Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчёта стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей их корректировкой по элементам сравнения.
Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.
Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:
- исследование рынка;
- анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
- определение единиц сравнения;
- сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
- выбор элементов сравнения;
- выбор методов расчёта стоимости;
- выбор методов расчёта корректировок;
- расчёт корректировок по элементам сравнения;
- корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов;
- определение итоговой стоимости объекта оценки.
Исследование рынка. Осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на объекты, сходные с объектом оценки по объёмно-планировочным, конструктивным, экономическим характеристикам, функциональному назначению.
Анализ и отбор информации по объектам-аналогам. Проводится анализ возможности использования информации, собранной при исследовании рынка, выбор предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов.
Определение единиц сравнения. Выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и будет определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цены одного квадратного метра, одного кубического метра, одного места, одного объекта недвижимости, одного земельного участка и др.
Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по конструктивным, объемно-планировочным характеристикам, местоположению, состоянию, условиям проведения сделок и др. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.
Выбор элементов сравнения. При проведении оценки объектов недвижимости могут быть выделены следующие основные элементы сравнения:
- имущественные права;
- условия финансирования;
- состояние рынка (время продажи);
- условия продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- вид использования;
- иные элементы сравнения.
Выбор методов расчёта стоимости. При реализации сравнительного метода используют методы расчёта стоимости, которые можно объединить в две группы:
- методы количественного анализа;
- методы качественного анализа.
Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов и определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.
Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчёта стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:
− статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения);
− компенсационных корректировок;
− другие.
Методы статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций и др.
Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.
Метод компенсационных корректировок реализуется через методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок.
Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:
− определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
− определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и др.
Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.
Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:
– определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
– рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;
– рассчитываются относительные корректировки второй группы, проводимые после корректировок первой группы в логической последовательности
Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.
Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.
Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.
Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения проводится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок.
К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:
− анализа парного набора данных;
− статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);
− анализа затрат;
− анализа доходов;
− экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);
− другие.
Расчет корректировок производится по результатам выбора элементов сравнения.
Корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:
– корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;
– если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена (стоимость) объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;
– если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена (стоимость) объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.
При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен (стоимости) объектов-аналогов по элементам сравнения.
Корректировка по элементу сравнения проводится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения.
Корректировка на имущественные права выполняется в случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от имущественных прав на объект оценки. Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.
Корректировка на право собственности выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды. Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности. Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки. Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов.
Корректировка на условия финансирования выполняется, если расчет по объекту оценки или объекту-аналогу осуществляется полностью или частично неденежным эквивалентом либо условия кредитования полностью или частично отличаются от рыночных.
Корректировка на состояние рынка (время продажи) выполняется в случае, если со времени продажи объекта-аналога прошло более одного месяца при условии изменения цен на рынке недвижимости.
Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости может определяться с применением индексов изменения цен объектов-аналогов на рынке недвижимости и строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений), индексов (коэффициентов) СМР, КИС ОС, других данных рынка недвижимости, в том числе по формуле:
(39)
где 
– относительная корректировка на состояние рынка (время продажи), %;
– среднерыночная цена объектов-аналогов на дату оценки, д.е./м2;
– цена объекта-аналога на дату продажи, д.е./м2.
При наличии статистической информации по объектам-аналогам корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена с использованием методов статистического анализа.
В условиях отсутствия или незначительного количестве данных о динамике цен объектов недвижимости (цены 1 м2), сходных по функциональному назначению с объектом оценки, корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена по статистическим данным о динамике цен предложения (цене 1 м2) на квартиры в соответствующем населенном пункте либо регионе.
Корректировка на условия продажи проводится в случае нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем, когда продажа объекта-аналога произошла по цене ниже или выше рыночной (срочная продажа, наличие семейной, деловой или финансовой связи между участниками сделки и др.).
При невозможности выявления нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем объект недвижимости из перечня объектов-аналогов исключается.
Если объект оценки и объект-аналог отличаются местоположением, после корректировок первой группы проводиться сначала корректировка на местоположение.
Корректировка на местоположение может выполняться путем исключения из стоимости объектов-аналогов рыночной стоимости (рыночной стоимости в текущем использовании) земельного участка. В этом случае корректировка на местоположение выполняется сразу за корректировками первой группы. После выполнения корректировок на другие выбранные элементы сравнения к скорректированной стоимости недвижимых улучшений объектов-аналогов добавляется рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) земельного участка объекта оценки.
Корректировка на местоположение может определяться любым из методов проведения корректировок, в том числе как разница между рыночной стоимостью земельного участка объекта оценки и рыночной стоимостью земельного участка объекта-аналога, в случае, когда единицей сравнения выступает цена одного объекта недвижимости, либо как разница между рыночной стоимостью 1 м2 земельного участка объекта оценки и рыночной стоимостью 1 м2 земельного участка объекта-аналога, в случае, когда единицей сравнения выступает цена 1 м2 земельного участка, по формуле:
(40)
где 
− корректировка на местоположение, %;
− рыночная стоимость земельного участка объекта оценки и объекта-аналога или рыночная стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки и объекта-аналога соответственно, д.е. или д.е./м2.
При расчете корректировки наряду с формулой (40) могут использоваться значения средних стоимостей 1 м. кв. помещений, расположенных в районах размещения объекта оценки и в районе размещения объектов-аналогов, исходя из данных рынка недвижимости.
Расчет корректировки проводится по формуле:
(41)
где: 
– корректировка на местоположение, %;
ССО – средняя стоимость 1 м. кв. объектов недвижимости, расположенных в том же районе, что и объект оценки;
ССС – средняя стоимость 1 м. кв. объектов недвижимости, расположенных в том же районе, что и объект-аналог.
Для определения корректировки по формуле (41) используются значения средних стоимостей 1 м. кв. объектов недвижимости, рассчитанных на основании предложений на продажу, размещенных в средствах массовой информации.
Корректировка на физические характеристики выполняется по следующим элементам сравнения:
- конструктивные элементы и объемно-планировочные решения, в том числе площадь, соотношение общей площади и полезной площади, строительный объем, этажность, высота потолков и др.;
- вид и качество отделки (высококачественная, улучшенная, простая отделка);
- размеры земельного участка и его границы;
- дополнительные улучшения;
- состояние объекта;
- другие.
При определении корректировки на физические характеристики могут быть использованы следующие источники информации: УПВС, проектно-сметная документация объекта оценки и объекта-аналога и другие документы, цены строительного рынка, рынка ремонтных работ, нормативные документы по определению арендной платы и другая достоверная информация.
Для выполнения корректировки по площади в курсовой работе может быть принята градация, представленная в таблице 18.
Таблица 18 – Примерные диапазоны площадей для проведения корректировок
| Офисы | Производственно-складские | Торговые павильоны | Продовольственные магазины |
| <80 | <100 | <10 | <100 |
| 81-150 | 101-500 | 11-50 | 101-500 |
| >150 | 501-1500 | >50 | 501-1000 |
| >1500 | >1000 |
При выполнении корректировки на транспортную доступность для г. Минска следует руководствоваться таблицей 19.
Таблица 19 – Описание транспортной доступности для г. Минска
| Вид транспортной доступности | Описание |
| отличная | есть все виды общественного транспорта, метро ближе, чем одна остановка наземным транспортом |
| хорошая | есть все виды общественного транспорта, но метро далеко |
| удовлетворительная | есть только один вид транспорта или движение нескольких видов, но очень редкое |
| неудовлетворительная | отсутствует общественный транспорт в пределах 15-20 минут (или свыше 1 км.) |
Различают виды удобства парковки, которые представлены в таблице 20.
Таблица 20 – Описание парковки
| Удобство парковки | Описание |
| отличное | достаточное количество парковочных мест для всех желающих, паркинг |
| хорошее | количество парковочных мест ограничено |
| удовлетворительное | стоянки около жилых домов; около административных зданий, когда количество мест резко ограничено; возможность парковки только на близлежащих улицах |
| неудовлетворительное | отсутствие парковки около здания, ближайшая возможность припарковаться не ближе 300 метров или 5-10 минут ходьбы |
Для недвижимости важным является уровень обеспеченности инженерными системами, классификация которого представлена в таблице 21.
Таблица 21 – Уровень обеспеченности объекта инженерными системами
| Вид обеспеченности | Описание |
| высокий | есть все или почти все коммуникации: электричество, вода, отопление, газ, системы охраны (сигнализация, видеонаблюдение) |
| средний | есть электричество, вода, отопление |
| низкий | есть только электричество или один другой вид коммуникаций |
| системы отсутствуют | нет никаких коммуникаций |
Корректировка между ближайшими позициями в таблицах 18 - 21 составляет 5%.
Разница в стоимости 1 кв. м. общей площади объекта оценки и объекта-аналога, которые различаются уровнем отделки, представлена в таблицах 22 и 23.
Таблица 22 – Корректировка на отделку для торговых и административных помещений, долларов США без НДС
| Уровень отделки объекта-аналога | Уровень отделки объекта оценки | |||
| высококачественная | улучшенная | простая | строительная | |
| высококачественная | -150 | -300 | -500 | |
| улучшенная | -150 | -350 | ||
| простая | -200 | |||
| строительная |
Таблица 23 – Корректировка на отделку для складской и производственной недвижимости, долларов США без НДС
| Уровень отделки объекта-аналога | Уровень отделки объекта оценки | ||
| улучшенная | простая | неудовлетворительная | |
| улучшенная | -100 | -250 | |
| простая | -150 | ||
| неудовлетворительная |
Для проведения корректировок на тип здания недвижимость административного назначения может быть разбита на три группы:
1. Бизнес-центры;
2. Административные здания класса С и помещения цокольных этажей бизнес-центров;
3. Офисы в цокольном этаже или на первом этаже жилого дома, помещения в мансардах.
Величина корректировки между соседними группами составляет 5%.
Корректировка на экономические характеристики проводится, если потенциальный или действительный валовой доход и операционные расходы по объектам-аналогам отличаются от таких же показателей по объекту оценки или среднерыночных.
Корректировка на условия использования проводится, если использование объекта-аналога отлично от использования объекта оценки. Корректировка на условия использования может проводиться капитализацией прироста или потерь чистого операционного дохода.
Корректировка на листинг продаж выполняется в случае, если при выборе объекта-аналога используется цена предложения данного объекта-аналога и есть вероятность изменения этой цены.
Если цена (стоимость) объектов-аналогов включает НДС, проводится корректировка на НДС по формуле:
(42)
где 
– корректировка на НДС, д.е.;
– цена (стоимость) объекта-аналога, д.е.;
– ставка налога на добавленную стоимость, %.
При наличии дополнительных элементов, входящих в состав объекта оценки (объектов-аналогов), таких как мебель, оборудование и (или) других улучшений, проводится корректировка, величина которой определяется стоимостью этих дополнительных элементов.
Скорректированные цены объектов-аналогов могут приводиться к одной стоимости объекта оценки математическими методами как среднее арифметическое значение, мода, медиана, средневзвешенная величина и др.
Пример определения рыночной стоимости сравнительным методом.
Условие.
Требуется определить рыночную стоимость изолированного помещения (офиса). Исходная информация по объекту оценки и объектам-аналогам представлена в приложении Л. Чистый операционный доход равен 39 020 долл. США, потенциальный валовой доход – 52 605 долл. США.
Решение.
Для помещений объекта оценки при проведении оценки сравнительным методом корректировки на имущественные права, условия финансирования, на состояние рынка не проводились в связи с тем, что эти характеристики одинаковы для объектов-аналогов и рассматриваемого объекта оценки.
При определении рыночной стоимости сравнительным методом были определены следующие корректировки и установлена последовательность их проведения:
1. Корректировка на условия сделки;
2. Корректировка на местоположение;
3. Корректировка на завершенность строительного процесса;
4. Корректировка на тип здания;
5. Корректировка на площадь;
6. Корректировка на качество отделки;
7. Корректировка на транспортную доступность;
8. Корректировка на удобство парковки;
9. Корректировка на расположение в здании.
Проведение расчетов по определению рыночной стоимости представлено в приложении М.
1. Корректировка на условия продажи (листинг продаж).
Для объектов-аналогов, выставленных на продажу (а не реально проданных), цена предложения уменьшалась на 10 %. Величина корректировки отражает среднее превышение цен предложения по сопоставимым объектам над ценами возможных сделок на дату оценки. Размер корректировки определен на основании консультаций со специалистами риэлтерских компаний.
2. Корректировка на местоположение
При проведении корректировки принималось во внимание то, что цены на административные помещения в районе расположения рассматриваемого объекта оценки (2-я экономико-планировочная зона) выше, чем цены на объекты-аналоги, расположенные в 3-й экономико-планировочной зоне (объекты-аналоги №3 и №5).
При расчете корректировки использовались значения средних стоимостей 1 м. кв. административных помещений, расположенных в районах размещения объекта оценки и в районе размещения объектов-аналогов №3 и №5 , исходя из данных рынка коммерческой недвижимости.
Размер корректировки для объектов-аналогов №3 и №5 составил:
,
где: 2 037 – средняя стоимость 1 м. кв. административных помещений с учетом НДС, расположенных во 2-й экономико-планировочной зоне г. Минска;
1 889 – средняя стоимость 1 м. кв. административных помещений с учетом НДС, расположенных в 3-й экономико-планировочной зоне г. Минска.
3. Корректировка на завершенность строительного процесса.
Данная корректировка определена исходя из предположения, что объекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства либо незавершенные отделочно-строительными работами, дешевле объектов, аналогичных им по своим характеристикам, но завершенных отделочно-строительными работами на величину недополученных доходов с момента оценки до момента завершения строительных и отделочных работ, приведенных к их настоящей стоимости.
Месячный чистый операционный доход рассчитывался исходя из месячной арендной ставки за 1 м. кв. административных помещений равной 25 долл. США с НДС, коэффициента соотношения чистого операционного дохода и потенциального валового дохода, равного для объекта оценки 28 904 / 38 967 = 0,74 и коэффициента 1,20, учитывающего НДС. Величины чистого операционного дохода и потенциального валового дохода рассчитываются в рамках доходного метода. Норма дисконтирования принята равной 14%.
При расчете величины данной корректировки на основании данных продавцов было принято, что срок сдачи объекта №2 ожидается через 15 месяцев (период неполучения дохода). Объекты-аналоги №1 и №4 будут сданы в эксплуатацию через 2 месяца
Расчет настоящей стоимости будущих недополученных доходов осуществлялся по следующей формуле:
, (42)
где:PV – настоящая стоимость будущих доходов, USD;
D – месячный чистый операционный доход;
i – норма дисконтирования (определяется в рамках доходного метода);
n–количество периодов недополучения дохода, месяцев.
Месячный чистый операционный доход рассчитан по формуле:
, (43)
где А – арендная плата за м. кв. по объекту оценки, долл. США с НДС;
- коэффициент соотношения чистого операционного дохода и потенциального валового дохода;
1,20 – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (20 %).
Таким образом, корректировка на завершенность строительного процесса для
объекта-аналога №2 составила 211 долларов США. Для объектов-аналогов №1 и №4, корректировка составила 30 доллара США. По остальным объектам-аналогам корректировка не проводилась.
4. Корректировка на тип здания.
Стоимость 1 м.кв. административных помещений расположенных в неспециализированном здании (жилом доме) меньше, чем стоимость 1 м.кв. помещений, расположенных в специально предназначенных, административных зданиях или многофункциональных комплексах и бизнес центрах. Поэтому стоимость 1 м.кв. площади объектов-аналогов №2 и №5 была скорректирована 10%. По остальным объектам-аналогам корректировка не проводилась, так как они находятся в зданиях, обладающих аналогичной привлекательностью для покупателей и арендаторов, что и здание, в котором находится объект оценки.
5. Корректировка на площадь.
Величина данной корректировки определена экспертным путем с учетом информации, полученной в процессе консультаций со специалистами фирм, занимающихся оценкой и продажей объектов недвижимости. И основывается на том, что для объектов административной недвижимости может быть принята следующая градация по площади:
- до 80 м. кв.
- от 81 м. кв. до 150 м. кв.
- от 151 м. кв.
Таким образом, корректировка по объекту-аналогу №1 была принята в размере 5%. По объекту-аналогу №3 величина корректировки составила -5%.
6. Корректировка на качество отделки.
Разница в стоимости 1 кв. м. общей площади объектов-аналогов №2 и №4 со строительной отделкой и стоимости общей площади объекта оценки и объекта-аналога №5 с улучшенной отделкой оценена в 350 долларов США. Стоимость 1 м. кв. объекта-аналога №3 (простая отделка) была скорректирована на 150 долларов США.
Данные о стоимости материалов, и затрат на проведение работ приняты на основе консультаций со специалистами строительных компаний г. Минска.
7. Корректировка на транспортную доступность.
Корректировка на транспортную доступность была определена экспертным путем и принята равной -5% для объекта-аналога №2 имеющего отличную транспортную доступность, и 5% для объекта-аналога №4 (удовлетворительная транспортная доступность). Предполагается, что именно на данные величины различаются цены на объекты, имеющие удовлетворительную, хорошую и отличную транспортную доступность. Стоимости 1 м. кв. остальных объектов-аналогов не корректировались, так как все они имеют хорошую транспортную доступность, как и объект оценки.
8. Корректировка на удобство парковки.
Корректировка на удобство парковки проводилась для объектов-аналогов №1, №4 (хорошая парковка) и составила -5%, для объекта-аналога №2 корректировка составила -10%. По остальным объектам-аналогам данная корректировка не проводилась, так как, относительно удобства парковки они находятся в тех же условиях, что и объект оценки.
9. Корректировка на расположение в здании.
Величина данной корректировки определена экспертным путем с учетом информации, полученной в процессе консультаций со специалистами компаний, занимающихся оценкой и продажей объектов недвижимости. И основывается на том, что расположение помещений на цокольных и мансардных этажах оказывает отрицательное влияние на стоимость объектов недвижимости. Поэтому, стоимость 1м. кв. объекта-аналога №5 была скорректирована на 5 %. По остальным объектам-аналогам корректировка не проводилась.
Значение стоимости 1 м. кв. офисного помещения, рассчитанное с применением сравнительного метода, получено в результате взвешивания скорректированных по отношению к объекту оценки стоимостей 1 м. кв. площадей сопоставимых объектов-аналогов.
Взвешенное значение стоимости определялось по формуле:
(44)
где: Свзв.–взвешенное значение стоимости1 м. кв. оцениваемого помещения;
Сi – скорректированная стоимость 1 м. кв. площади i-го объекта-аналога;
Весi – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;
n–количество объектов-аналогов.
Присвоение весовых коэффициентов проведено на основании степени отличия объектов-аналогов от объекта оценки. При этом учитывалось значение абсолютной валовой корректировки.
Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:
(45)
где: Весi – весовые коэффициенты по каждому из вариантов;
АСКi – абсолютная сумма относительных корректировок по каждому из вариантов;
Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом составила 259 241 (Двести пятьдесят девять тысяч двести сорок один) доллар СШАбез учета НДС.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 191.
