По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, годовой оборот отечественного вторичного рынка составляет около 3 млрд. долларов, 60-65% которых - операции с жильем.

Украинский рынок жилья развивался, в основном, по законам обычного товарного рынка. На первом этапе (1993-1996 г.), когда в стране появился новый товар - жилье, этот товар начал расти в цене, так как рос спрос на него. А рост спроса был обусловлен инфляционными процессами, появлением в Украине новых больших капиталов, развитием теневой экономики. Второй этап (1997-1998 г.) - период ценовой стабилизации. Произошло определенное насыщение рынка данным товаром, то есть большинство тех, кто хотел и имел возможность приобрести жилье, уже его приобрел.

Третий этап (1999-2000 г.) - период резкого снижения цен (в Киеве за эти два года квартиры в среднем подешевели на треть). Количество операций на рынке начало сокращаться еще на предыдущем этапе ценовой стабилизации, то есть с 1997 года. По сравнению с 1996 годом в 1999 году по Украине в целом оно снизилось почти на треть. Резкое снижение цен в 2000 году привело к увеличению спроса на рынке, и соответственно, к увеличению физического объема рынка. Все это обусловило изменение тенденций на рынке и наступление нового этапа - начала роста цен (январь - сентябрь 2001 г.). Для этого периода характерно незначительное, но неуклонное увеличение цен. Следующий этап начался после террористических актов в США (11. 09. 2001 г.), которыми был спровоцирован значительный рост цен на рынке жилья. Кроме этих событий, рост цен был обусловлен также процессом перехода Европы на единую валюту и, как следствие, нестабильностью макроэкономических показателей. Также нельзя сбрасывать со счетов развитие малого и среднего бизнеса, улучшение экономической ситуации в Украине. В страну стали поступать иностранные инвестиции.

Дополнительным фактором, повлиявшим на повышение стоимости недвижимости, явились процессы, протекающие на денежно-кредитном рынке. Национальным банком Украины был избран курс на проведение мягкой денежной политики, что нашло свое выражение в снижении в 2002 г. учетной ставки до 10% и норматива обязательного резервирования – до 12% (для сравнения: в начале 2000 г. эти показатели соответственно составляли 45% и 17%). Такая политика Национального банка Украины привела к увеличению денежной массы (наличных и безналичных денег) на 42%, денежной базы (наличные деньги в обороте плюс резервы коммерческих банков в Национальном банке Украины) – на 37%, объема наличных денег в обороте на 52% и, соответственно, к улучшению условий кредитования как юридических, так и физических субъектов. Банки стали все активней выдавать кредиты под залог недвижимости (в том числе и приобретаемой). Увеличилось как количество банков, предоставляющих такие кредиты, так и сроки кредитования.

Стабилизация экономики оказала положительное влияние на благосостояние населения Украины, что сразу же отразилось в спросе на жилье, в первую очередь на комфортабельные квартиры. Сейчас цены вышли на уровень, существовавший до кризиса 1998 года, и будут расти дальше. Если вскоре будет введен налог на недвижимость, цены спрогнозировать будет гораздо сложнее.

Жилой фонд Украины - это более 10 млн. домов общей площадью более 1 млрд. кв.м. Программа развития жилищного строительства на 2000-2004 годы, утвержденным постановлением КМУ от 27.08.2000 №1347, предусмотрено увеличение объемов жилищного строительства в два раза и ввод в эксплуатацию за этот период 44 млн. кв. м жилья, в том числе 11,3 млн. кв. м за счет завершения недостроенных объектов.

Во многих регионах Украины о первичном рынке жилья специалисты умалчивают по причине его отсутствия. Однако в столице и других крупных городах новостройки растут весьма активно. Например, Киев уже вышел на миллионный рубеж - в прошлом году здесь было введено в эксплуатацию более 1 млн. кв. м жилья. Еще четыре года назад жильё в новостройках было дороже примерно на 15-20% по Киеву, а в регионах этот показатель был еще больше - 30-40%. Снижение цен строители объясняют жесткой конкуренцией. Сегодня стоимость квартир в новых домах колеблется от 250 у.е. до 1500 у.е за кв. м. Однако в последнее время маркетинговые отделы строительных компаний все чаще заявляют, что покупатель новой квартиры в большинстве случаев предпочитает "умеренную" жилплощадь, а не хоромы по 150 - 200 кв. м. Хотя, безусловно, и на элитарное жилье есть свой покупатель, но рынок его уже сформирован и большого спроса на него в 2002 году не наблюдалось.

Еще не так давно считалось, что квартиры в старых домах лучше, чем в новых. Однако со временем на первичном рынке жилья появились квартиры с гораздо более комфортными архитектурно-планировочными решениями. Вторым фактором роста интереса к первичному рынку стало "повышение экономической грамотности" соотечественников, начавших подсчитывать расходы не только на покупку жилья и его ремонт, но и на дальнейшую эксплуатацию домового хозяйства. А по этим критериям новое жилье явно выигрывает. Кроме того, ряд застройщиков приняли меры по привлечению покупателей: снижение начального взноса при покупке квартир, продажа жилья в кредит и др.

Сейчас бурный рост спроса на рынке недвижимости, как следствие появления в стране социального слоя с высокими доходами, практически завершен. Сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация - выделение слоя со сверхвысокими доходами. Однако потенциал его весьма ограничен. Серьезное расширение спроса возможно либо за счет повышения доходов и формирования среднего класса, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса, как государством, так и профессиональными участниками рынка недвижимости.

На сегодняшний день можно выделить основные особенности рынка жилой недвижимости:

· Цены на жилье продолжают расти, хотя темпы их существенно замедлились;

· Явно выражена дифференциация по стоимости жилья;

· Сформировался ценовой диапазон, соответствующий жилью определенного качества;

· Все больше проявляется интерес покупателей к первичному рынку жилья.

Изменения на рынке недвижимости должны произойти с принятием Закона "Об ипотеке". На рынке появится возможность работать с долгосрочными кредитами, кредиты будут выдаваться не только под залог недвижимости, но и под залог имущественных прав. Это, в свою очередь, должно привести к снижению цен на ипотечном рынке, и к снижению цен на первичное жилье в целом. Наступит ситуация "доступности" цен, которые будут приемлемы для большинства населения.