П.Н. Васин
Оценка машин, оборудования и транспортных средств
Учебное пособие
НОВОСИБИРСК, 2009 г.
ББК
Издаётся в соответствие с планом учебно- методической работы СибАГС
Рецензенты:
Толкачёв Н.М., к.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Финансов и кредита» СибАГС
Немцева Ю.В., к.э.н., доцент кафедры страхования Новосибирского государственного университета экономики и управления
Васин П.Н.
Оценка машин, оборудования и транспортных средств: Учебное пособие.– Новосибирск: СибАГС, 2009.– с.
Учебное пособие подготовлено в соответствии с требованиями стандарта по специальности 080105.65 «Финансы и кредит» и рабочей программы учебной дисциплины «Оценка машин, оборудования и транспортных средств», и рекомендовано для студентов дневной, очно - заочной и заочной форм обучения.
Актуальность выбранной темы заключается, прежде всего, в том, что с развитием рыночных отношений и появлением большого количества объектов в частной собственности, важное значение приобретает оценка стоимости имущества физических и юридических лиц, а также оценка ущерба.
Учебное пособие содержит методику и практические примеры определения рыночной стоимости машин, оборудования и транспортных средств, а также вопросы урегулирования убытков при повреждении или гибели имущества. В учебное пособие включены библиографический список и фрагменты из ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Автор заранее благодарен тем читателям, которые пришлют свои отзывы, замечания и предложения по адресу:
г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, СибАГС, кафедра финансов и кредита.
Тел. кафедры: 2100638
ББК
@ СибАГС
@ Васин П.Н.
ОГЛАВЛЕНИЕ
| № пп | Содержание | Страница |
| Введение | ||
| Глава 1. Методологические основы оценки машин, оборудования и транспортных средств | ||
| 1.1. Анализ рынка машин, оборудования и транспортных средств. Особенности его развития. | ||
| 1.2. 1.2. Классификация и идентификация машин, оборудования и транспортных средств | ||
| 1.3. Виды оцениваемой стоимости. Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования и транспортных средств. | ||
| Глава 2. Подходы к оценке машин, оборудования и транспортных средств | ||
| 2.1. Сравнительный подход | ||
| 2.2. Затратный подход. | ||
| 2.3. Доходный подход | ||
| Глава 3. Практика применения подходов и методов к оценке машин, оборудования и транспортных средств. | ||
| 3.1. Проведение технической экспертизы машин, оборудования и транспортных средств 3.1.1. Этапы проведения экспертизы транспортных средств. 3.1.2. Организация независимой технической экспертизы транспортных средств | ||
| 3.2. Область применения и ограничения затратного подхода к оценке. | ||
| 3.3. Оценка машин, оборудования и транспортных средств сравнительным подходом | ||
| 3.4. Практика применения доходного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств. | ||
| Глава 4. Оценка стоимости восстановления транспортных средств при урегулировании убытков | ||
| 4.1. Порядок урегулирование убытков, нанесённых транспортным средствам | ||
| 4.2. Определение утраты товарной стоимости транспортных средств. | ||
| Заключение |
Введение
Понятие «оценка» применительно к машинам и оборудованию имеет свои особенности, поскольку эксперт – оценщик не только рассчитывает их стоимость, но и определяет качественные и количественные характеристики этих объектов. Знание последних необходимо для точного, достоверного расчета их стоимости.
Технология оценки машин и оборудования аналогична принятой для других видов активов и включает определение целей и функций оценки; даты оценки и ограничительные условия и предположения; сбор информации; идентификацию активов (т.е. подробное описание состава активов, их физический осмотр); расчет износа; подготовку отчета и т. п.
Но прежде чем рассматривать непосредственно процесс оценки машин и оборудования автор предлагает рассмотреть само понятие «машины, оборудование и транспортные средства »
Машины и оборудование — вид основных фондов по их натурально-вещественному признаку. К машинам и оборудованию относятся устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию.
Под транспортным средством понимается средство наземного транспорта (включая сцепленные автосоставы, участвующее в дорожном движении как одно целое), которое служит для перевозки грузов (магистральные тягачи, трейлеры, фуры, рефрижераторы, самосвалы, тракторы, грузовики и иные самодвижущиеся машины); и людей (автобусы, такси, малолитражные автомобили и т.п.). В состав транспортных средств входят прицепы и полуприцепы, предназначенные для буксировки, а также контейнеры (включая съемные цистерны).
Автотранспортные средства должны находиться в установленном порядке на учете (в МВД, или иных уполномоченных органах), пройти установленный технический осмотр.
Целью данного учебного пособия является исследование принципов, подходов и методов оценки машин, оборудования и транспортных средств при их лучшем и наиболее эффективном использовании.
Любая хозяйственная деятельность предприятия опирается на оценку стоимости его активов. Такая оценка необходима для определения производственных затрат предприятий любого вида собственности и правильного налогообложения как прибыли, так и всего имущества, используемого в бизнесе.
Учебное пособие имеет теоретическую и практическую направленность и ориентированно на студентов очного, очно - заочного и заочного обучения, а также на работников хозяйствующих субъектов.
Изучение дисциплины направлено на формирование у обучаемых базовых знаний в области оценки рыночной или иной стоимости имущества.
Процесс изучения дисциплины «Оценка машин, оборудования и транспортных средств» контролируется выполнением курсовой работы, выступлением на семинарских занятиях, сдачей экзамена, что способствует закреплению теоретических знаний и развитию практических навыков по вопросам оценочной деятельности.
Особое внимание при изучении следует обратить на статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующих право собственности, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие правовые акты, а также на материалы, изложенные в работах Рутгайзера В., Григорьева В. В., Есипова В.Е, Риполь – Сарагоси Ф.Б. и др.
Требование к уровню освоения дисциплины
В ходе изучения дисциплины «Оценка машин, оборудования и транспортных средств», студенты должны не просто укрепить знания по данной дисциплине, но и научиться практическому применению этих знаний.
По окончании изучения дисциплины слушатель должен:
- владеть юридическими основами организации оценки машин;
- владеть общими принципами, применяемыми при оценке;
- знать круг проблем, возникающих при оценке имущества и понимать пути решения этих проблем;
- знать цели, задачи оценки имущества и уметь применить на практике полученные знания.
Для контроля усвоение дисциплины «Оценка машин, оборудования и транспортных средств учебным планом предусмотрен экзамен. Оценка по результатам экзамена является итоговой по дисциплине и проставляется в приложении к диплому.
Текущий контроль.
В течении семестра выполняется одна курсовая работа. Выполнение этой работы являются обязательными для всех студентов. Студенты, не выполнившие контрольную работу, не допускаются к сдаче экзамена, как не выполнившие график учебного процесса по дисциплине.
Рекомендации по использованию материалов учебного пособия
При работе с настоящим учебным пособием особое внимание следует обратить на необходимость ознакомления с требованиями к освоению учебных дисциплины «Оценка машин, оборудования и транспортных средств».
Специфика при изучении материалов настоящего учебного пособия заключается в проведении самостоятельной комплексной проверки знаний студентов при ответах на вопросы, указанные после каждой главы пособия.
При изучении материалов данного учебного пособия целесообразно внимательно ознакомиться с лекционным материалом, ответить на контрольные вопросы, приведенные после каждой главы. В процессе работы необходимо привлекать дополнительную литературу для формирования целостного представления по рассматриваемым проблемам, после чего ответить на вопросы.
Рекомендации по работе с литературой
Информацию по данной тематике рекомендуется искать в следующих изданиях:
1. Гражданский кодекс РФ. М.: Издательская группа “ИКФ ЭКМОС” 2002 г.
2.Григорьев В. В. Оценка предприятий. Учебник. - Москва.:2000г.-260с.
3.Есипов В. Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности. Учебное пособие для вузов - СПб.: Питер , 2002г.- 280 с.
4.Есипов В. Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. Учебник. - СПб.: Питер,2003г.-415 с.
5.Риполь - Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности. Учебник. - Москва: Аква, 2001г.- 310 с.
6. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебно – практическое пособие под редакцией В.Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. -240 с.
Принципы оценки машин
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости имущества (в том числе машин, оборудования и транспортных средств), и базируются основные подходы к оценке
Принципы оценки – это интерпретация общих экономических законов для целей оценки имущества.
При оценке машин и оборудования, как и при оценке других активов, используются определенные принципы. В основе оценки лежат четыре группы принципов:
1.принципы, основанные на представлениях покупателя – инвестора;
2.принципы, связанные с производством;
3.принципы, связанные с рыночной средой;
4.принцип наилучшего, наиболее эффективного использования.
При проведении работ по оценке определенного объекта могут
одновременно использоваться несколько из указанных принципов, но не обязательно все.
Принципы, основанные на представлениях покупателя – инвестора:
полезность - это способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности актива приносить доход его потенциальному владельцу;
замещение - это когда расчетливый и осведомленный покупатель не может заплатить за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности. Этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любого актива: затратного подхода, сравнения продаж и доходного подхода;
предвидение - это когда стоимость создается ожиданием выгод, о которые могут быть получены в будущем. Это очень важный принцип, определяющий логику любого покупателя-инвестора. Действительно, имеет смысл сегодня вкладывать деньги в тот объект, который в будущем гарантирует определенную выгоду, причем будущий доход, пересчитанный к сегодняшнему дню, должен оправдывать сегодняшнее вложение. На этом принципе базируется доходный подход к оценке.
Принципы, связанные с производством:
вклад - стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности или той величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия. Стоимость самого компонента может не равняться величине вклада. Могут быть случаи, когда наличие компонента уменьшает стоимость всего объекта, а не увеличивает его;
сбалансированность- все факторы производства должны находиться в таком соотношении между собой, чтобы доходы от объекта были максимальны.
Принципы, связанные с рыночной средой:
соответствие - стоимость объекта создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка;
предложение и спрос - цена собственности растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты на производство;
конкуренция - взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки. Конкуренция между продавцами это взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи. Конкуренция является основой максимализации прибыли и экономического развития. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции;
изменение - стоимость объекта не остается постоянной. Она меняется с течением времени под воздействием различных факторов, влияющих на объект.
Общие принципы оценки машин, оборудования и транспортных средств следующие.
1. Принцип спроса и предложения;
2. Принцип изменения;
3. Принцип замещения;
4. Принцип вклада;
5. Принцип сбалансированности;
6. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования;
7. Принцип соответствия;
8. Принцип ожидания.
1) Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте и ограниченностью в его предложения. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения, однако обычно спрос оказывает на цену большее влияние. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рынке, где цены в основном зависят от возможностей инвесторов.
2) Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект, так и все факторы внешней среды, поэтому при оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень их влияния на стоимость объекта. То есть этот принцип предполагает учёт при оценке объектов оценки возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых она используется, а также внешнего окружения и перспектив развития района. Подверженность объекта оценки влиянию внешних факторов обусловлена её физической неподвижностью, её фиксированным местоположением, что порождает специфический вид износа – износ внешнего воздействия.
3) Принцип замещения гласит, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. То есть можно сказать, что рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект такой же полезности.
4) Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Другими словами, вклад – это то добавление в стоимость имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.
5) Принцип сбалансированности гласит, что для каждого типа объекта необходимы определённые компоненты объекта оценки, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки.
6) Принцип лучшего и наиболее эффективного использования означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются его функциональные возможности. Иначе говоря, лучшее и наиболее эффективное использование объекта– это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.
7) Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта оценки возникает тогда, когда имеются разумный уровень соответствия характеристик объекта потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
8) Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта, включая выручку от дальнейшей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
Все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Основными подходами оценки имущества являются: сравнительный, затратный и доходный.
Таким образом, для наиболее эффективного анализа и оценки, полнее отражающих состояние объекта, должны быть задействованы все принципы и подходы к оценке, хотя степень их влияния на тот или иной объект может различаться.
!Задание 1.3. Назовите основные принципы оценки машин, оборудования и транспортных средств
Контрольные вопросы и задания
1.Каковы особенности развития российского рынка машин и оборудования?
2.Назовите состояние первичного и вторичного рынка транспортных средств.
3.Каковы цели оценки машин, оборудования и транспортных средств (далее машин)?
4.Назовите виды стоимости машин и оборудования.
5.Как осуществляется выбор стоимости машин в зависимости от целей и ситуации оценки?
6. Назовите и дайте полную характеристику принципам оценки машин.
7.Что означает принцип «лучшего и наиболее эффективного использования»?
Список используемой литературы
Список основной литературы
1. Решетов Д.Н., Иванов А.С., Фадеев В.З. Надежность машин, М., Изд – во «Высшая школа» 2006, - 238 с.
2. Шинкевич О.К. «Проблемы определения среднего срока службы оборудования», Тезисы доклада. Материалы научной конференции молодых ученых и студентов «Инновации в экономике – 2007» М.: ИЦ МГТУ «Станкин», 2007. – с.21-25
3. Тришин В.Н. О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия. Вопросы оценки. 2005. №2 (http//www.okp-okp.ru/)
4. Тришин В. Н., Шатров М.В. Основные задачи и технические решения реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. №11. (http//www.okp-okp.ru/)
5. Основы оценки стоимости машин и оборудования : учебник / [А. П. Ковалев, А. А. Кушель, И. В. Королев, П. В. Фадеев] ; под ред. М. А. Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2007. - 286 с.
6.Попков, В.П. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы : учеб. пособие / В. П. Попков, Е. В. Евстафьева. - СПб. [и др.] : Питер, 2007. - 236 с. : ил., табл. - (Учебное пособие). - ГРИФ*. - ISBN 978-5-469-01353-2.
7. Практика оценки стоимости машин и оборудования : учебник / под ред. М. А. Федотовой. - М. : Финансы и статистика, 2005. - 272 с.
Затратный подход.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Расчет искомой стоимости начинается с определения полной суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки. Расчет суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, для которых была найдена цена нового идентичного объекта на дату оценки производился по формуле:
где: С0 – значение цены нового идентичного объекта на дату оценки;
Сi – i-ое значение цены нового идентичного объекта на дату оценки в месте оценки в полученной выборке;
k – объём выборки значений цены нового идентичного объекта.
Информационной основой определения полной суммы затрат на создание движимого имущества, аналогичного оцениваемому имуществу, служили прейскуранты поставщиков и заводов-изготовителей, торгующих организаций и специализированных информационных печатных и электронных изданий.
Расчет полной суммы затрат на создание объекта аналогичному объекту оценки косвенным методом производится по формуле:
С = СА* (П/ПА )n ,
где: С и СА – искомая стоимость и стоимость (себестоимость или цена производителя) аналога;
П и ПА – количественное значение параметра (мощность, производительность, число оборотов, расход энергии и т.д.) оцениваемого объекта и аналога;
n – показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе (коэффициент торможения). Если параметры у оцениваемого объекта и аналога отличаются менее чем на 20%, то показатель степени n равен 1,0.
Расчет показателя степени n, производится по формуле:
n = lg(P1 / P2)/ lg(N1 / N2)
где: P1,P2 – цены;
N1,N2 – параметры.
Рыночную стоимость объекта оценки получаем уменьшением полной суммы затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки на величину накопленного износа, рассчитываемую по формуле:
Ни = 1 - (1 - Фи) * (1 - Фо) * (1 - Эу)
где: Ни - накопленный износ,
Фи - физический износ,
Фу - функциональное обесценение,
Эу - экономическое (внешнее) устаревание.
Уменьшив полную сумму затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, на рассчитанную величину накопленного износа, получаем рыночную стоимость.
!Задание 1.1. Каковы особенности затратного подхода к оценке машин, оборудования и транспортных средств?
Доходный подход
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [10]
Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. По этой причине при оценке отдельных транспортных средств, за исключением приносящих доход транспортных средств, доходный подход практически не применяется.
Значимость этого подхода при оценке других видов имущества существенно выше.
Основной предпосылкой доходного подхода является экономическая ценность исследуемого объекта в настоящее время, обусловленная возможностью получать с помощью этого объекта доход в будущем.
При этом стоимость имущества зависит от предполагаемого характера его использования и принцип наилучшего и эффективного использования является определяющим. Значит, предполагается тот вариант использования, который обеспечит объекту наиболее чистый доход в течение заданного периода времени, то есть тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым. Данный вариант приводит, в конечном счете, к наивысшей стоимости объекта.
При расчете стоимости имущества доходным подходом, когда речь идет о доходе на вложенный капитал, и необходимо определить будущую величину дохода применяется теория изменения стоимости денег, которая отражена в функциях сложных процентов или шести функциях денег:
- будущая стоимость единицы – сумма, до которой вырастет одна денежная единица, если ее депонировать на определенное количество периодов по определенной процентной ставке. Расчет будущей стоимости основан на логике сложного процента и предполагает зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления.
- будущая стоимость единичного аннуитета – означает накопление основной суммы и процентов по серии единичных взносов в каждый интервал времени по определенной процентной ставке.
- фактор фонда возмещения – величина периодичности депозита, необходимая для накопления одной денежной единицы, включая накопления процента по процентной ставке. Данная функция позволяет рассчитать величину периодически депонированной суммой, необходимой для накопления нужной стоимости при заданной ставке процента.
- текущая стоимость единицы (функция дисконтирования) – позволяет определить настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем за данный период накопления и процентная ставка.
- текущая стоимость единого аннуитета. Аннуитет – денежный поток, в котором все суммы возникают в одинаковые промежутки времени и равновеликие.
- взнос за амортизацию единицы – величина необходимых платежей, которая оплатит проценты и обеспечит полное погашение одной денежной единицы в течение определенного количества периодов по определенной процентной ставке.
Остановимся на доходном подходе, и в частности методе капитализации доходов подробнее.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Этот метод применим при оценке машин и оборудования главным образом в случаях системной оценки, так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот подход применим также при оценке так называемого бизнесообразующего оборудования с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые работы.
Капитализация – преобразование ожидаемых будущих доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.
Метод капитализации предполагает последовательное решение следующих задач:
1. Определение среднегодового чистого дохода от владения имуществом,
2. Определение для инвестора приемлемой ставки капитализации,
3. Определение стоимости имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации (СК),
Метод капитализации используется:
1. Если потоки дохода стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину,
2. Если потоки доходов возрастают умеренными, устойчивыми темпами.
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объекта оценки через перевод годового или среднегодового ЧОД в текущую стоимость.
Основная формула расчета имеет следующий вид:
Стоимость = NOY / Rk = ЧОД / СК
В связи с тем, что доходы и ставка капитализации должны базироваться с учетом инфляции СК определяется:
СК = 
,
где ин – коэффициент инфляции.
Экономическая модель прямой капитализации дохода заключается в следующем: стоимость имущества должна быть такой, чтобы доход от владения этим имуществом окупил инвестиции за срок равный 1/СК.
При оценке дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты.
Анализ результатов за последние 3-5 лет (ретроспективный анализ) позволяют выявить определенные тенденции.
При выборе способа расчета чистой прибыли исходят из следующих предпосылок:
1. Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует явно выраженная тенденция, то определение потенциальной доходности предприятия осуществляется на основе ретроспективной прибыли.
2. Наличие тенденции, экстраполированной в будущее, потребует придание большого веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода
3. В случае резкого колебания прибыли в последние годы целесообразным может оказаться трендовый анализ, так как прибыли за последние годы не стоит предавать наибольший вес.
Например, если оборудование предприятия в предыдущие шесть лет приносило доход 55, 60, 66, 73, 81, 90 млн.руб., можно рассчитать по среднеарифметическому методу: (55+60+66+73+81+90) / 6 = 71 мл. руб., либо с помощью средневзвешенной и будет равен:
(1*55+2*60+3*66+4*73+5*81+6*90) / 21 =(55+120+198+292+405+540)/21= 1610 / 21 = 77 мл. руб.
Рассмотрим вторую составляющую основной формулы определения стоимости методом капитализации доходов – ставку капитализации.
Существует множество методов определения ставки (коэффициента) капитализации.
Экономически модель прямой капитализации дохода читается следующим образом: стоимость имущества должна быть такой, чтобы доход от владения им окупил инвестиции за срок, равный 1 / К. Другими словами, получаемая из уравнения стоимость является верхним пределом экономически оправданной стоимости имущества.
При оценке потенциальной прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчёты. Анализ результатов деятельности предприятия за последние 3-5 лет обычно позволяют выявить некоторую устойчивую тенденцию. Предполагается, что непродолжительность такого периода не повлияет на соответствие ретроспективных данных текущим условиям функционирования предприятия.
Существует множество методов определения ставки (коэффициента) капитализации.
Статистический метод определения ставки капитализации.
При статистическом методе (рыночной выжимки) ставка капитализации выводится на основе анализа собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам. В этом случае ставка рассчитывается как усреднённая величина снятых с рынка значений: К = Д/ С
Пример
Имеется информация об оборудовании, сопоставимом с оцениваемым. Она показывает, что сопоставимое оборудование продано за 100000 руб., а ЧОД составил 45000 руб., а ЧОД оцениваемого имущества равен 37000 руб. Определим его стоимость.
Решение: Используя вышеприведенную формулу, определяем ставку капитализации.
R = 45000 / 100000= 0,45.
Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:
Со = 37000 / 0,45 = 82222,22 = 82000 руб. (округлённо).
Для более точного расчета необходимо использовать данные о продаже нескольких аналогичных объектов.
Кумулятивная модель
Кумулятивная модель включает в себя безрисковую ставку, премию за риск: низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент, прогнозируемое повышение или понижение стоимости объекта.
Безрисковая ставка определяется по доходности Российских государственных ценных бумаг или среднеевропейских показателей. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в Россию (страновой риск).
СК = безрисковая ставка дохода + Премия за риск вложения в объект оценки + Премия за низкую ликвидность + Премия за инвестиционный менеджмент.
1)Безрисковая ставка – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. вложения без какого – либо риска невозврата.
2)Надбавка за риск – в данном случае учитывается возможность случайной потери и надбавка может соответствовать величине страхового тарифа по страхованию
3)Надбавка за низкую ликвидность – может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.
4)Надбавка за инвестиционный менеджмент: чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Эту составляющую целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Составляющую вложения в объект нет необходимости рассчитывать, если сумма вложенная в объект останется неизменной и будет возвращена при его перепродаже.
ПРИМЕР
Условия инвестирования:
-срок – 5 лет;
-ставка доходности инвестиций- 15%
-сумма вложений капитала в недвижимость –200 000 руб.
Решение
Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20 %, т.к. за 5 лет будет списано 100 % актива (100/5)В этом случае коэффициент капитализации составит 35 % (15+20)
Метод Инвуда.
Этот метод предполагает, что норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям., т.е. часть суммарного потока доходов составляет прибыль инвестора и может быть им израсходована, другая часть, будучи реинвестированной по процентной ставке проекта, вырастет до потерянной суммы капиталовложений.
К= Ку+ ФФВ (фактор фонда возмещения)
ПРИМЕР
Условия инвестирования:
- срок 5 лет;
- доход на инвестиции – 15 %
Решение.
Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции (0,15) и фактора фонда возмещения (для 15 % и 5 лет) он равен 0.14832, если взять из графы «Взнос на амортизацию» (15 %, 5 лет), а коэффициент капитализации = 0,26832 (0,14832+0,12)
Метод Хоскольда.
Это метод используется при высокой прибыльности инвестиций, когда нет возможности реинвестировать средства по той же ставке и для них используют безрисковую ставку.
Пример
Объект куплен за 200000 руб., срок службы 4 года, годовая ставка 15 %. Фактор фонда возмещения для этого примера равен 0,20027 и, соответственно, ставка капитализации: К = 15+20=35 %
Пример
Нормативный срок службы радиального сверлильного станка составляет 20 лет. Определить его физический износ исходя из следующих данных.
Таблица 5. Исходные данные для расчета износа
| Элементы | Фактический физический износ, % | Себестоимость, тыс. руб. | Срок службы, лет |
| Станина и корпусные детали | |||
| Коробки скоростей и передач | |||
| Шпиндельная группа | |||
| Электрооборудование |
Себестоимость станка в целом составляет
с∑ = 45+10+10+5 = 70 тыс. руб.
Расчетный износ станины и корпусных деталей:
F1 = 10(45/70)(20/20) ≈ 6%.
Аналогично для коробок скоростей и передач (F2), шпиндельной группы (F3) и электрооборудования (F4) имеем:
F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;
F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%
F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.
Физический износ станка в целом:
Фи = F1 + F2 + F3 + F4; Фи = 6+4+1+0,5 ≈ 11,5%.
Оценка физического износа
Пример 1. Определение расчетного износа по методике РД 37.009.015-98.
Фактический пробег автомобиля ВАЗ –21099 – 128 000 км. Фактический возраст – 8 лет. Автомобиль базовой комплектации, эксплуатируется в зоне с плохими дорогами, в зоне с умеренно-холодным климатом (Новосибирская область).
Решение:
В соответствии с РД 37.009.015-98, износ (в %) при оценке транспортного средства может быть рассчитан по формуле:
Итр = (И1 x Пф + И2 x Дф) x А2 x А3 x А4
где Пф – фактический пробег с начала эксплуатации или после капитального ремонта на дату осмотра, тыс. км;
Дф – фактическая длительность эксплуатации, лет;
И1 – показатель износа по пробегу, %/1000 км пробега;
И2 – временной показатель старения, % /год.
А2 - коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий;
А3 - коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды;
А4 - коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС.
Среднегодовой пробег автомобиля составляет 15 тыс. км. Показатель старен<
Дата: 2016-10-02, просмотров: 241.
