Многоквартирные дома.

Основным классификационным признаком при выделении типов строений, принят материал и технология строительства несущих конструкций. В результате выделены следующие типы строений:

I. тип - Сборно-панельные строения

II. тип - Кирпичные строения

III. тип- Монолитные строения

I. Сборно-железобетонные ("панельные" и "блочные") дома

Дома, построенные с помощью сборно-железобетонных технологий, можно разделились на "блочные" и "панельные". Сборно-панельные дома, которые преобладают в застройке г. Херсона, представляющие собой дома, состоящие из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, и безбалочных железобетонных перекрытий.

В строительной практике, с развитием сборно-железобетонного домостроения блочная технология постепенно морально устарела из-за жесткой заданности пространственных габаритов, а панельная технология продолжила творческие поиски: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, и лифтовые шахты, несущая роль наружных ограждающих панелей стала ограниченной, вплоть до просто навесных панелей. Увеличивался шаг несущих стен (пролетов перекрытий) за счет применения различных комбинированных решений (балочных конструкций опоры перекрытий и увеличения габаритов выпускаемых плит перекрытий, и др.). Однако в период до 1995 г., когда строительство в г. Херсоне еще велось, планировка квартир в сборно-панельных домах была ориентирована на социальные нормы предоставления жилья очередникам, поэтому увеличение шага пролетов перекрытий не являлось первоочередной задачей.

Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше пол года, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Существенным минусом всех типовых новостроек являются плохое качество строительства, отсутствие качественной сантехники и дверей, кривые стены, потолки, не заделанные швы между панелями, пустоты в стенах и пр. В результате, купив "дешевую" квартиру, покупатель вынужден вложить в нее не одну тысячу долларов. Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Из-за того, что квартира продувается всеми ветрами, жителям приходится нанимать работников, которые бы с внешней стороны заделывали щели между панелями. Скудность отопления привела к «выпадению» «точки россы» на внутренней поверхности ограждающих конструкций (стенах), поэтому плесень и потеки по стенам внутри квартиры в сборно-панельных домах стали делом привычным. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, а возможности перепланировки в таких домах крайне ограничены.

Новые серии сборно-панельных домов, по-видимому, разрабатываться не будут, т.к. монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее.

II. Кирпичные дома

Кирпич был всегда популярен. По многим характеристикам он превосходит известные строительные материалы. Благодаря пористой структуре у кирпича наилучшая тепло- и звукоизоляция. Один из первых удачных серийных проектов девятиэтажный кирпичный многосекционный дом. Более высокое качество этих домов по сравнению с сборно-железобетонными достигнуто, прежде всего, за счет кирпичных стен (толщиной 510 мм). Перегородки гипсобетонные панели 160 и 80 мм. Перекрытия - многопустотные панели 220 мм. В доме пассажирский лифт и мусоропровод, центральное отопление и водоснабжение. В рядовых и торцевых секциях - квартиры разного типа планировки.

К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома по сравнению с панельными и монолитными требуется намного больше времени. Кроме того, для обеспечения новых требований СНиП по теплоизоляции стена из чистого кирпича должна быть толщиной около 1 м, что, во-первых, нерентабельно, а во-вторых, затруднительно при строительстве несущей стены высокой этажности.

III. Монолитные дома

Основа технологии монолитного литья - арматура и опалубка. Технология строительства позволяет возводить дома в достаточно короткие сроки, что является несомненным достоинством. Применяя ее, гораздо сложнее ошибиться и допустить брак. Сейсмически устойчивая конструкция прочно держит форму дома, стены получаются ровнее, потолок и пол, отлитые из бетона, лишены швов и пустот и обеспечивают хорошую звукоизоляцию. Чисто внешне они выгодно отличаются от "панели" - красивые, непривычной формы, с большими, часто опоясывающими квартиру балконами и лоджиями, иногда с мансардными этажами. К достоинствам монолитных домов можно отнести следующее: в первые годы "жизни" дома грунт проседает, и в панельных домах могут образоваться трещины, а монолит оседает целиком и трещин не дает.

В квартирах, что располагаются в домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов.

Квартиры.

Квартиры в многоквартирных домах г. Херсона можно разбить на группы и разместить с учетом изменения стоимости в порядке возрастания:

· Коммунального типа – дома постройки до 30-х годов, коридорного типа, этажность не более 3, планировка не систематизирована, основное отличие – кухня и сан. узлы общего пользования. Также зафиксированы продажи отдельных комнат в двух и трех комнатных квартирах;

· Малосемейного типа (в домах исключительно однокомнатные квартиры) – дома постройки 50 - 70 годов, кирпичные, коридорного типа, этажность от 5 до 9 этажей, кухни от 5 до 6 м., площадь комнат 12 м. или 18 м., сан. узел – совмещенный; А также дома постройки конца 70-х годов, панельные, коридорного типа, 9-ти этажные (редко встречаются 15 этажные кирпичные дома), кухни около 9кв.м., площадь комнат около 13 кв.м. или около18 м., сан. узел – раздельный.

· старый жилой фонд - дома постройки до 30-х годов, этажность не более 3, планировка не систематизирована.

· так называемые “хрущевки” - дома постройки 60-70 годов, этажность не более 5, кухни до 6 кв.м, комнаты частично смежные, отсутствие или малая площадь балкона.

· улучшенной планировки - строительство с конца 70-х годов, квартиры в домах повышенной этажности (более 5), наличие лифта и центрального мусоропровода, с кухнями площадью 9 м.кв. в однокомнатных квартирах, 7 – 9 кв.м. в двухкомнатных квартирах, с 8 до 12 м.кв. в 3 – 4-х комнатных квартирах, раздельные комнаты, раздельный санузел, большие балконы и лоджии.

· «болгарки» - строительство с конца 70-х годов, квартиры в 5-ти домах, наличие центрального мусоропровода, с кухнями площадью 7 м.кв. в однокомнатных квартирах, 8 кв.м. в двухкомнатных квартирах, 8 кв.м. в 3 – 4-х комнатных квартирах, раздельными комнатами, раздельный санузел, большие коридоры.

· “сталинки” и добротный старый фонд - дома постройки 30-60 годов, этажность до 4 (исключения 5 этажей), кухни до 8 кв.м, потолки свыше 3 м, большие площади комнат.

Все указанные квартиры (кроме старого фонда) расположены в домах, построенных по соответствующему типовому проекту, с незначительными различиями в одной группе.

Основное сосредоточение по группам:

· Центр - все типы застройки с преобладанием старого фонда и “хрущевок”;

· ХБК - все типы застройки, с преобладанием “хрущевок”;

· Шуменский - “хрущевки”, улучшенной планировки, «болгарки»;

· Северный:

· I Северный - “хрущевки” и улучшенной планировки, с преобладанием улучшенной планировки;

· II Северный - улучшенной планировки;

· Таврический ;

· I Таврический - улучшенной планировки;

· II Таврический - улучшенной планировки;

· III Таврический - улучшенной планировки;

· IV Таврический - улучшенной планировки;

· Остров - “хрущевки”, «малосемейки» и улучшенной планировки с преобладанием улучшенной планировки;

· Жилпоселок - “хрущевки” и улучшенной планировки.

· Восточный - улучшенной планировки.

Этажи.

Важнейшим фактором, влияющим на стоимость квартиры, является этаж, на котором она расположена. Анализ показывает, что наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры, расположенные на средних этажах. Хотя следует сказать, что средние этажи также имеют градацию по цене и привлекательности для покупателей. Так, например, квартиры, расположенные в 9-ти этажном доме на 2-5 этажах, отличаются по стоимости от квартир расположенных на 6-7 этаже, и еще более от квартир, расположенных на 8 этаже.

Последний этаж.

Квартиры, расположенные на последних этажах, пользуются наименьшим спросом у покупателей.

Причины:

- во-первых, участившиеся в последнее время отключения и поломки лифта;

- во-вторых, вопрос безопасности: с крыши легко попасть в квартиру;

- в-третьих, перебои с водой;

- в-четвертых, плохо работающий мусоропровод, при плохо работающей уборщице;

- в-пятых, протекание давно «забывших» о ремонте крыш.

Иногда комбинации «во-первых» и «в-четвертых» уже достаточно, чтобы покупатель «ушел» еще на подходе к квартире. Также следует сказать, что чем «многокомнатнее» квартира, тем труднее ее продать. Данное обстоятельство объясняется тем, что с увеличением количества комнат круг потенциальных покупателей значительно сужается. Поскольку многокомнатная квартира подразумевает проживание в ней большой семьи (с нынешним уровнем цен на коммунальные платежи мало кто готов платить за лишние метры), то и шансы, что в семье окажутся люди, которым высокий этаж без лифта противопоказан, значительно выше. В подобной ситуации, при отсутствии достаточных средств, покупатели отдают предпочтение первому этажу.

Первый этаж.

Стоимость квартир, расположенных на первом этаже, немного выше, чем квартир, на последнем этаже (если не рассматривать варианты квартир, имеющих перспективу использования под офис, магазин и т.д.). Нелюбовь к первому этажу, со стороны покупателей, также объяснима:

- во-первых, безопасность: на первый этаж попасть значительно легче, чем на любой другой (данное обстоятельство требует принятия дополнительных мер безопасности – решетки на окнах, сигнализация, а, следовательно, и денежных вложений);

- во-вторых, отвратительная гигиена звука: крики под окнами, шум от проезжающего транспорта и т.д.;

- в-третьих, сюрпризы канализации: при образовании затора в общем канализационном стояке, стоки найдут выход через канализационную сеть первого этажа;

- в-четвертых, сырость в подвалах служит плодородной почвой для размножения различных насекомых, которые затем через систему вентиляции попадают в квартиру (борьба с подобным бедствием дело хлопотное и дорогостоящее);

- в-пятых, холод в не отапливаемых подвалах, из-за некачественной термоизоляции, способствует охлаждению, и без того не избалованных отоплением, квартир первого этажа.

Плюсы:

- в отличие от верхних этажей, вода практически всегда;

- нет проблемы лифта;

- возможность пристройки.

Средние этажи.

Как было уже сказано выше, средние этажи (в 9-16-ти этажных домах) также можно разделить на «слои».

«Слой» первый – предпоследний этаж – 8 в 9-ти этажном доме (в домах повышенной этажности – 10-16-ти этажных, данный «слой» можно растянуть с предпоследнего этажа до восьмого включительно). Квартиры на этих этажах «пропитаны» проблемами крайних этажей, за исключение проблемы безопасности и протекания крыши. Соответственно и их стоимость несколько выше, чем стоимость квартир на крайнем этаже.

«Слой» второй – квартиры на 6-7-ом этажах. Еще не элитный, но достаточно ликвидный этаж. Цены на квартиры выше, чем на предпоследних этажах.

«Слой» третий – 2-5-й этаж. При всех прочих равных характеристиках, квартиры на этих этажах имеют наивысшую стоимость.

В 5-ти этажных домах деление на «слои» квартир, расположенных на средних этажах (2 – 4-й), не слишком заметно. Стоимость их практически одинакова, можно лишь отметить, что наиболее ликвидные все же квартиры на 3-ем этаже.