Инвентаризации земель населенных пунктов предшествуют работы по структуризации, в результате которых выделяют кадастровые учетные единицы.

Кадастровая учетная единица – это непрерывная территория одного функционального назначения или административного подчинения, границы которой устанавливаются градостроительными документами или решением органов власти.

Структуризация – это разделение территории города или иного населенного пункта на основные кадастровые учетные единицы, в качестве которых принимаются административные районы города, кварталы, секции, площади и перекрестки, улицы и отрезки улиц.

Совокупность перечисленных кадастровых учетных единиц представляют территории города без перекрытий и разрывов, границы которых отображают на планах структуризации. Для проведения структуризации необходимы определенные исходные материалы: каталоги координат межевых знаков границ города; топографические планы города в масштабах 1:2 000 – 1:5 000 в зависимости от категорий городов; планы зонирования; планы красных линий или каталоги координат углов их поворота; генеральные планы; списки улиц и площадей.

Основные кадастровые учетные единицы составляют два уровня иерархической структуры деления территории города. Первый уровень в иерархической структуре деления составляют границы города, второй – кадастровые кварталы.

Формирование кадастровых учетных единиц осуществляется с соблюдением определенных требований: границы кадастровой учетной единицы, отображаемые линиями на исходном материале, должны образовывать замкнутый контур; кадастровые учетные единицы (кварталы, секции, отрезки улиц и перекрестки) должны составлять один уровень структуризации; границы смежных кадастровых учетных единиц одного уровня должны иметь, как минимум, одну общую линию и не пересекаться; границы кадастровых учетных единиц не должны пересекать красные линии, изменять сложившуюся архитектурно-градостроительную планировку города, пересекать границы охранных, природных и оздоровительных зон.

Выбор района, квартала, отрезка улиц и перекрестка в качестве кадастровых учетных единиц связан с тем, что их границы устанавливаются на основе градостроительной документации, административных решений органов власти и поэтому имеют правовую защиту и юридический статус. Это обеспечивает проведение достоверного учета и контроля использования земель путем ведения баланса использования земель в каждой учетной единице.

Планы структуризации составляются на город, и только для крупных городов разрешается составление планов районов. Составление плана структуризации с использованием топографических планов обеспечивает хорошее качество формирования основных кадастровых учетных единиц, позволяет избежать многих негативных явлений (пересечения границ, пропусков и т.д.).

Масштаб составления планов структуризации города зависит от его площади. Для крупнейших городов площадью свыше 600 км² план структуризации составляется в масштабе 1:25 000; для крупных городов площадью до 300 км² – в масштабе 1:10 000; для средних городов площадью до 100 км² – в масштабе 1:5 000; для малых городов площадью до 25 км² – в масштабе 1:5 000 или 1:2 000.

На планах структуризации города или административного района показываются границы, названия и номера всех кадастровых учетных единиц, крупные реки и водоемы, лесные массивы, магистральные автомобильные и железные дороги.

К планам структуризации прилагаются списки названий улиц, их номера и, при необходимости, каталоги координат границ кадастровых учетных единиц.

Структуризация городских и прочих земель населенных пунктов является очень важной и необходимой работой в подготовительном этапе инвентаризации земель населенных пунктов.

Базисный (кадастровый) план города.

Основные проезды – все улицы, проспекты, набережные, бульвары, переулки, проезды общего пользования, а также мосты, путепроводы, железнодорожные переезды, имеющие самостоятельное планировочное значение. Не относятся к основным элементам внутри квартальные проезды и местные проезды на магистралях.

Основные водоемы – водоемы, обладающие доминирующим значением по отношению к окружающей территории.

Основные водотоки – все имеющие наименование водотоки, а также прочие водотоки, если они имеют ярко выраженное русло и (или) долину и значительную протяженность.

Крупные водотоки – водотоки и водоемы, имеющие ширину не менее 50 м на местности.

Основные железные дороги – все железные дороги общего пользования, а также подъездные пути предприятий, если они расположены на самостоятельном полотне и имеют значительную протяженность.

Основные автомобильные дороги – все дороги общего пользования, а также дороги на территории крупных сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, если они имеют капитальное покрытие и значительную протяженность.

Ось дороги или проезда – ломаная линия, характеризующая дорогу или проезд. Точки перелома размещаются, как правило, на пересечениях с другими осями и базисными границами, в начале и конце кривых, а также на кривых по мере необходимости. Оси проездов общего пользования, образующие площадь, отображаются с помощью отрезков ломаной, параллельных красным линиям площадей или другим важнейшим структурным элементам площади.

Ось водотока – условная ломаная линия, характеризующая ось русла, точки перелома которой размещаются на пересечениях с другими осями и базисными границами и в других местах, привязанных (по возможности) к реально существующим береговым объектам.

Ось железной дороги – ломаная линия, отображающая ось первого главного пути. Точки перелома размещаются, как правило, на пересечениях с другими осями и базисными границами, в начале и конце кривых, а также на кривых по мере необходимости.

Базисные кварталы – ячейки территории, образованные базисной сетью осей и границ. Базисные кварталы покрывают территорию города без разрывов и наложений.

Границы базисных кварталов – границы, образуемые всеми перечисленными объектами, а также другими линейными физическими объектами, делящими территорию на планировочно самостоятельные части. Границы базисных и кадастровых кварталов не закрепляются на местности.

Кадастровый квартал — часть базисного квартала в пределах красных (проектных) линий. Номера базисного и кадастрового кварталов совпадают.

Кадастровый выдел — часть территории в городах между кадастровыми кварталами, которую занимают земли городской инфраструктуры (трубопроводы, железные дороги, метрополитен и т. д.), или земли водного фонда (водоемы, водотоки), или земли общего пользования (улицы, площади, проезды и т. д.). Для нумерации кадастровых выделов выделяются специальные диапазоны номеров. При образовании кадастрового номера объекта номера кадастровых кварталов и кадастровых выделов используются идентично.

Угодье – это характеристика земель, отражающая их пригодность для использования в конкретной хозяйственной деятельности и присущая всем землям независимо от их назначения и географического местоположения (город, район, округ и т. д.).

В таблице 1 в качестве примера дана классификация городских угодий по их виду.

Если земельный участок (например, государственный природный заповедник, лесной массив или водный объект) расположен на территории нескольких административных районов, то он может разбиваться на части, каждая из которых расположена на территории только одного района. Кадастровое зонирование производится с учетом этого разбиения.

Таблица 1