При динамическом подходе к капитализации дохода в рассмотрение вводится фактор времени. Доходы и затраты, обусловленные владением оцениваемым имуществом, не усредняются как в методе прямой капитализации, а рассматриваются в их предполагаемой динамике в течении некоторого расчётного периода «Т» с годовым шагом его изменения (т=1,2….Т). В числе доходов появляется возможность учёта предполагаемой выручки от реализации оцениваемого имущества, причём не только путём продажи его в конце расчётного периода, но и по частям, т.е. поэтапно. Появляется также возможность поэтапного учёта капиталовложений в улучшение имущества.

Метод динамической капитализации доходов заключается в преобразовании дисконтированного потока доходов, приносимых имуществом за расчётный период владения им, в его текущую стоимость. Этот метод точнее других позволяет определить рыночную стоимость производственного комплекса, но широкое практическое применение его осложняется проблемами, возникающими при проведении достаточно точного прогнозирования.

При реализации метода дисконтирования доходов для оценки машин и оборудования соблюдаются также состав и последовательность действий: определяют период анализа производственно – технологической системы и чистый доход, приносимый оборудованием, а а также сумму от его продажи в конце рассматриваемого периода. Затем выбирают ставку дисконтирования и рассматривают стоимость оборудования.

Под чистым доходом понимается разность между валовым доходом, т.е. выручкой от реализации и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Таким образом, чистый доход представляет собой сумму чистой прибыли, амортизации и налога на прибыль. Для уменьшения дисперсии прогнозируемой величины дохода рассчитывается средневзвешенная величина дохода «Д»

Д = (Дпес +4*Двер + Допт)/6,где:

Дпес – пессимистическая оценка дохода при функционировании предприятия в наихудших условиях;

Допт – оптимистическая оценка дохода при функционировании предприятия в наиболее благоприятных условиях;

Двер – прогноз, составленный исходя из наиболее вероятных условий.

При анализе денежных потоков, приносимых собственным и заёмным капиталом, ставка дисконтирования определяется по формуле:

Кдиск = М*Кз +(1 – М) Кс,где:

Кз – ставка дохода на заёмный капитал (ипотечная постоянная);

Кс – ставка дохода на собственный капитал;

М – доля заёмного капитала.

Ставка дисконта определяется из соотношения:

К = Кб/р +ß*(Кр-Кб/р),где:

К – ставка дисконта;

ß –мера систематического риска, соотношение между доходом на конкретную акцию и уровнем рыночного дохода;

Кб/р – безрисковая ставка дохода;

Кр – среднерыночная ставка дохода;

Кр-Кб/р – рыночная премия за вложение в рискованный актив.

Безрисковая ставка дохода (Кб/р) обычно основывается на величине дохода по долгосрочным правительственным облигациям.

Рыночная премия (Кр-Кб/р) является дополнительной величиной сверх очищенной от риска нормы дохода, служа компенсацией инвестору за несистематический риск инвестирования в конкретный бизнес, связанный с финансовыми и хозяйственными особенностями. Он может быть разделён на предпринимательский риск (неуверенность в том, что предприятие достигнет ожидаемой нормы дохода вследствие следующих факторов: уровень доходов и затрат; конкуренция; компетенция управления) и финансовый риск (показатели ликвидности, размер задолженности и обязательств).

Коэффициент бета(ß) отражает систематический риск и связан с колебаниями на рынке ценных бумаг, которые вызваны макроэкономическими и политическими причинами, такими как учётная ставка, инфляция, изменения в государственной политике. Для определения меры систематического риска воспользуемся таблицей, в которой содержится анализ ключевых факторов, которые необходимо принимать во внимание при определении уровня риска.

Таблица Анализ рисков –определения коэффициента бета

Таким образом, коэффициент бета составляет 1.29

Основная формула определения стоимости имущества с помощью ставки дисконтирования:

Со = Д/К (1 – 1/(1+К)Т+ Сост / (1+К)Т,, где:

Со – текущая стоимость производственной системы;

Д – чистый периодический доход от использования объекта;

К – ставка дохода;

Т- расчётный период;

Сост – остаточная стоимость объекта к концу его использования (через Т периодов)

!Задание2.3. Определите сущность доходного подхода. Назовите основные методы определения ставки капитализации и дисконтирования.

2.4. Методика определения накопленного износа

Одним из значимых методов расчёта физического износа машин и оборудования является метод поэлементного расчета. Данный метод основан на определении износа для отдельных элементов машин и оборудования и суммирование полученных величин с учётом доли себестоимости этих элементов в себестоимости объекта оценки в целом. Расчетный износ i-го элемента определяется из выражения:

Иi = Иф(Сi/С∑) (Тi / Т∑), где:

Иi – расчетный износ i-го элемента;

Иф- фактический износ i-го элемента;

Сi, С∑ - себестоимость i-го элемента и машины в целом соответственно;

Тi, Т∑ - Нормативный срок службы i-го элемента и машины в целом соответственно.

Износ объекта в целом определяется как сумма расчетных износов его элементов.

Пример

Нормативный срок службы радиального сверлильного станка составляет 20 лет. Определить его физический износ исходя из следующих данных.

Таблица 5. Исходные данные для расчета износа

Себестоимость станка в целом составляет

с_∑ = 45+10+10+5 = 70 тыс. руб.

Расчетный износ станины и корпусных деталей:

F₁ = 10(45/70)(20/20) ≈ 6%.

Аналогично для коробок скоростей и передач (F₂), шпиндельной группы (F₃) и электрооборудования (F₄) имеем:

F₂ = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F₃ = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%

F₄ = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

Физический износ станка в целом:

Ф_и = F₁ + F₂ + F₃ + F₄; Ф_и = 6+4+1+0,5 ≈ 11,5%.