Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога к текущему уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).

Для определения стоимости восстановления (замещения) на дату оценки используются общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску для работ, не освобождаемых от налога на добавленную стоимость, доводимые Министерством архитектуры и строительства, применяемые к базисному уровню цен 1991 года или 1 января 2006 г. (далее - индексы СМР).

Расчет стоимости восстановления (замещения) зависит от способа расчета первоначальной стоимости объекта оценки.

Если первоначальная стоимость объекта оценки определялась на основании документов по объекту оценки (например, путем составления смет), стоимость восстановления рассчитывается по формуле:

, (16)

где – стоимость восстановления на дату оценки, д.е.;

– первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;

– индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный

уровень цен 1991 года принимается в соответствии с приложением В.

( равен единице, если первоначальная стоимость объекта оценки

определена в базисном уровне цен 1991 года или в уровне цен после

1991 года);

– коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле:

(17)

где – индекс СМР, действующий на дату оценки;

– индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки;

– коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость. Принимается равным 1,1.

В случае если первоначальная стоимость объекта оценки определена с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, одновременным использованием проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам или только проектно-сметной документации по объектам-аналогам, стоимость замещения рассчитывается по формуле:

, (18)

где – стоимость замещения на дату оценки, д.е.;

– первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная по первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.

Если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен до 1991 года и по результатам обследования на объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми техническими решениями, стоимость восстановления (замещения) может рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (далее - коэффициент НТП) по формуле:

, (19)

где – коэффициент НТП, который рассчитывается по формуле:

, (20)

где – рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, доля;

n - количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.

Рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимается от одного до трех процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения ценообразующих факторов за период, прошедший с момента ввода в эксплуатацию объекта оценки или с момента введения в действие технических нормативных правовых актов, по которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки, до даты оценки.

Расчет косвенных затрат.

Косвенные затраты – это дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи.

Они включают:

- расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

- затраты на проведение технической инвентаризации;

- затраты на изготовление землеустроительного дела;

- затраты на регистрацию имущественных прав;

- затраты на содержание объекта недвижимости в период его размещения на рынке до продажи;

- другие затраты.

Для целей курсовой работы величину косвенных затрат следует принять на уровне 2-5 % от стоимости восстановления (замещения) недвижимого улучшения.