ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
к выполнению курсовой работы
для второй ступени высшего образования по специальности:
1-26 81 03 «Управление недвижимостью»
Минск
УДК 657.922(075.8)
Одобрено и рекомендовано к изданию методической комиссией инженерно-экономического факультета в качестве методических указаний (протокол № 6
от 23.12.2011)
Кафедра организации производства и экономики недвижимости
Рецензенты:
доктор э. н., профессор,
заведующий кафедрой менеджмента и экономики природопользования БГТУ
Неверов А. В.
© Синяк Н.Г., Долгих А.Н. 2012
© УО «Белорусский государственный технологический университет», 2012
СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 4
1. Состав и порядок выполнения курсовой работы.. 5
2. Основные требования к курсовой работе. 6
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. 7
3.1. Краткое содержание основных фактов и выводов. 7
3.2. Основные предпосылки и ограничения. 7
3.3. Анализ рынка недвижимости. 8
3.4. Анализ местоположения объекта оценки. 8
3.5. Описание объекта оценки. 9
3.6. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. 10
3.7. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости. 10
3.8. Расчет стоимости объекта оценки затратным методом оценки. 11
3.9. Расчет стоимости объекта оценки доходным методом. 26
3.10. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом. 37
3.11. Обоснование результата независимой оценки. 48
Учебно-информационное обеспечение. 51
ВВЕДЕНИЕ
Методические указания предназначены для второй ступени высшего образования по специальности: 1-26 81 03 «Управление недвижимостью», которые в соответствии с учебным планом должны выполнить курсовую работу по дисциплине «Оценка бизнеса и недвижимости».
Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости объекта недвижимости.
Курсовая работа должна выполняться студентами в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.
СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Курсовая работа представляется преподавателю в следующем составе:
1. Титульный лист.
2. Задание на курсовое проектирование.
3. Содержание.
4. Краткое содержание основных фактов и выводов.
5. Основные предпосылки и ограничения.
6. Анализ рынка недвижимости.
7. Анализ местоположения объекта оценки.
8. Описание объекта оценки.
8.1. Описание земельного участка.
8.2. Описание недвижимых улучшений.
9. Анализ наиболее эффективного использования.
10. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.
11. Расчет рыночной стоимости объекта оценки выбранными методами.
11.1. Затратный метод оценки.
11.2. Доходный метод оценки.
11.3. Сравнительный метод оценки.
12. Обоснование результата независимой оценки.
13. Список использованных источников.
14. Приложения.
При разработке курсовой работы необходимо учесть примерную трудоемкость ее разделов, представленную в приложении А.
Курсовая работа выполняется на основе изучения законодательных, нормативных актов и литературы, рекомендуемой в данных методических указаниях, а так же новейших изданий, в том числе периодических, в области экономики и оценки недвижимости.
ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К КУРСОВОЙ РАБОТЕ
1. В курсовой работе студенту необходимо раскрыть используемый понятийный аппарат.
2. При использовании сокращений следует приводить их расшифровку.
3. Оптимальный объем курсовой работы до 60-70 страниц, включая приложения.
4. В работе указываются ссылки на источники получения информации, используемой при проведении анализа и расчетов. При написании работы следует использовать различные источники информации: книги, периодическую литературу, Интернет-ресурсы, список которых должен быть составлен по соответствующим правилам оформления.
5. После занесения результатов проведенных расчетов в таблицы, необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.
6. В курсовой работе должны содержаться собственные выводы студента. При упоминании в выводах величины стоимости недвижимости следует использовать числа округленные до целых.
7. Рекомендуется выполнять расчеты по определению рыночной стоимости с помощью табличного процессора Microsoft Excel.
8. В приложении необходимо представить данные об объектах-аналогах, которые были использованы в сравнительном методе (источник информации, характеристики объектов-аналогов, их стоимость) в виде распечаток страниц из Интернета, ксерокопий объявлений из газет, журналов).
9. Работа должна соответствовать требованиям, предъявляемым к оформлению курсовых работ.
Курсовая работа не принимается к проверке в случае несоответствия вышеперечисленным требованиям.
За 1 – 2 недели до даты защиты курсовой работы ее окончательный вариант необходимо предоставить для проверки преподавателю в печатном или электронном виде (выслать на E-mail).
Анализ рынка недвижимости
Качественное проведение анализа рынка во многом определяется достоверностью итогового результата оценки.
При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, заключения договоров аренды, договорные и рыночные арендные ставки, срок экспозиции объектов недвижимости и др. Объем проводимых исследований определяется студентом в зависимости от особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на его стоимость.
Например, при оценке производственно-складской недвижимости необходим анализ спроса на производственно-складские помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложений объектов-аналогов.
При выполнении анализа рынка недвижимости можно пользоваться источниками информации, представленными в подразделе «Полезные ссылки на Интернет-ресурсы» в разделе «Учебно-информационное обеспечение» данных методических указаний.
Пример анализа местоположения объекта оценки.
Объект оценки расположен по адресу: г. Минск, ул. Лещинского 14А, в новом торговом центре по продаже автозапчастей. Оцениваемое изолированное помещение расположено на первом этаже торгового центра (угловое), что делает его более привлекательным по сравнению с торговыми помещениями, расположенными на втором и третьем этажах данного торгового центра. Год постройки - 2011, здание построено с применением современных строительных и отделочных материалов, соответствует всем современным требованиям к торговым центрам данного формата.
Типичное использование окружающей недвижимости – жилая застройка, автозаправка, парковка, новая современная автомойка «Три кита», в непосредственной близости расположен новый бизнес-центр «Ski Tower» по ул. Лещинского, 8.
Территория расположения оцениваемого объекта имеет отличное транспортное сообщение. Маршруты наземного общественного транспорта: 5 автобусных, 2 троллейбусных, маршрутное такси, в 500 метрах находится станция метро «Кунцевщина».
Район расположения объекта обеспечен всеми инженерными сетями, в частности водопроводом, канализацией, электроосвещением, отоплением.
Климат умеренно-континентальный со значительным влиянием атлантического морского воздуха (частые циклоны и антициклоны).
Выводы: таким образом, учитывая вышеизложенные факты, можно сделать вывод, что местоположение объекта оценки отвечает всем требованиям, предъявляемым к помещениям данного назначения. Местоположение объекта опенки повышает его привлекательность как торгового помещения для торговли автозапчастями, поскольку имеет наиболее удобное местоположение в сравнении с другими подобными торговыми центрами по торговле автозапчастями (АвтоМОЛЛ, еще не введенный в эксплуатацию торговый центр по ул. Гашкевича), а также имеет удобное местоположение в самом здании торгового центра (первый этаж, угловое).
При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации,на основании которой можно понять, где находится объект оценки. В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Для объектов оценки, находящихся в городе Минске, можно использовать информационную систему «CityInfo», интернет ресурс http://maps.interfax.by, для остальных городов можно использовать карты, размещенные в сети Internet.
Описание объекта оценки
При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и недвижимых улучшений.
Описание земельного участка включает площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, ограничений (обременений) прав, формы участка и других особенностей земельного участка.
Описание недвижимых улучшений включает:
- дату ввода в эксплуатацию;
- описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;
- описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов;
- другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли.
Метод остатка для земли основывается на доходном и затратном методах оценки. Расчет стоимости методом остатка для земли производится в следующей последовательности:
- исследование рынка недвижимости;
- определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества;
- определение остаточной стоимости недвижимых улучшений;
- определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений;
- определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения;
- определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок;
- определение коэффициента капитализации для земли;
- определение стоимости оцениваемого земельного участка.
Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Расчет стоимости земельного участка
| № п/п | Наименование параметра | Значение |
| NOI единого объекта недвижимости, долл. США | 99 000 | |
| Стоимость недвижимого улучшения, долл. США (значение из затратного метода оценки) | 396 000 | |
| Коэффициент капитализации для недвижимого улучшения, % | 13,0 | |
| NOI, приходящийся на недвижимое улучшение, долл. США (стр. 2 * стр. 3) | 51 480 | |
| NOI, приходящийся на оцениваемый земельный участок, долл. США (стр. 1 – стр. 4) | 47 520 | |
| Коэффициент капитализации для земли, % | 8,5 | |
| Стоимость оцениваемого земельного участка, долл. США (стр. 5 / стр. 6) | 559 059 |
Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка для земли, равна 559 059 долл. США.
Площадь условного земельного участка может определяться по:
- двойной площади застройки;
- коэффициенту плотности застройки;
- коэффициенту использования территории;
- объему недвижимых улучшений;
- стоимости восстановления или стоимости замещения;
- другим требованиям, содержащимся в ТНПА.
Если на одном земельном участке расположено несколько основных улучшений, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на одно основное улучшение, может определяться с учётом коэффициента использования территории или коэффициента плотности застройки.
Если коэффициент использования территории меньше или равен единице, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле:
(3)
где SLi – площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, кв.м;
SBi – общая площадь i-го основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости, кв.м.;
kит – коэффициент использования территории.
Если коэффициент использования территории больше единицы, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле:
(4)
где SЗi – площадь застройки i-го основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости, кв.м;
k’ит – дополнительный коэффициент использования территории.
Коэффициент использования территории рассчитывается по формуле:
, (5)
где SB – общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке, кв.м;
SL – площадь земельного участка, кв.м.
Дополнительный коэффициент использования территории определяется по формуле:
, (6)
где SЗ – площадь застройки всех основных улучшений на земельном участке, кв.м;
n - количество основных улучшений на земельном участке.
Площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, с использованием коэффициента плотности застройки определяется по формуле:
, (7)
где kпл – коэффициент плотности застройки.
Площадь условного земельного участка может определяться в соответствии с функциональным назначением объекта оценки или коэффициентом плотности застройки.
При оценке изолированного помещения, входящего в состав объекта недвижимости, учитывается соответствующая доля в праве на земельный участок.
Пример расчета площади условного земельного участка.
Условие.
Требуется рассчитать площадь условного земельного участка, приходящуюся на оцениваемый административно-бытовой корпус. Общая площадь зданий, находящихся на земельном участке, указана в таблице 2. Площадь земельного участка составляет 3 842 кв. м.
Решение.
Поскольку на земельном участке расположено несколько основных улучшений, то площадь земельного участка, приходящаяся на одно улучшение, определена с учётом коэффициента использования территории. Так как коэффициент использования территории меньше единицы, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на каждое из улучшений, определяется по формуле:
, (8)
где: SLi – площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-ое основное улучшение, кв. м.;
SВi – общая площадь i-го основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости, кв.м.;
kит – коэффициент использования территории.
При расчете коэффициента использования территории необходимо учитывать все улучшения, расположенные на данном участке, поэтому в расчет были включены объекты недвижимости, которые не являются объектами оценки, но находятся на оцениваемом земельном участке.
Коэффициент использования территории рассчитывался по формуле:
, (9)
где: SL – площадь земельного участка, кв. м.;
SВ – общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке, кв. м.;
Расчёт коэффициента использования территории и площади условного земельного участка, приходящегося на каждое из улучшений, представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Расчет площади условного земельного участка
| Наименование объектов | Общая площадь, кв. м. | Площадь условного земельного участка, кв.м ст.2/Кит |
| Административно-бытовой корпус | 500,1 | 629,0 |
| Склад № 1 | 320,3 | 402,9 |
| Производственный корпус № 1 | 985,4 | 1239,5 |
| Производственный корпус № 2 | 230,4 | 289,8 |
| Котельная | 45,1 | 56,7 |
| Склад № 2 | 389,2 | 489,5 |
| Производственное здание | 584,0 | 734,6 |
| Итого: | 3 054,5 | 3 842 |
| Площадь земельного участка, кв. м | 3 842 | - |
| Кит (Sобщ/Sзу) | 0,79503 | - |
Таким образом, площадь условного земельного участка, приходящаяся на административно-бытовой корпус, составляет 629,0 кв.м.
Определение первоначальной стоимости законченных строительством объектов может производиться на основании исходной информации по объекту оценки или на основе расчета его первоначальной стоимости по объекту-аналогу.
Если исходная информация для определения первоначальной стоимости выражена в базисном уровне цен, то для определения первоначальной стоимости объекта оценки на дату ввода в эксплуатацию применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты) в зависимости от базисного уровня цен, в котором была определена исходная информация, и даты ввода в эксплуатацию объекта оценки.
Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта оценки зависит от исходной информации.
В курсовой работе первоначальную стоимость объекта оценки необходимо определять по первоначальной стоимости объекта-аналога с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Выбор объекта-аналога и расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога основаны на последовательном выполнении следующих этапов:
1. Установление функционального назначения, объемно-планировочных показателей (основными из которых являются строительный объем, общая площадь), конструктивных характеристик объекта оценки производится в соответствии с ТНПА по определению объемно-планировочных показателей.
2. Выбор единицы сравнения производится в зависимости от вида недвижимых улучшений, а в случае необходимости - типа конструктивного элемента (вида работ).
3. Сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам предусматривают сопоставление объекта оценки с объектом-аналогом по соответствующему набору технико-экономических показателей.
4. Выявление элементов сравнения объекта оценки и объекта-аналога.
5. Корректировка стоимостных показателей объекта-аналога проводится по элементам сравнения, в том числе технологическим, объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и др. Корректировка стоимости может осуществляться коэффициентами или замещением стоимости в абсолютном выражении.
6. Расчет первоначальной стоимости объекта оценки (недвижимых улучшений).
Пример расчета первоначальной стоимости объекта оценки.
Условие.
Определить первоначальную стоимость объекта оценки, входящего в состав предприятия по пошиву одежды. Объект оценки расположен в городе районного назначения. По объекту оценки имеется исходная информация, представленная в таблице 3. Основой расчета первоначальной стоимости объекта является сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) №26 (приложение Б).
Таблица 3 – Исходные данные
| Наименование показателя | Характеристика объекта оценки |
| Наименование объекта оценки | швейная мастерская |
| Год постройки | |
| Группа капитальности | |
| Объем, куб. м. | 6 000 |
| Фундамент | бетонный |
| Стены | кирпичные |
| Перекрытие | железобетонное |
| Отопление | центральное |
| Водоснабжение | есть |
| Канализация | есть |
| Электроснабжение | есть |
| Телефон | есть |
| Радио | нет |
| Телевидение | нет |
Решение.
Выбираем по УПВС № 26 объект-аналог, описание конструктивных характеристик и строительный объем которого соответствуют объекту оценки. Наиболее близким по конструктивным характеристикам и строительному объему является объект-аналог, описание которого приведено в таблице 72в УПВС №26 (Приложение Б).
2. Определяем стоимость 1 куб.м объекта-аналога в ценах 1969 г. Республика Беларусь находится в первом территориальном поясе. В соответствии с таблицей 72в УПВС № 26 стоимость 1 куб.м швейной мастерской объемом до 7500 куб.м составляет 14,4 руб.
3. Составляем описание объекта-аналога с описанием объекта оценки, представленным в таблице 3.Сопоставление характеристик объекта оценки и объекта-аналога приведено в таблице4.
Таблица 4 – Сопоставление характеристик объекта оценки и объекта-аналога
| Характеристика | Объект оценки | Объект-аналог |
| Группа капитальности | ||
| Фундамент | бетонный | бутовый или бетонный |
| Стены | кирпичные | кирпичные |
| Перекрытие | железобетонное | железобетонное |
| Центральное отопление | есть | есть |
| Водоснабжение | есть | есть |
| Канализация | есть | есть |
| Электроснабжение | есть | есть |
| Телефон | есть | нет |
| Радио | нет | нет |
| Телевидение | нет | нет |
| Объем, куб.м | 6 000 | 7 500 |
Таким образом, объект оценки и объект-аналог отличаются строительным объемом и наличием телефона. Следовательно, необходимо провести корректировку на наличие телефона, а также первоначальную стоимость рассчитать на объем 6000куб.м.
Поскольку в таблице 72в приведена стоимость 1 куб.м, корректировка на объем будет проводиться при определении стоимости объекта оценки в целом.
4. Определим корректировку на отсутствие конструктивных элементов благоустройства. Корректировка на конструктивные элементы благоустройства выполняется, когда характеристика объекта-аналога по УПВС не совпадает с характеристикой объекта оценки. Поскольку под таблицей 72в УПВС № 26 отсутствуют поправки на конструктивные элементы благоустройства, то корректировка должна проводиться в соответствии с таблицей 5.
Таблица 5 – Поправка на внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства
| Наименование | Жилые | Общественные | Коммунальные | Бытового обслуживания | Учебные заведения | Детские учреждения | Ресторан, столовая, магазин | Торговая база, склад и др. |
| Центральное отопление | ||||||||
| Вентиляция | ||||||||
| Водопровод | ||||||||
| Горячее водоснабжение | ||||||||
| Канализация | ||||||||
| Газоснабжение | ||||||||
| Электроосвещение и электрооборудование в то числе: | ||||||||
| радио | ||||||||
| телефон | ||||||||
| телевидение | ||||||||
| Итого |
Объект оценки и объект-аналог относятся к производственным объектам, что по классификации, приведенной в таблице 5, соответствует другим объектам. Поэтому информация по конструктивным элементам благоустройства принимается для объекта-аналога и объекта оценки по последнему столбцу таблицы 5. Поправки на внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства приведены в таблице 6.
Таблица 6 –Поправка на внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства
| Наименование конструктивных элементов | Поправка, % |
| Центральное отопление | |
| Вентиляция | |
| Водопровод | |
| Горячее водоснабжение | |
| Канализация | |
| Газоснабжение | |
| Электроосвещение и электрооборудование, в том числе: | |
| радио | |
| телефон | |
| телевидение |
Анализ таблицы 6 показывает, что в ней отдельно представлено электроосвещение и электрооборудование с удельным весом в 24% от стоимости санитарно-технических и электротехнических устройств. При этом в 24% входят радио 2%, телефон 3% и телевидение 2%.
В объекте оценки нет радио и телефона, а в объекте-аналоге нет всех трех элементов слаботочных устройств. Поэтому необходимо скорректировать удельный вес электротехнических устройств как по объекту оценки, так и по объекту-аналогу.
В соответствии с таблицей удельных весов отдельных конструктивных элементов (Приложение Б) удельный вес внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств в стоимости объекта-аналога составляет 19%.
Удельный вес электроосвещения по объекту-аналогу (объекту оценки) в составе внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств рассчитывается по формуле:
, (10)
где 
- удельный вес электроосвещения и электрооборудования по объекту-аналогу (объекту оценки) в составе электроосвещения и электрооборудования по таблице 6;
- удельный вес электроосвещения и электрооборудования в составе внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств по таблице 6;
- удельный вес телефона в составе электроосвещения и
электрооборудования по таблице 6;
- удельный вес телевидения в составе электроосвещения и электрооборудования по таблице 6;
- удельный вес радио в составе электроосвещения и электрооборудования по таблице 6.
Таким образом, удельный вес электроосвещения и электрооборудования по объекту-аналогу в составе внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств по таблице 6 составляет:
Удельный вес электроосвещения и электрооборудования по объекту оценки в составе внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств по таблице 6 составляет:
На объекте оценки и объекте-аналоге отсутствует газоснабжение, горячее водоснабжение и вентиляция. Поэтому названные конструктивные элементы благоустройства в расчете удельного веса внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств не учитываем.
Распределение удельного веса конструктивных элементов благоустройства по объекту оценки и объекту-аналогу приведено в таблице 7.
Коэффициент корректировки к удельному весу внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств определяется по формуле:
, (11)
где 
- коэффициент корректировки к удельному весу внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств;
- удельный вес внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств в соответствии с таблицей 7 по объекту оценки (объекту-аналогу).
Таблица 7 – Удельный вес конструктивных элементов внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств по объекту оценки и объекту аналогу в соответствии с таблицей поправочных коэффициентов
| Элементы благоустройства | Объект оценки, % | Объект-аналог, % |
| Центральное отопление | ||
| Вентиляция | ||
| Водопровод | ||
| Горячее водоснабжение | ||
| Канализация | ||
| Газоснабжение | ||
| Электроосвещение и электрооборудование, в том числе: | ||
| радио | ||
| телефон | ||
| телевидение | ||
| Итого |
Таким образом, коэффициент корректировки к удельному весу внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств составляет:
5. Определим удельный вес внутренних санитарно-технических и
электротехнических устройств в структуре стоимости конструктивных
элементов объекта оценки:
, (12)
где 
- удельный вес внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств в структуре стоимости конструктивных элементов объекта оценки (объекта-аналога).
Удельный вес внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств в структуре стоимости конструктивных элементов объекта оценки равен
6. Определим поправочный коэффициент к стоимости 1 куб.м объекта оценки по формуле:
(13)
Поправочный коэффициент к стоимости 1 куб.м объекта оценки равен:
7. Определим стоимость 1 куб.м объекта оценки по формуле:
, (14)
где 
- стоимость 1 куб.м объекта-аналога по таблице 72в УПВС №26.
Стоимость 1 куб.м объекта оценки равна:
руб.
8. Определим первоначальную стоимость объекта оценки по формуле:
, (15)
где 
- строительный объем объекта оценки, куб.м;
Первоначальная стоимость объекта оценки равна:
руб.
Расчет косвенных затрат.
Косвенные затраты – это дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи.
Они включают:
- расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;
- затраты на проведение технической инвентаризации;
- затраты на изготовление землеустроительного дела;
- затраты на регистрацию имущественных прав;
- затраты на содержание объекта недвижимости в период его размещения на рынке до продажи;
- другие затраты.
Для целей курсовой работы величину косвенных затрат следует принять на уровне 2-5 % от стоимости восстановления (замещения) недвижимого улучшения.
Пример расчета внешнего удорожания.
Условие.
Общая площадь объекта оценки составляет 211,40 м. кв. Коэффициент отношения чистого операционного дохода и потенциального валового дохода равен 0,75. Рыночная арендная ставка в месяц составляет 19,79 долл. США за м.кв. без учета НДС. Норма дисконтирования равна 15,30 %.
Другие необходимые данные представлены в таблице 8.
Таблица 8 – Исходные данные
| Наименование объекта | Стоимость местоположения, долл. США | Стоимость замещения, долл. США | Физический износ, долл. США | Итого стоимость, долл. США |
| Здание магазина | 197 790 | 114 696 | 4 714 | 307 772 |
Решение.
Общий коэффициент капитализации рассчитывался с использованием модели собственности. Расчет представлен в таблице 9.
Таблица 9 – Расчет коэффициента капитализации
| № п/п | Наименование | Значение |
| Норма дисконтирования, % | 15,30 | |
| Изменение стоимости в % за период эксплуатации | 30,0 | |
| Коэффициент фактора фонда возмещения SFF (n = 5 лет, I =15,3 %, при ежегодном начислении) | 0,15 | |
| Корректировка нормы дисконтирования, % (стр. 2 × стр. 3) | 4,5 | |
| Общий коэффициент капитализации, % (стр. 1 - стр. 4) | 10,80 |
Расчет внешнего удорожания представлен в приложении Д.
Пример расчета налога на недвижимость.
Условие.
Объект недвижимости стоимостью 566 458 долл. США (стоимость определена в рамках сравнительного метода) располагается в городе Минске, по адресу: ул. Надеждинская, 34. Определить сумму налога на недвижимость за 2011 год.
Решение.
Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2011 году для юридических лиц.
Объект недвижимости располагается по ул. Надеждинской, 34, т.е. относится ко второй экономико-планировочной зоне г. Минска.
За базу для расчета налога на недвижимость принята рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного метода. Ставка налога на недвижимость определена путем повышения базовой ставки в размере 1,0 на коэффициент 1,9 (для второй экономико-планировочной зоны), установленный Решением Минского городского Совета депутатов № 62 от 24.12.2010 г.
Таблица 10 – Расчет суммы налога на недвижимость
| Стоимость, определенная при помощи сравнительного метода, долларов США | 566 458 |
| Годовая ставка налога на недвижимость (Налоговый кодекс), % | 1,0 |
| Коэффициент к ставке налога на недвижимость (установлен Минским городским советом депутатов) | 1,9 |
| Сумма налога на недвижимость, долларов США в год | 10 763 |
Размер земельного налога определяется в зависимости от качества и местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной и иной деятельности землевладельца, землепользователя и собственника земли.
Ставки земельного налога на земельные участки в границах населенных пунктов для общественно-деловой зоны для размещения автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, иных объектов, а также для производственной зоны:
- при кадастровой стоимости земельных участков соответственно менее 40 000 000, 218 000 000 и 109 000 000 белорусских рублей за гектар устанавливаются в размере 1 200 000 белорусских рублей за гектар;
- при кадастровой стоимости земельных участков соответственно 40 000 000, 218 000 000 и 109 000 000 белорусских ру<
Дата: 2016-10-02, просмотров: 221.
