В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины №1554 от 12 октября 2000 года «Об утверждении Методики оценки стоимости имущества во время приватизации» стоимость права пользования земельным участком определяется путем капитализации годового земельного налога, который должно оплачивать предприятие. Ставка капитализации определяется на уровне безрисковой.

Стоимость права пользования земельным участком определяется из выражения:

где:

Нз. – величина годового земельного налога.

Iб. – безрисковая ставка.

При отсутствии данных о величине годового земельного налога, который должно оплачивать предприятие, его величина определяется из выражения:

где:

Цз – денежная оценка земельного участка на момент оценки (грн.).

Нормативно-методическую базу денежной оценки земельного участка определяет «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов».

Согласно Закону Украины «О плате за землю», денежная оценка является капитализированным рентным доходом с земельного участка. В населенных пунктах рентный доход возникает, в первую очередь, благодаря инфраструктурному обустройству территории и преимуществам места расположения относительно рынков сырья, сбыта и рабочей силы.

На размер рентного дохода влияют:

§ местоположение населенного пункта в территориальных системах производства и расселения и особенности места расположения земельного участка в его границах;

§ уровень инженерно-транспортного обустройства, природно-климатические и инженерно-геологические условия, архитектурно-ландшафтная и историко-культурная ценность, экологическое состояние территории населенного пункта;

§ характер функционального использования земельного участка.

В соответствии с Методикой денежная оценка земель населенных пунктов определяется по формуле:

где:

Цн – денежная оценка квадратного метра земельного участка (грн.)

В – норматив расходов на освоение и обустройство территорий в расчете на кв. метр (грн)

Нп – норма прибыли (6%)

Нк – норма капитализации (3%)

Кф – коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилищную и общественную застройку, для промышленности т.п.)

Км – коэффициент, который характеризует место расположение земельного участка

Расходы на освоение и обустройство (В) включают восстановительную стоимость инженерной подготовки главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта на начало года проведения оценки.

Коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (Кф), учитывает относительную прибыльность имеющихся в наличии в ее пределах видов экономической деятельности и устанавливаются для определенных категорий застроенных земель: жилищной застройки; промышленности; горной промышленности и открытых разработок; коммерческого использования; общественного назначения; земли смешанного использования; транспорта и связи; технической инфраструктуры; ландшафтно-рекриационные территории и другие земли.

Коэффициент, который характеризует место расположение земельного участка (Км), учитывает влияние ренты местоположения на общий рентный доход.

Значение данного коэффициента оговаривается интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и вычисляется по формуле:

где:

Км1 – коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения – региональные факторы;

Км2 – коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны) – зональные факторы;

Км3 – коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны – локальные факторы.

Массовый характер денежной оценки земель населенных пунктов оговаривает последовательность процедуры ее определения. Важная роль при этом принадлежит определению базовой стоимости (средней для данного населенного пункта), которая дает обобщенное представление о реальных выгодах и преимуществах размещения в том или другом населенном пункте и служит выходной базой при следующей дифиренциации городских земель за потребительской привлекательностью в пределах населенного пункта. Базовая стоимость земель населенного пункта отображает результат действия внешних и внутренних факторов рентоформирования на уровне населенного пункта.

В соответствии с “Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов” (раздел 3) базовая стоимость одного метра квадратного земель населенного пункта в зависимости от уровня освоения и обустройства его территории, а также его места в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения определяется по формуле:

Значение коэффициента Км1 является произведением коэффициентов, которые учитывают:

§ административный статус населенного пункта и его места в системе расселения Украины (таб. 3.2);

§ вхождение в пригородную зону больших городов (таб. 3.3);

§ наличие у населенного пункта статуса курорта (таб. 3.4);

§ вхождение в зону радиационного загрязнения (таб. 3.5);

В пределах населенного пункта базовая стоимость 1 м.кв. дифиренцируется по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются на основе экономической оценки территорий населенного пункта с учетом таких факторов:

§ неоднородности функционально-планировочных качеств территории;

§ доступности к центру населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, массового отдыха;

§ уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории;

§ уровня развития сферы обслуживания населения;

§ экологических качеств территории;

§ привлекательности окружающей среды: разнообразие мест применения труда, наличие историко-культурных и природных памятников.

Стоимость 1 м.кв. земель населенных пунктов по экономико-планировочным зонам рассчитывается по формуле:

где:

Цнз – средняя для экономико-планировочной зоны стоимость 1 м.кв. земель (грн.)

Значение коэффициента Кф2 определяется как произведение пофакторных оценок с учетом взвешенной характеристики каждого фактора.

Численные значения пофакторных оценок принимаются в границах граничных значений коэффициентов Км2 для групп населенных пунктов с разной численностью населения, приведенных в таб. 3.6, с учетом рекомендаций ДБН 360-92 “Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских населенных пунктов”, другой нормативно-технической документации и экспертной оценке.

Удельный вес зональных рентообразующих факторов определяется по каждому населенному пункту, исходя из его особенностей.

Сумма предельных характеристик, которая установлена для факторов, должна равняться 1,0.

Стоимость 1 м.кв. земельного участка конкретного функционального использования (Цн) определяется с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей мест его расположения в пределах экономико-планировочной зоны по формуле:

Значение коэффициента Км3 определяется по каждому населенному пункту, исходя из его особенностей.

Для расчета Км3 рекомендуется учитывать локальные факторы, приведенные в таб. 3.7; при этом произведение пофакторных оценок не должно быть ниже 0,75 и выше 1,50.

Расчет стоимости права пользования земельным участком приведен в таб. 4.4 и 4.5.