Прибыль предпринимателя (инвестора) -это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием. Данная величина отражает степень риска предпринимателя, связанную с реализацией строительного объекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового объекта.
Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле:
, (21)
где 
- прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;
- норма прибыли предпринимателя;
- расчетный показатель инвестиций, д.е.
Для целей курсовой работы использовать норму предпринимательского дохода, равную ставке дисконтирования. За расчетный показатель инвестиций принять стоимость восстановления (замещения) с учетом косвенных затрат.
Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.
При определении накопленного износа в курсовой работе использовать метод разбивки, который основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний виды износа.
Округление относительной величины износа производится:
- для конструктивного элемента - до 5%;
- для объекта оценки в целом - до 1%.
При последовательном и однократном учете факторов, влияющих на уменьшение стоимости объекта оценки, накопленный износ рассчитывается по формуле:
, (22)
где Инак – накопленный износ объекта оценки, д.е.,%;
Ифиз – физический износ недвижимых улучшений, д.е.,%;
Ифункц – функциональный износ недвижимых улучшений, д.е.,%;
Ивн – внешний износ объекта оценки, д.е.,%.
Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и объекта оценки в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) и в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Функциональный износопределяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки современным требованиям рынка недвижимости.
Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.
Физический износ недвижимых улучшений в курсовой работе следует определять следующими методами: нормативного износа, средневзвешенного износа (по заданию преподавателя).
Метод нормативного износа позволяет определить физический износ недвижимого улучшения как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы.
Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.
Пример расчета физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа представлен в приложении Г.
Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа данного объекта с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков, согласно техническому кодексу установившейся практики «Здания и сооружения. Оценка степени физического износа» (ТКП 45-1.04-119-2008).
Нормативный срок службы конструктивных элементов объекта оценки принимается в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2005).
Функциональный износ недвижимых улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.
Функциональный износ рассчитывается от стоимости восстановления конструктивных элементов недвижимых улучшений за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).
Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.
Причинами исправимого и неисправимого функционального износа недвижимых улучшений могут быть:- отсутствие элементов;- необходимость замены или модернизации элементов;- наличие сверхулучшений.
Функциональный износ недвижимых улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.
Внешний (экономический) износ определяется после учета влияния на стоимость объекта оценки факторов, относящихся к физическому и функциональному износу.
Негативное влияние на стоимость объекта оценки могут оказывать экономические, природные и другие факторы (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменения законодательства, градостроительной ситуации в регионе, инфраструктуры, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышение допустимых пределов вредного воздействия на окружающую среду антропогенных факторов и др.).
Для определения внешнего износа могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.
Определение внешнего износа методом капитализации дохода основано на капитализации потери чистого операционного дохода или чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.
Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).
Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.
Для определения внешнего удорожания в курсовой работе использовать метод капитализации дохода.
Определение внешнего удорожания методом капитализации дохода основано на капитализации прироста чистого операционного дохода или прироста чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы.
Пример расчета внешнего удорожания.
Условие.
Общая площадь объекта оценки составляет 211,40 м. кв. Коэффициент отношения чистого операционного дохода и потенциального валового дохода равен 0,75. Рыночная арендная ставка в месяц составляет 19,79 долл. США за м.кв. без учета НДС. Норма дисконтирования равна 15,30 %.
Другие необходимые данные представлены в таблице 8.
Таблица 8 – Исходные данные
| Наименование объекта | Стоимость местоположения, долл. США | Стоимость замещения, долл. США | Физический износ, долл. США | Итого стоимость, долл. США |
| Здание магазина | 197 790 | 114 696 | 4 714 | 307 772 |
Решение.
Общий коэффициент капитализации рассчитывался с использованием модели собственности. Расчет представлен в таблице 9.
Таблица 9 – Расчет коэффициента капитализации
| № п/п | Наименование | Значение |
| Норма дисконтирования, % | 15,30 | |
| Изменение стоимости в % за период эксплуатации | 30,0 | |
| Коэффициент фактора фонда возмещения SFF (n = 5 лет, I =15,3 %, при ежегодном начислении) | 0,15 | |
| Корректировка нормы дисконтирования, % (стр. 2 × стр. 3) | 4,5 | |
| Общий коэффициент капитализации, % (стр. 1 - стр. 4) | 10,80 |
Расчет внешнего удорожания представлен в приложении Д.
Дата: 2016-10-02, просмотров: 217.
