При обосновании результата независимой оценки объекта оценки учитываются: имущественные права, их ограничения; наличие сервитутов; имущественные и финансовые интересы, предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка.

Если оценка стоимости объекта оценки производилась одним методом оценки, то стоимость, полученная в результате расчета, является результатом независимой оценки.

В случае применения нескольких методов оценки результат независимой оценки определяется путем присвоения каждому из методов оценки весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.

Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.

Результат независимой оценки, как средневзвешенная величина, рассчитывается по формуле:

V = V₁ × K₁ + V₂ × K₂ + V₃ × K₃, (46)

где V₁, V₂, V₃ – стоимость, рассчитанная по каждому из методов оценки, д.е.;

K₁, K₂, K₃ – весовые коэффициенты для каждого из примененных методов оценки;

V – результат независимой оценки объекта оценки, д.е.

По результатам расчета стоимости объекта недвижимости рыночными методами оценки полученный результат независимой оценки анализируется с целью определения его адекватности среднерыночной стоимости 1 м² объектов-аналогов, полученной при анализе рынка недвижимости. Если стоимость 1 м² общей площади недвижимых улучшений, входящих в объект недвижимости, значительно отличается от среднерыночной стоимости 1 м² объектов-аналогов, то необходимо провести анализ исходной информации и выполненных расчетов с целью определения причин такого несоответствия. После выявления факторов, которые повлияли на результат независимой оценки, нужно внести изменения в соответствующие расчеты или обосновать такое несоответствие.

При определении стоимости рыночными методами оценки результат независимой оценки следует округлять:

- до 10 денежных единиц, если итоговая стоимость не превышает 1 тыс. денежных единиц;

- до 100 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 1 тыс. денежных единиц и не превышает 100 тыс. денежных единиц;

- до 1000 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 100 тыс. денежных единиц и не превышает 1000 тыс. денежных единиц;

- по усмотрению оценщика, но не более чем на 5 процентов, если итоговая стоимость превышает 1000 тыс. денежных единиц.

Итоговая стоимость рассчитывается без налога на добавленную стоимость.

Итоговая стоимость в курсовой работе выражается одной денежной суммой.

Пример обоснования рыночной стоимости методом распределения весовых коэффициентов.

Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому методу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям:

– достоверность информации;

– полнота информации;

– способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;

– способность учитывать конъюнктуру рынка;

– способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта;

– допущения, принятые в расчетах.

Рассмотрим расчет удельного веса.

1. Определяется удельный вес метода по каждому из предложенных в методике критериев. Для этого общий удельный вес (100 %) распределяется между доходным, затратным и сравнительным методами в рамках рекомендуемых критериев. Таким образом, сумма весов по каждому критерию, т. е. по строке, всегда должна быть равна 100 %.

2. Рассчитывается удельный вес метода как среднее арифметическое значение удельных весов, присвоенных по каждому критерию.

Рассмотрим использование данного метода для определения удельного веса методов оценки (таблица 24).

Таблица 24 – Определение удельного веса методом распределения весовых коэффициентов

Весовые показатели достоверности метода рассчитаны следующим образом:

– затратный метод: (30 + 25 + 20 + 25 + 20 + 35) : 6 = 25,8 (%);

– сравнительный метод: (35 + 35 + 50 + 40 + 30 + 35) : 6 = 37,5 (%);

– доходный метод: (35 + 40 + 30 + 35 + 50 + 30) : 6 = 36,7 (%).

Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта представлен в таблице 25.

Таблица 25 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Примечание: * – По курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная по состоянию на 13 января 2012 года, без учета НДС, округленно составила 147 000 (Сто сорок семь тысяч) долларов США или 1 243 620 000 (Один миллиард двести сорок три миллиона шестьсот двадцать тысяч) белорусских рублей.