Кумулятивная модель

Кумулятивная модель включает в себя безрисковую ставку, премию за риск: низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент, прогнозируемое повышение или понижение стоимости объекта.

Безрисковая ставка определяется по доходности Российских государственных ценных бумаг или среднеевропейских показателей. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

СК = безрисковая ставка дохода + Премия за риск вложения в объект оценки + Премия за низкую ликвидность + Премия за инвестиционный менеджмент.

1)Безрисковая ставка – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. вложения без какого – либо риска невозврата.

2)Надбавка за риск – в данном случае учитывается возможность случайной потери и надбавка может соответствовать величине страхового тарифа по страхованию

3)Надбавка за низкую ликвидность – может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

4)Надбавка за инвестиционный менеджмент: чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Эту составляющую целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Составляющую вложения в объект нет необходимости рассчитывать, если сумма вложенная в объект останется неизменной и будет возвращена при его перепродаже.

Метод инвестиционной группы.

В случае приобретения объекта с помощью заёмного и собственного капитала общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. Ставка вычисляется по формуле: К=Кз*М+Кс*(1 –М), где:

Кз – ставка капитализации на заёмные средства (ипотечная постоянная). Рассчитывается по формуле: Кз = ежегодные выплаты на обслуживания долга / основная сумма ипотечной ссуды;

Кс – ставка дохода на собственный капитал. Рассчитывается на основе рыночных данных по формуле: Кс = денежные поступления до вычета налогов / сумму вложенных собственных средств + убытки (прибыль) от продажи;

М – кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях. Определяется по формуле: М = величина кредита / стоимость объекта.

Метод Элвуда (капитализация заёмного и собственного капитала)

В методе связанных инвестиций Л.В. Элвуд предложил учесть влияние продолжительности периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течении этого периода: К = Кс – М*И+(У-Р)*SFF,где: И – ипотечный коэффициент. Рассчитывается по формуле: И = Кс+П *SFF-Кз

У – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период, в %;

Р – рост стоимости имущества за прогнозируемый период, в %;

SFF – фактор фонда возмещения при ставке Кс для прогнозируемого периода;

П – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода.

М – кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях, которая рассчитывается по формуле: М = сумма кредита / стоимость объекта.

Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости объекта при его продаже в конце рассматриваемого периода, коэффициент капитализации включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, то потоки доходов могут быть капитализированы по дисконтной ставке.

Если прогнозируется повышение стоимости капитала, то это должно быть учтено в коэффициенте капитализации следующим образом: К = Кс- Р*SFF.

Чаще всего стоимость оборудования со временем уменьшается, что связано со сравнительно недолгим нормативным сроком его службы. Поэтому коэффициент капитализации должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери. На практике используется три способа возмещения инвестиций:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Это метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100 % -ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещённая в беспроцентный фонд возмещения.

К= Ку +1/n,где:

n- оставшийся срок экономической жизни;

Ку – ставка доходности инвестиций.

ПРИМЕР

Условия инвестирования:

-срок – 5 лет;

-ставка доходности инвестиций- 15%

-сумма вложений капитала в недвижимость –200 000 руб.

Решение

Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20 %, т.к. за 5 лет будет списано 100 % актива (100/5)В этом случае коэффициент капитализации составит 35 % (15+20)

Метод Инвуда.

Этот метод предполагает, что норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям., т.е. часть суммарного потока доходов составляет прибыль инвестора и может быть им израсходована, другая часть, будучи реинвестированной по процентной ставке проекта, вырастет до потерянной суммы капиталовложений.

К= Ку+ ФФВ (фактор фонда возмещения)

ПРИМЕР

Условия инвестирования:

- срок 5 лет;

- доход на инвестиции – 15 %

Решение.

Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции (0,15) и фактора фонда возмещения (для 15 % и 5 лет) он равен 0.14832, если взять из графы «Взнос на амортизацию» (15 %, 5 лет), а коэффициент капитализации = 0,26832 (0,14832+0,12)

Метод Хоскольда.

Это метод используется при высокой прибыльности инвестиций, когда нет возможности реинвестировать средства по той же ставке и для них используют безрисковую ставку.

Пример

Объект куплен за 200000 руб., срок службы 4 года, годовая ставка 15 %. Фактор фонда возмещения для этого примера равен 0,20027 и, соответственно, ставка капитализации: К = 15+20=35 %