масштаба.

При полевых работах в процессе полевого кадастрового дешифрирования необходимо уточнить: сведения о землепользователях (землевладельцах) земельных участков; наличие документов, которые удостоверяют право на землю; сведения из документов, удостоверяющие физическое или юридическое лицо; целевое назначение земель, их площадь по документам и фактическая.

Выявляют спорные границы, устанавливают обременения и ограничения по использованию земельных участков (сервитута) для обеспечения проездов, проходов, доступа и сохранения подземных и наружных инженерных коммуникаций, сохранения озеленения, установки ограждения и заборов. Весь этот перечень работ выполняют с учетом Правил застройки города, поселка и градостроительных норм и правил.

Все собранные и уточненные сведения заносят и журнал полевого кадастрового дешифрирования или в соответствующие формы и таблицы.

По результатам натурных обследований, произведенных в ходе полевых работ, вычисляют предварительные площади участков всех землепользователей в установленных границах. В землеустроительное дело по кварталу включают: список всех землепользователей (землевладельцев) с указанием площадей их участков по документам и по результатам обследования; рабочий инвентаризационный план (схему) с предварительно нанесенными границами их землепользовании (землевладений); список пользователей земель без оформленных прав или с просроченными на то правами, включая случаи самовольного строительства или захвата участка; земли, не используемые или нерационально используемые; выявленные несоответствия фактического использования земель по целевому назначению и режиму использования.

По материалам обследования и собранным документам в пределах каждого квартала в случаях отсутствия четких границ землепользовании (землевладений) составляют проект границ землепользовании (землевладений). В проекте указывают все вопросы, не решенные при натурных обследованиях по границам земельных участков, и предложения по устранению спорных вопросов.

В землеустроительном деле землепользователям (землевладельцам) устанавливают ограничения по использованию земельных участков (сервитуты). Сюда же прикладывается состав земель (экспликация) по землепользованиям и видам угодий.

Одним из основных документов землеустроительного дела при инвентаризации земель населенных пунктов является декларация о факте использования земельного участка физическим или юридическим лицом (приложение 2).

На основе обработки материалов инвентаризации земель составляют: кадастровые планы на объект кадастра (квартал, земельный участок), чертеж инвентаризации земель и планы на каждый земельный участок на листах формата А4. Это и есть документальное подтверждение существующих границ землепользования (землевладения).

На чертежах инвентаризации земель показывают условными обозначениями: границы и кадастровые номера землепользователей; спорные границы; участки самозахвата; неиспользуемые земли; нерационально используемые земли; земли, используемые не по назначению.

Работы по кадастровому картографированию и инвентаризации земель населенных пунктов заканчивают написанием пояснительной записки и формированием землеустроительного дела по инвентаризации земель на каждый кадастровый квартал в отдельности и объект в целом. Перечень документов составляют по согласованию сторон (заказчик-подрядчик). Он может быть изменен или дополнен.

Отвод земельных участков.

Земельно-кадастровые работы, связанные с отводом земельного участка, являются составной частью процедуры предоставления земель в пользование или собственность юридическим лицам и гражданам по их заявкам. Отвод земельных участков в городах осуществляется на основе проведения земельно-градостроительного проектирования, геодезических измерений и аналитических расчетов. В составе работ по отводу земельных участков выделяются: ведение дежурного плана землепользовании; выбор местоположения земельного участка; вынос в натуру границ земельного участка и закрепление их на местности.

Дежурный план землепользовании – это планово-картографический материал масштаба 1:2 000 (для отдельных кварталов 1:500), на котором отображены: границы города, районов, кварталов; красные линии перспективной застройки по генеральному плану; границы земельных участков и их кадастровые номера; границы природных, санитарных, экологических и других зон; границы земель городских лесов, водного фонда и т.д.

В качестве исходных данных для составления дежурного плана землепользовании используют: топопланы в масштабе 1:2 000 и крупнее, планы структуризации, генеральные планы, планы красных линий, координаты межевых знаков границ города и земельных участков, материалы инвентаризации земель и установления границ земельных участков в существующей застройке, материалы технической инвентаризации.

Границы города и земельных участков наносят на дежурный план землепользований по координатам углов их поворота. Для нанесения отдельных элементов дежурного плана (например, объектов недвижимости) используют сканерные технологии и дигитализацию топопланов.

Дежурный план изготавливают в двух экземплярах, один находится в горкомземе, другой – в управлении архитектуры и градостроительства (УАиГ). Ведение дежурного плана осуществляет горкомзем, который несет полную материальную, административную и судебную ответственность за достоверность данных и своевременное внесение изменений в его содержание. Экземпляр горкомзема является основным.

Для органов архитектуры дежурный план служит рабочим документом для решения различных градостроительных и архитектурных задач, связанных с благоустройством городских территорий, созданием инфраструктуры, разработкой генеральных планов и планов детальной планировки. Содержание рабочего дежурного плана может дополняться данными проекта детальной планировки, сведениями о расположении транспортных магистралей и магистральных сетей, промышленных зон, крупных промышленных зданий и сооружений и т.п.

На рабочем и основном экземплярах дежурного плана землепользовании границы земельного участка отображают разными цветами. Каждый цвет соответствует определенному этапу формирования земельной собственности:

I этап свидетельствует о том, что границы земельного участка запроектированы. На дежурном плане их отображают красным цветом.

II этап фиксирует, что границы земельного участка вынесены в натуру и закреплены межевыми знаками. На дежурном плане их отображают синим цветом.

III этап фиксирует то, что юридическим или физическим лицом получен правоудостоверяющий документ права собственности на земельный участок, границы которого на дежурном плане отображают черным цветом.

На всех этих этапах последовательно отслеживается процесс формирования земельной собственности, и с его результатами, которые отображаются на дежурном плане, может быть ознакомлен заявитель. Поэтому ведение дежурного плана позволяет избежать нежелательных моментов, возникающих при одновременной заинтересованности заявителей в одном земельном участке, а также учесть их пожелания при многовариантных предложениях.

По согласованному с заявителем местоположению земельного участка его границы выносят в натуру. В отдельных случаях при сложной форме земельного участка, в стесненных условиях его размещения, к дежурному плану землепользовании прилагают план размещения земельного участка более крупного масштаба (1:500).

Вынос в натуру границ земельного участка осуществляют в два этапа: 1) подготовительный и 2) полевой.

На подготовительном этапе осуществляют детальное изучение местоположения земельного участка на дежурном плане землепользовании и различных планово-картографических материалах и т.д.

На полевом этапе работы осуществляют в следующем порядке: обозначают местоположения точек границ земельного участка по разбивочным элементам; закрепляют межевой знак временным центром (металлическим штырем, деревянным колышком, шпилькой); устанавливают межевые знаки; вводят редукции при значительных отклонениях координат межевых знаков от проектных значений (> 1,5 точности измерений).

В итоге выполнения работ по отводу земельного участка подготавливают определенные материалы и документы. Это могут быть: акт об установлении границ земельного участка; план границ земельного участка в масштабе 1:500 – для застроенных территорий и 1:2 000 – для незастроенных территорий; каталог координат межевых знаков; технический отчет об отводе земельного участка.