Следует сказать, что даже на весьма развитом и устоявшемся рынке жилья, данные, о фактически совершенных сделках, являются сугубо конфиденциальной информацией. Получить ее невозможно ни в нотариальных конторах (дело не только в тайне нотариального действия, а и в весьма заниженных ценах, декларируемых в договорах купли-продажи), ни тем более в средствах массовой информации. Фактическая цена трансакции, кроме покупателя и продавца может быть известна только риэлтору, непосредственно проводившему сделку. Но очень малое количество риэлторские фирм ведут работу по обобщению и анализу этих данных.

Исходя из вышесказанного, представляется возможным, определение скорректированной стоимости объекта-аналога в два этапа (что и было сделано в данной работе):

1. После тщательного анализа сопутствующих факторов определить некий коэффициент (назовем его «поправка на торг»), и, применив его к цене предложения, получить наиболее вероятную цену, за которую объект мог бы быть продан на рынке.

2. Выполняя нижеописанные процедуры оценки, вывести стоимость, за которую объект мог бы быть продан на открытом, конкурентном рынке при соблюдении условий честной сделки, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

В качестве объектов-аналогов, в данной работе были использованы данные о квартирах, предлагаемых к продаже, данные о которых были опубликованы в газете «Из рук в руки».

таб. 4.6

Описание объектов-аналогов.

Элементы сравнения.

Определяются основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов.

Выделяют шесть основных элементов сравнения для объектов жилой недвижимости:

I. Переданные права собственности. Дело в том, что юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта оценки, а следовательно, и цену продажи;

II. Условия финансовых расчетов при приобретении того или иного актива. Сделки купли-продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

· расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

· получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости;

· рассрочка платежа, предоставляемая продавцом покупателю.

III. Условия продажи. Свободная или принудительная продажа. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты сравнения из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения имущества (определение рыночная стоимость см. раздел «Определение стоимости»);

IV. Время продажи. Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени, в широком контексте, на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактором времени является инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости;

V. Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Для недвижимости размещение объекта оценки описывается целым рядом характеристик – различия в расположении земельных участков в разных природно-климатических зонах, в населенных пунктах разных категорий, и в границах населенных пунктов в разных функциональных и экономико-планировочных зонах.

VI. Физические характеристики. Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта оценки. Перечень физических характеристик разнообразен – возраст и состояние, вид использованных строительных материалов и архитектура зданий, размер и форма земельного участка и самого здания, этаж, на котором расположен объект оценки, и этажность здания, наличие или отсутствие подъездных путей, парковки, инженерных сетей и т.д.

Типы поправок.

Существуют три общепринятых типа поправок:

1. Денежные;

2. Процентные;

3. Общая группировка.

Денежные поправки – суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены сопоставимого объекта (например: +200 грн. или –200 грн.).

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий (например: +5% или –5%).

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов (лучше/хуже).

На практике обычно применяется комбинация типов поправок. В данной работе использовалась процентная поправка.

Величины поправок.

Величины поправок к ценам определяются на основании анализа рынка (если сопоставимая продажа лучше, чем оцениваемый объект, то в ее цену вносится отрицательная поправка или понижающий коэффициент, когда сопоставимая продажа хуже оцениваемого объекта, в ее цену вносится положительная поправка или повышающий коэффициент).

При внесении поправок для сравнения объектов-аналогов и объекта оценки следует придерживаться следующих правил:

1. Корректируется цена продажи сравниваемого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

2. Поправки для аналогов продаж и их цен должны осуществляться с целью приобретения ими наибольшего сходства с оцениваемым объектом. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравнимый объект-аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки».

3. Поправки вносятся в соответствующей последовательности: в первую очередь осуществляются общие поправки, а затем – поправки к специфическим деталям. Логическая последовательность внесения поправок приведена выше.

Мы не смоги найти достоверные данные о разнице цен предложения и продажи. Поэтому в данном случае нам пришлось полагаться на мнение риэлторов, которые считают, что эта разница составляет от 5% до 10%. Для данных объектов-аналогов поправка на торг нами была принята на уровне 5%.

Поправки на переданные права собственности, условия финансовых расчетов и условия продажи, в данной работе, равны 0%, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты, по которым при продаже предполагается переход от продавца к покупателю полного права собственности, расчет покупателя с продавцом – за счет собственных средств и на дату продажи (данный вид финансовых расчетов является типичным для Херсонского рынка жилой недвижимости), реализация не является принудительной, а продавцы, не ограничены во времени реализации объектов.

Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам. В нашем варианте такие объекты-аналоги отсутствуют, поэтому эта корректировка, в данной работе равна 0%.

Дальнейшее определение стоимости нами было принято решение провести с помощью регрессионного метода.

Регрессионные модели, построены на допущении, что зависимое значение у является функцией независимых переменных х, т.е.

В данной работе мы решили использовать модель множественной линейной регрессии.

В такой модели функция F – это линейная комбинация переменных, а уравнение, описывающее данную зависимость, имеет вид

где

m1, m2…mn – параметры (или коэффициенты) модели, соответствующие каждой независимой переменной х, которые рассчитываются по фактическим данным. Данные параметры показывают, на сколько и как изменяется стоимость при изменении n-ой характеристики на единицу. Т.е. параметры, как бы показывают «стоимость» каждой характеристики в отдельности.

b – как правило не имеет экономического смысла.

Параметры регрессионной модели рассчитываются с помощью встроенной функции множественной регрессии в пакете Microsoft Excel.

Регрессия используется для анализа воздействия на отдельную зависимую переменную значений одной или более независимых переменных. Линейный регрессионный анализ заключается в подборе графика для набора наблюдений с помощью метода наименьших квадратов.

Проводя регрессионный анализ, Microsoft Excel вычисляет для каждой точки квадрат разности между прогнозируемым значением y и фактическим значением y. Сумма этих квадратов разностей называется остаточной суммой квадратов. Затем Microsoft Excel подсчитывает сумму квадратов разностей между фактическими значениями y и средним значением y, которая называется общей суммой квадратов (регрессионная сумма квадратов + остаточная сумма квадратов). Чем меньше остаточная сумма квадратов по сравнению с общей суммой квадратов, тем больше значение коэффициента детерминации (r²), который показывает, насколько хорошо уравнение, полученное с помощью регрессионного анализа, объясняет взаимосвязи между переменными.

Данные для построения регрессионной многофакторной модели.

Для построения регрессионной многофакторной модели, в качестве независимых переменных х нами были выбраны такие параметры, как местоположение (х₁), этаж (х₂) и состояние (х₃) объекта. Остальные физические характеристики нами не использовались, поскольку по ним оцениваемый объект и объекты-аналоги схожи.

Поскольку предполагается, что х₁, х₂ и х₃ – это числа, то необходимо перевести соответствующие качественные признаки в количественную шкалу.

С этой целью микрорайон Жилпоселок нами был разбит на зоны, с учетом престижности жилья в каждой зоне, а затем каждой зоне был присвоен соответствующий бал:

· Квартиры, расположенные по ул. Комкова, Р. Люксембург и Фритаун – 1 бал.

· Квартиры, по ул. Филатова – 2 бала.

По этажу, объекты были также разбиты на 5 групп:

· 9-10 эт. – 1 бал.

· 1 эт – 2 бала.

· 8 эт. – 3 бала.

· 6-7 эт – 4 бала.

· 2-5 эт – 5 бала.

В зависимости от состояния внутренних отделочных и сан. технических работ объекты были распределены на три группы:

· неудовлетворительное – 1 балл.

· удовлетворительное – 2 балла.

· хорошее – 3 балла.