Рынок, как жилой, так и нежилой недвижимости, делится на первичный и вторичный. К первичному рынку в основном относятся вновь возведенные и принятые в эксплуатацию объекты жилой и нежилой сферы, а также объекты общегосударственной и коммунальной собственности. Вторичный рынок формируется на основе предложений различного рода организаций, предприятий, физических лиц, желающих продать или сдать в аренду принадлежащие им помещения.

Первичный рынок

Первичный рынок жилья в Херсоне и херсонской области практически свернут. Объемы строительства жилых многоквартирных домов снижаются. По данным областного статистического управления, на Херсонщине за 2001 г. отметили новоселье в 1379 квартирах, общей площадью 119,8 тыс. кв. метров, что на 4,3% меньше, чем в 2000 г. На рынке строительных услуг преобладают ремонтно-строительные работы и строительство объектов малых архитектурных форм.

Что касается приватизации, то по данным областного управления статистики за весь период приватизации государственного жилищного фонда (с января 1993 года) в личную собственность граждан перешло 107800 квартир общей площадью 5,5 млн. кв.м. В 2001 году на Херсонщине приватизировано 4200 квартир общей площадью 217,5 тыс. кв.м, что на 32,6% меньше, чем в 2000 году. Как прежде, большая часть приватизированных квартир (почти 90%) принадлежала местным советам и передана людям бесплатно.

Среди приватизированных квартир первое место по объемам приватизации занимают трехкомнатные квартиры – 38%.

Почти 48% всех приватизированных квартир принадлежат жителям Херсона. В наступившем году заявки на приватизацию жилья уже оформили более 1600 семей.

Вторичный рынок

8-10 лет назад недвижимость в Херсоне была в цене – спрос превышал предложение: у достаточно широкого пласта людей появились деньги, а значит, и возможность улучшить свои жилищные условия. Также квартиры приобреталась для того, чтобы вложить деньги – это был способ защиты от инфляции.

Перелом произошел в 1998 г. В стране случился дефолт. Обвал гривны и резкое повышение цен за коммунальные услуги привели к падению уровня платежеспособности людей, что привело к падению цен на жилье. На рынок пришел новый покупатель – со средним уровнем дохода. Для этих людей 50 – 100 дол. США – уже этап при покупке квартир. Однако следует сказать, что и обеспеченные люди не совсем ушли с рынка. Для них становится интересен центр города – перспективное место под магазин, кафе, офис (анализ рынка нежилой коммерческой недвижимости является отдельной темой, и в данной работе не проводился).

То, что цены на жилье жестко пристегнуты к экономике региона это факт. Со снижением уровня доходов граждан, цены на недвижимость также покатились вниз. Особенно цены на жилье в спальных районах города. Обычная «советская» схема: сначала строился завод, а затем вокруг возводилось жилье для рабочих. Как только завод останавливается, происходит массовый выброс квартир на рынок – часть людей переезжает в другие города или другие районы города.

Пример – ХСПО. Когда судозавод еще работал, квартиры на Острове по спросу шли на втором месте после Центра: свет, горячая вода, отопление, хорошо налаженная работа коммунальных служб. Но как только начались перебои в работе завода, цены на жилье резко пошли вниз.

Данная тенденция падения цен на жилье сохранялась до 2001 г.

2001 год характеризовался относительной стабилизацией уровня цен на жилую недвижимость. Этому способствовали стабильный курс гривны по отношению к доллару США, снижение естественных миграционных процессов и уровня инфляции.

Исключением явился конец года.

Печально известные события в Ню-Йорке 11 Сентября 2001 г. и введение в странах Европы денежной единицы «евро», вызвали определенное опасения в отношении курса дол. США. Потенциальные продавцы предпочли воздержаться от реализации жилья так сказать «до выяснения обстоятельств», тем самым, снизив уровень предложения жилья на рынке, что привело к значительному ускорению роста цен (в дол. США).

Еще одним фактором способствующим «прибавлению в весе» херсонской недвижимости является увеличение числа банков работающих на херсонском рынке кредитования. В частности «Приватбанком» была развернута программа «Жилье в кредит», в рамках которой были предложены несколько вариантов условий приобретения жилья с привлечением заемных средств:

1. Срок погашения кредита 3 год – первоначальный взнос 25% от стоимости приобретаемого жилья, процент по кредиту – 14% в $ США или 25% в грн. в год с ежемесячной выплатой процента по кредиту и погашением суммы кредита.

2. Срок погашения кредита 5 лет – первоначальный взнос 30% от стоимости приобретаемого жилья, процент по кредиту – 14% в $ США или 25% в грн. в год с ежемесячной выплатой процента по кредиту и погашением суммы кредита.

3. Срок погашения кредита 7 лет – первоначальный взнос 40% от стоимости приобретаемого жилья, процент по кредиту – 14% в $ США или 25% в грн. в год с ежемесячной выплатой процента по кредиту и погашением суммы кредита.

4. Срок погашения кредита 10 лет – первоначальный взнос 50% от стоимости приобретаемого жилья, процент по кредиту – 14% в $ США или 25% в грн. в год с ежемесячной выплатой процента по кредиту и погашением суммы кредита.

В рамках данной программы «Приватбанком» к сотрудничеству были привлечены и риэлторские организации.

Также следует сказать, что в унисон к выше описанным событиям, в последнем квартале года массированная интервенция бюджетных денежных средств для закупки квартир сразу по нескольким программам: расселение аварийного дома по пр. Строителей, 15, приобретение квартир для обеспечения военнослужащих запаса и т.д., привела к созданию ажиотажного спроса на жилье. Цены резко пошли вверх.

К концу второго квартала 2002 г. цены на жилье несколько стабилизировались, наблюдался общий стабильный рост цен. Особо заметно выросли цены на «разменную монету» – однокомнатные квартиры, также, не отставали от них, и лидеры спроса – двухкомнатные квартиры. С наступлением лета, темп роста цены на квартиры немного снизился – сезонный фактор (спрос на квартиры осенью и зимой в г. Херсоне всегда выше, чем летом и весной), но общая тенденция к росту сохранилась. В конце 2002 года (декабрь) из гос. бюджета для Херсонской области были выделены очередные средства для реализации программы обеспечения жильем военнослужащих. Конкретно для военнослужащих г. Херсона с начала данной закупки и по настоящий момент уже приобретено три десятка квартир. Также, по нашим данным, в ближайшее время планируется расселение аварийных домов по пр. Строителей, а также по Николаевскому Шоссе.

Цены на жилье вновь «рванули» вверх. Как и в начале 2002 года, лидерами этого «марафона» остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, наиболее стремительно «набирающие в весе».