Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Мастерские ковровоткацкие, строчевышивальные и швейные.
Графа «а» - фундаменты бутовые или бетонные; стены кирпичные; перекрытия деревянные утепленные; группа капитальности III.
Графы «б», «в» - фундаменты бутовые или бетонные; стены кирпичные; перекрытия железобетонные с утеплением; группа капитальности I.
Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией и электроосвещением.
Таблица 72 Сборника УПВС №26
| Восстановительная стоимость 1 куб. м здания, руб. | |||
| Территориальные пояса | Ковровоткацкая мастерская | Строчевышывальная мастерская | Швейная мастерская |
| Объем зданий в куб. м. до | |||
| а | б | в | |
| 17,4 | 15,5 | 14,4 | |
| 19,1 | 15,8 | ||
| 19,8 | 17,7 | 16,4 | |
| 20,9 | 18,6 | 17,3 | |
| 22,4 | 18,6 | ||
| 35,8 | 31,9 | 29,7 | |
| 39,2 | 36,4 | ||
| 46,6 | 41,5 | 38,6 | |
| 50,5 | 41,8 |
| Удельные веса отдельных конструктивных элементов, % ( к таблице 72 УПВС) | ||||
| № п/п | Наименование | а | б | в |
| Фундаменты | ||||
| Стены и перегородки | ||||
| Перекрытия | И | |||
| Кровля | ||||
| Полы | ||||
| Проемы | ||||
| Отделочные работы | ||||
| Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства | ||||
| Прочие работы | ||||
| Итого |
ПРИЛОЖЕНИЕ В
Коэффициенты пересчета стоимости в базисный уровень цен 1991 года
| Уровень цен | Коэффициенты пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 года | Примечание |
| 1955 год | К1969 ∙ К1984 ∙ Котрасл ∙ Ктер | К1969 – коэффициент пересчета из цен 1955 года в цены 1969 года, К1969 = 1,15; К1984 – коэффициент пересчета из цен 1969 года в цены 1984 года, К1984 = 1,2 для промышленного и гражданского строительства, К1984 = 1,23 – для сельского строительства, К1984 = 1,18 – для жилья; Котрасл, Ктер – коэффициенты пересчета из цен 1984 года в цены 1991 года Котрасл – принимается по индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отрасли народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей; Ктер – территориальный коэффициент 0,99. |
| 1969 год | К1984 ∙ Котрасл ∙ Ктер | |
| 1984 год | Котрасл ∙ Ктер | |
| 1991 год |
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
АКТ
определения физического износа
| № п/п | Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов | Описание технического состояния по ТКП 45-1.04-119-2008 | Таблица ТКП 45-1.04-119-2008 | Удельный вес, % | Поправка к удельному весу, % | Удельный вес с поправками, % | Приведенный удельный вес, % | Износ, % | Средне- взвешенный износ, % |
| Подземная часть (фундамент) | Железобетонные | Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций, следы протечек | табл. 5.1.5 | 4,0 | 4,0 | 4,2 | 1,47 | |||
| Стены и перегородки | Кирпичные | Выветривание раствора швов, ослабление кирпичной кладки, трецины в кладке карниза и перемычках, следы увлажнения поверхности стен | табл. 5.2.5, 5.4.2 | 26,0 | 26,0 | 27,4 | 9,59 | |||
| Перекрытия | Железобетонные плиты | Трещины в плитах, местами следы протечек на плитах и на стенах в местах опирания | табл. 5.5.7 | 11,0 | 11,0 | 11,6 | 4,06 | |||
| Кровля | Мягкая рулонная | Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли | табл. 5.9.1 | 8,0 | 8,0 | 8,4 | 3,36 | |||
| Полы | Из керамических плиток, линолеум, мозаика, бетонные, паркет | Отсутствие отдельных плиток, местами вздутие, сколы, истертость, трещины, истирание поверхности | табл. 5.10.1-5.10.3, 5.10.6 | 11,0 | 11,0 | 11,6 | 4,06 | |||
| Проемы | Окна: деревянные. Двери: щитовые | Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах. Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки | 5.11.1, 5.11.3 | 9,0 | 9,0 | 9,5 | 1,90 | |||
| Отделочные работы | Штукатурка, облицовка керамической плиткой, окраска, оклейка обоями | Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки, мелкие трещины и сколы в плитках, обесцвечивание рисунка обоев местами | табл. 5.12.1-5.12.5 | 6,0 | 6,0 | 6,3 | 2,21 | |||
| Внутренние сантехнические и электротехнические устройства | Центральное отопление, холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение | Нарушение теплоизоляции магистралей, следы ремонта. Потеря эластичности изоляции проводов, повреждения магистральных сетей и приборов, следы ремонта системы. Следы коррозии трубопроводов и магистралей водоснабжения | табл. 5.13.2-5.13.5 | 23,0 | -5,1% | 17,9 | 18,9 | 7,56 | ||
| Прочие | Крыльца | Трещины, сколы | 2,0 | 2,0 | 2,1 | 0,74 | ||||
| Итого: | 100,0 | 94,9 | 34,95 |
Итого физический износ: 35%
ПРИЛОЖЕНИЕ Д
Расчет внешнего удорожания по объекту оценки
| Наименование | Общая арендная площадь, м.кв. | Стоимость восстановления (замещения) с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка, долл. США | Коэффициент капитализации (из таблицы 9) | Требуемый чистый операционный доход, (ст.3 ∙ ст.4) долл. США | Коэффициент отношения чистого операционного дохода и потенциального валового дохода (принимается по данным доходного метода) | Требуемый потенциальный валовой доход, (ст.5 / ст.6) долл. США | Требуемая ставка арендной платы в месяц, ((ст.7 / ст.2) / 12 ) долл. США / м.кв. | Значение рыночной арендной ставки в месяц, (по данным доходного метода) долл. США / м.кв. | Превышение чистого операционного дохода, ((ст. 9 – ст.8) ∙ ст.2 ∙ 12 ∙ст.6) долл. США / год | Внешнее удорожание, (ст.10 / ст.4) долл. США |
| Здание магазина | 211,40 | 307 772 | 0,108 | 33 239 | 0,75 | 44 319 | 17,47 | 19,79 | 4 414 | 40 870 |
ПРИЛОЖЕНИЕ Е
Ставки земельного налога на земельные участки, расположенные в населенных пунктах, а также за пределами населенных пунктов, земельные участки садоводческих товариществ и дачных кооперативов
| Виды функционального использования земельных участков | Ставки земельного налога (в процентах) |
| Общественно-деловая зона для размещения: | |
| автомобильных заправочных и газонаполнительных станций | |
| иных объектов | 0,55 |
| Жилая многоквартирная зона | 0,025 |
| Жилая усадебная зона | 0,1 |
| Производственная зона | 1,1 |
| Рекреационная зона |
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж
Функциональное использование земельных участков
| Функциональное использование земельных участков | Целевые назначения земельных участков |
| Общественно-деловая зона | Земельные участки для размещения объектов административного, финансового назначения, розничной торговли, гостиничного назначения, общественного питания, здравоохранения и по предоставлению социальных услуг, образования и воспитания, научного назначения и научного обслуживания, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, культурно-просветительного и зрелищного назначения, бытового обслуживания населения, по оказанию посреднических и туристических услуг, автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, автостоянок и гаражей, за исключением предоставленных гаражным кооперативам, кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок |
| Жилая многоквартирная зона | Земельные участки для размещения объектов многоквартирной жилой застройки |
| Жилая усадебная зона | Земельные участки для размещения объектов усадебной жилой застройки (строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов), организациям, осуществляющим хранение транспортных средств физических лиц, гаражных кооперативов, кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, физическим лицам для строительства (установки) гаражей, ведения коллективного садоводства и огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных , а также служебные земельные наделы, предоставленные гражданам районными исполнительными органами из земель запаса и земель лесного фонда |
| Производственная зона | Земельные участки для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, оптовой торговли, материально-технического и продовольственного снабжения, заготовок и сбыта продукции, коммунального хозяйства, по ремонту и обслуживанию автомобилей |
| Рекреационная зона | Земельные участки для размещения объектов природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения |
ПРИЛОЖЕНИЕ И
Описание прогнозных вариантов
| Вариант №1. Пессимистический. | |
| Затраты на ремонт, долл. США | -399 956 |
| Прогноз чистого операционного (ЧОД) дохода за 1-й год эксплуатации, долл. США | 78 543 |
| Прогноз чистого операционного (ЧОД) дохода за 2-5-й года эксплуатации, долл. США | 130 903 |
| Ежегодное уменьшение чистого операционного дохода за 2-3 года эксплуатации,% | |
| Ежегодное уменьшение чистого операционного дохода за 4-5 года эксплуатации,% | |
| Норма дисконтирования за 1-3 года эксплуатации, % | 16,0 |
| Норма дисконтирования за 4-5 года эксплуатации, % | 15,0 |
| Вероятность прогноза, % | |
| Вариант №2. Наиболее вероятный. | |
| Затраты на ремонт, долл. США | -399 956 |
| Прогноз чистого операционного (ЧОД) дохода за 1-й год эксплуатации, долл. США | 78 543 |
| Прогноз чистого операционного (ЧОД) дохода за 2-5-й года эксплуатации, долл. США | 130 903 |
| Ежегодное увеличение чистого операционного дохода 2-3 года эксплуатации (%) | |
| Ежегодное увеличение чистого операционного дохода за 4-5 года эксплуатации (%) | |
| Норма дисконтирования за 1-3 года эксплуатации, % | 16,0 |
| Норма дисконтирования за 4-5 года эксплуатации, % | 15,0 |
| Вероятность прогноза, % | |
| Вариант №3. Оптимистический. | |
| Затраты на ремонт, долл. США | -399 956 |
| Прогноз чистого операционного (ЧОД) дохода за 1-й год эксплуатации, долл. США | 78 543 |
| Прогноз чистого операционного (ЧОД) дохода за 2-5-й года эксплуатации, долл. США | 130 903 |
| Ежегодное увеличение чистого операционного дохода 2-3 года эксплуатации (%) | |
| Ежегодное увеличение чистого операционного дохода за 4-5 года эксплуатации (%) | |
| Норма дисконтирования за 1-3 года эксплуатации, % | 16,0 |
| Норма дисконтирования за 4-5 года эксплуатации, % | 15,0 |
| Вероятность прогноза, % |
ПРИЛОЖЕНИЕ К
Расчет потоков доходов по прогнозным вариантам
| Потоки доходов при пессимистическом варианте | |||||
| Период (год) | Поток NOI (стоимость реверсии), USD | Норма дисконтирования | Множитель дисконтирования | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа, USD |
| I | Ci | i | D=1/(1+i) | PVRi | Ci ∙ PVRi |
| Ремонт | -399 956,00 | 1,00 | 1,00 | 1,000000 | -399 956,00 |
| 78 543,00 | 0,16 | 0,862069 | 0,862069 | 67 709 | |
| 117 812,70 | 0,16 | 0,862069 | 0,743163 | 87 554 | |
| 106 031,43 | 0,16 | 0,862069 | 0,640658 | 67 930 | |
| 100 729,86 | 0,15 | 0,869565 | 0,557094 | 56 116 | |
| 95 693,37 | 0,15 | 0,869565 | 0,484429 | 46 357 | |
| Итого | -74 290 | ||||
| Реверсия | 637 955,80 | 0,15 | 0,869565 | 0,484429 | 309 044 |
| Стоимость, USD: | 234 754 | ||||
| Потоки доходов при наиболее вероятном варианте | |||||
| Период (год) | Поток NOI (стоимость реверсии), USD | Норма дисконтирования | Множитель дисконтирования | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа, USD |
| I | Ci | i | D=1/(1+i) | PVRi | Ci ∙ PVRi |
| Ремонт | -399 956,00 | 1,00 | 1,00 | 1,000000 | -399 956,00 |
| 78 543,00 | 0,16 | 0,862069 | 0,862069 | 67 709 | |
| 130 903,00 | 0,16 | 0,862069 | 0,743163 | 97 282 | |
| 130 903,00 | 0,16 | 0,862069 | 0,640658 | 83 864 | |
| 143 993,30 | 0,15 | 0,869565 | 0,557094 | 80 218 | |
| 158 392,63 | 0,15 | 0,869565 | 0,484429 | 76 730 | |
| Итого | 5 847 | ||||
| Реверсия | 1 055 950,87 | 0,15000 | 0,869565 | 0,484429 | 511 533 |
| Стоимость, USD: | 517 380 | ||||
| Потоки доходов при оптимистическом варианте | |||||
| Период (год) | Поток NOI (стоимость реверсии), USD | Норма дисконтирования | Множитель дисконтирования | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа, USD |
| I | Ci | i | D=1/(1+i) | PVRi | Ci ∙ PVRi |
| Ремонт | -399 956,00 | 1,00 | 1,00 | 1,000000 | -399 956,00 |
| 78 543,00 | 0,16 | 0,862069 | 0,862069 | 67 709 | |
| 143 993,30 | 0,16 | 0,862069 | 0,743163 | 107 010 | |
| 158 392,63 | 0,16 | 0,862069 | 0,640658 | 101 476 | |
| 190 071,16 | 0,15 | 0,869565 | 0,557094 | 105 888 | |
| 228 085,39 | 0,15 | 0,869565 | 0,484429 | 110 491 | |
| Итого | 92 618 | ||||
| Реверсия | 1 520 569,27 | 0,15000 | 0,869565 | 0,484429 | 736 608 |
| Стоимость, USD: | 1 229 182 |
ПРИЛОЖЕНИЕ Л
Исходная информация для реализации сравнительного метода
| № п.п. | Наименование | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | |||
| Адрес | ул. Чернышевского, 5 | ул. Богдановича, 128 | ул. Притыцкого, 29 | ул. Мирошниченко, 21 | ул. Бирюзова, 10 | ул. Пономаренко, 34 | |
| Условия сделки | сделка | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | |
| Местоположение | 2 зона | 2 зона | 2 зона | 3 зона | 2 зона | 3 зона | |
| Завершенность строительного процесса | завершен | незавершен, 2 мес. | незавершен, 15 мес. | завершен | незавершен, 2 мес. | завершен | |
| Тип здания | Жилой дом | Жилой дом | Физкультурно-оздоровительный центр | Жилой дом | Торгово-административный комплекс | Жилой дом | |
| Площадь, м. кв. | 147,80 | ||||||
| Качество отделки | улучшенная | улучшенная | строительная | простая | строительная | улучшенная | |
| Транспортная доступность | хорошая | хорошая | отличная | хорошая | удовлетворительная | хорошая | |
| Удобство парковки | удовлетворительная | хорошая | отличная | удовлетворительная | хорошая | удовлетворительная | |
| Расположение в здании | 1-й этаж | 1-й этаж | 5-й этаж | 1-й этаж | 5-й этаж | цокольный этаж | |
| Источник информации | тел. агента +375-29-505-29-80, www.realt.by | тел. агента +375-29-112-30-40, www.realt.by | тел. агента +375-29-648-00-20, www.realt.by | тел. агента +375-29-650-30-80, www.realt.by | тел. агента +375-29-751-77-62, www.realt.by | ||
| Стоимость м. кв. с НДС, долларов США | 2 450 | 2 120 | 2 000 | 2 370 | 1 890 | ||
| Стоимость м. кв. без НДС (20 %), долларов США | 2 042 | 1 767 | 1 667 | 1 975 | 1 575 |
ПРИЛОЖЕНИЕ М
Проведение корректировок в сравнительном методе
| № п.п. | Наименование | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | |||
| Стоимость кв.м. без НДС, долларов США | 2 042 | 1 767 | 1 667 | 1 975 | 1 575 | ||
| Условия сделки | сделка | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | |
| Корректировка, % | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | ||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 856 | 1 606 | 1 515 | 1 795 | 1 432 | ||
| Местоположение | 2 зона | 2 зона | 2 зона | 3 зона | 2 зона | 3 зона | |
| Корректировка, % | |||||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 856 | 1 606 | 1 636 | 1 795 | 1 547 | ||
| Завершенность строительного процесса | завершен | незавершен, 2 мес. | незавершен, 15 мес. | завершен | незавершен, 2 мес. | завершен | |
| Корректировка, долларов США | |||||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 886 | 1 817 | 1 636 | 1 825 | 1 547 | ||
| Тип здания | Жилой дом | Жилой дом | Физкультурно-оздоровительный центр | Жилой дом | Торгово-административный комплекс | Жилой дом | |
| Корректировка, % | -10 | -10 | |||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 886 | 1 652 | 1 636 | 1 659 | 1 547 | ||
| Площадь, м. кв. | 147,80 | ||||||
| Корректировка, % | -5 | ||||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 980 | 1 652 | 1 558 | 1 659 | 1 547 | ||
ОКОНЧАНИЕ ПРИЛОЖЕНИЯ М
| Качество отделки | улучшенная | улучшенная | строительная | простая | строительная | улучшенная | |
| Корректировка, долларов США | |||||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 980 | 2 002 | 1 708 | 2 009 | 1 547 | ||
| Транспортная доступность | хорошая | хорошая | отличная | хорошая | удовлетворительная | хорошая | |
| Корректировка, % | -5 | ||||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 980 | 1 907 | 1 708 | 1 913 | 1 547 | ||
| Удобство парковки | удовлетворительная | хорошая | отличная | удовлетворительная | хорошая | удовлетворительная | |
| Корректировка, % | -5 | -10 | -5 | ||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 886 | 1 734 | 1 708 | 1 822 | 1 547 | ||
| Расположение в здании | 1-й этаж | 1-й этаж | 5-й этаж | 1-й этаж | 5-й этаж | цокольный этаж | |
| Корректировка, % | |||||||
| Скорректированная стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 886 | 1 734 | 1 708 | 1 822 | 1 624 | ||
| Абсолютная сумма относительных корректировок, % | |||||||
| Вес, % | 100% | 30% | 10% | 20% | 12% | 28% | |
| Стоимость 1 м. кв., долларов США | 1 754 | ||||||
| Стоимость сравнительным методом, долларов США | 259 241 |
Дата: 2016-10-02, просмотров: 438.