Таб. 3.3

В общем, согласно «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2.07.93г. состояние квартиры можно охарактеризовать как удовлетворительное. Но на рынке жилья г. Херсона такое состояние квартир характеризуется, как неудовлетворительное. Поэтому, для дальнейших расчетов мы решили состояние объекта определить именно на этом уровне, т.е. неудовлетворительное.

Вывод

Город Херсон является промышленным, транспортным и административным центром херсонской области.

Конечно, перспективы подъема экономики херсонского региона зависят, прежде всего, от экономической ситуации в стране в целом. В настоящее время после затяжного кризиса наметилась положительная тенденция в развитии экономики города и области. Однако «отцам» города и области придется еще долго и серьезно поработать, для того, чтобы улучшить сложившуюся экономическую ситуацию.

Основной производственный потенциал города составляют такие градообразующие предприятия как: Херсонский судостроительный завод, Херсонский хлопчатобумажный комбинат, Херсонский нефтеперерабатывающий завод, ОАО «Херсонские комбайны», концерн «Днепр» (г. Херсон), Морской торговый порт, Херсонский завод карданных валов, Херсонский завод стеклоизделий, а именно эти предприятия и нуждаются в поддержке и создании особых благоприятных условий для работы, поскольку большинству из них не хватает собственного потенциала для развития.

В недалеком прошлом затяжной спад в экономике породил огромное высвобождение из производственной деятельности машин и механизмов, производственных площадей, помещений предприятий сферы обслуживания, а также отток из региона людских ресурсов. Большое количество предлагаемых к продаже производственных площадей, помещений сферы обслуживания, жилья и низкий спрос на них, обусловили снижение рыночных цен на подобные объекты. Однако, с некоторой стабилизацией экономической ситуации, как в целом по стране, так и в Херсонском регионе, цены на недвижимость, а в частности на квартиры стабилизировались, а затем и начали расти.

Одной из причин такого роста является мягкая денежно-кредитная политика Национального банка Украины, которая привела к увеличению денежной массы и улучшению условий кредитования как юридических, так и физических субъектов. Так процентная ставка по кредитам начала снижаться в 2001 г., и по прогнозам эта тенденция сохранится на ближайшую перспективу. Увеличение кредитных потоков на рынке недвижимости приведет, с одной стороны, к улучшению условий кредитования строительства и, как следствие, увеличению недвижимости на первичном рынке, а с другой, – к расширению возможности ее приобретения на вторичном рынке (особенно при активном развитии ипотечных отношений).

Уменьшение процентов по кредитам, также, обязательно связано со снижением депозитных ставок. А снижение альтернативной стоимости сбережения средств в депозитах объективно приведет к поиску более доходных сфер вложения капитала, в том числе и в недвижимость. Тем самым будут стимулироваться спрос и предложение недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем вначале эти процессы наиболее активно будут проявляться на рынке жилой, а потом коммерческой и производственной недвижимости, что обусловлено производным характером их функционирования.

Также следует отметить, что по оценкам специалистов на руках у населения в настоящее время находится более 10 млрд дол., что в условиях уменьшения уровня долларизации экономики (не последнюю роль в этом играют психологические факторы, как например, снижение привлекательности доллара после террористического акта в США, и развязанных США боевых действий в Ираке), можно рассматривать в качестве источника финансирования на рынке вторичной недвижимости, в частности жилой.

К локальным причинам, способствовавшим росту жилой недвижимости в г. Херсоне, можно отнести программы по закупке квартир у населения за счет бюджетных средств для военнослужащих и ветеранов запаса, а также для жильцов аварийных домов.

Также следует отметить увеличение числа банков работающих на херсонском рынке, что, по нашему мнению, ведет к ужесточению конкуренции между кредиторами и, соответственно, к смягчению условий кредитования, что, в свою очередь, даст возможность еще большему числу потенциальных покупателей не откладывать приобретение жилья «до лучших времен», а приобрести его в кредит.

По имеющимся у нас данным, программы по закупке квартир у населения за бюджетные средства будут развиваться и далее, поскольку стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке г. Херсона значительно ниже стоимости его строительства.

Подводя итоги, можно прогнозировать стабильный рост стоимости жилья на рынке херсонской недвижимости, обусловленный увеличением спроса на объекты недвижимости жилой сферы. Однако по прогнозам риэлторов данный рост будет продолжаться до конца 2003 года, а затем цены стабилизируются и возможно снизятся.

Что касается самой оцениваемой квартиры, то к положительным факторам можно отнести, прежде всего, этаж – 2/9 эт. И планировку – улучшенная.

Местоположение в пределах микрорайона также достаточно приемлемое, в 150 м. от дома расположена остановка общественного транспорта и рынок.

Отрицательные факторы –неудовлетворительное состояние.

Расчет стоимости объекта

данном разделе изложен порядок расчетов, произведенных экспертной группой, по каждому из подходов, принятых в данной работе, а также данные, полученные в результате этих расчетов.

Затратный подход

Затратный подход основывается на предположении, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству улучшений (зданий и сооружений) в обозримый период без существенных задержек.

В данной работе нами применялся метод расчета стоимости объекта по стоимости единичного показателя строительного аналога. Оценка этим методом базируется на стоимости единичного показателя (одного кв.м, куб.м) объекта, аналогичного оцениваемому по конструктивному решению, применяемым материалам и другим факторам.

Затраты на строительство аналога калькулируются с учетом цен, сложившихся на дату оценки. Далее из затрат на строительство объекта-аналога вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта по затратному методу.

Конкретно, последовательность шагов в затратном подходе следующая:

Порядок расчетов