Под износом в оценке недвижимости понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными совами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Коэффициент накопленного износа (коэффициент годности) определяется из выражения:

где:

Ифиз – величина физического износа здания или сооружения, в %.

Ифун – величина функционального износа, в %.

Ивн – величина внешнего износа, в %.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за ухудшения технико-экономических показателей (потеря прочности, изолирующей способности и т.п.) строительных конструкций, возникшего в процессе эксплуатации объекта

Степень физического износа (Киз) измеряется в процентах и определяется путем экспертной оценки состояния отдельных элементов и расчета средневзвешенного износа с учетом удельного веса элементов и конструкций в здании.

Физический износ элементов здания определяется на основании визуального осмотра Оценщика, информации предоставленной заказчиком и руководствуясь «Правилами оценки физического износа жилых зданий», утвержденными Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2.07.93г.

Расчет износа всего здания или сооружения производится по формуле:

где:

Фz – величина физического износа здания или сооружения, в %.

Фei – величина физического износа отдельной конструкции, в %.

Li – доля (удельный вес) элементов в восстановительной стоимости, в %.

N – число отдельных элементов.

Для элементов здания, которые имеют на отдельных участках разную степень износа, величина физического износа определяется по формуле:

где:

Фе – величина физического износа элемента здания, %.

Фi – величина физического износа отдельного участка элемента, %

Pi – доля или размер части элемента.

Pe – размер всего элемента.

N – количество участков.

Удельный вес элемента в стоимости здания определяется по данным таблиц “Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах” приведенных в сборниках «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющиеся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов».

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Поскольку для определения стоимости воспроизводства нами использовался функциональный объект-аналог, то считается, что функциональный износ в данном случае, если такой имеется, уже учтен.

Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения, т.е. данный вид износа характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами.

Что касается внешнего (экономического) износа, то отсутствие у нас достаточной достоверной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа.

Поэтому в данной работе коэффициент накопленного износа определяется из выражения:

Расчет износа приведен в таб. 4.2.