Остаточная стоимость замещения – текущая рыночная стоимость земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на замещение (воспроизводство) улучшений за вычетом накопленного износа.

Остаточная стоимость замещения оцениваемого объекта определяется из выражения:

где:

Сул. – стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом износа.

Сзем. – стоимость земельного участка или стоимость права пользования земельным участком.

Расчет остаточной стоимости замещения приведен в таб. 4.6.

Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода

таб. 4.4

Обозна-чение	Показатель	Источник или порядок расчета.	Значение
В	Затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м.кв. (грн.) на 01.01.2000 г.	Решение Херсонского ГИК №186 от 27.04.2000 г.	11,48
Нп	Норма прибыли.		0,06
Нк	Норма капитализации.		0,03
Кф	Коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка. § Земли жилой застройки;	Приложение №3 к Порядку денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов таб. 3.1.
Км	Коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка.		3,39
Км1	Коэффициент, учитывающий значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения. § Областной центр;	Приложение №3 к Порядку денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов таб. 3.2 – 3.5.
Км2	Коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в границах населенного пункта (экономико-планировочной зоны)	Приложение №3 к Порядку денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов таб. 3.6. (5 экономико-планировочная зона, 72 земельная оценочная единица)	1,57
Км3	Коэффициент, учитывающий месторасположение земельного участка в границах экономико-планировочной зоны.	Приложение №3 к Порядку денежной оценки земель с/х назначения и населенных пунктов таб. 3.7.	1,08
	§ В зоне пешеходной доступности к общественным центрам;		1,04
	§ В зоне пешеходной доступности городского и внешнего пассажирского транспорта;		1,04
Цн	Денежная оценка 1 м.кв. земельного участка.		77,83
Sз	Площадь земельного участка (м.кв.).	Sзастр / кол-во. этажей (63,4 / 9)	7,04
Цз(2000 г)	Денежная оценка земельного участка для объекта оценки (грн.)	Цз(2000 г) = Цн х Sз	547,9
Цз	Нормативная стоимость земельного участка с учетом индексации по состоянию на 01.01.2002 г. (грн.).	Цз(2000 г) х К инф. = Цз(2000 г) х 1,127 х 1,182 х 1,02 х 1,00 =Цз(2000 г) х 1,359	744,6
Нз			7,45

Вывод: Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составляет 23085 (Двадцать три тысячи восемьдесят пять) гривен.

Сравнительный подход

Порядок расчетов

Сравнительный подход представляет собой процесс анализа информации о сделках осуществляемых на рынке объектов, подобных оцениваемому, и основан на прямом сопоставлении оцениваемого объекта с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Процесс основан на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Практическое применение метода возможно при наличии развитого рынка недвижимости.

Данный метод включает в себя:

Сбор данных о рынке.

Сбор данных о рынке включает в себя анализ рыночной ситуации по объектам рассматриваемого типа, региону, а также выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

При применении метода аналогов продаж в данной работе Оценщиком был проведен анализ ситуации сложившейся на рынке жилья в г. Херсона. При проведении анализа использовались данные, предоставленные одним из крупнейших херсонских агентств недвижимости, филиалы которого расположены в четырех районах г. Херсон (Центр, ХБК, Таврический и Шуменский) – БА «Смарагд», данные частного предприятия «Агентство недвижимости «Олеко», данные газеты «Из рук в руки».

Результаты анализа приведены в разделе «Анализ объекта оценки и его окружения».