Оценка объектов недвижимости доходным методом проводится в следующем порядке:
- сбор и анализ информации;
- выбор метода расчета стоимости;
- расчет потенциального (действительного) валового дохода или расчет годового чистого операционного дохода;
- составление моделей прогноза;
- определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;
- определение итоговой стоимости объекта недвижимости.
Сбор и анализ информации включают поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством, изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.
Выбор метода расчета стоимостизависит от типа и состава объекта недвижимости, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки
Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости:
- валовой ренты (валового мультипликатора);
- прямой капитализации;
- капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);
- капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;
- остатка;
- другими.
Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах. Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года.
Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
- определяется годовой потенциальный валовой доход;
- определяются годовые потери арендной платы;
- определяется годовой действительный валовой доход;
- определяются годовые операционные расходы;
- определяется годовой чистый операционный доход;
- определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.
Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год.
Потери арендной платы определяются как сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом году.
Потери арендной платы определяются экспертно.
Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле:
, (24)
где EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;
PGI − потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;
V&L − сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базового года, д.е.
Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.
К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование объекта оценки и прочие).
Налог на недвижимость, земельный налог определяются в соответствии с законодательством.
Налог на недвижимость необходимо определять в соответствии в Налоговым кодексом Республики Беларусь (Особенная часть).
Налоговой базой признается стоимость объекта налогообложения. Для курсовой работы стоимость объекта налогообложения принимается равной рыночной стоимости, определенной в рамках затратного или сравнительного методов оценки.
Годовая ставка налога на недвижимость устанавливается:
- для организаций – в размере 1 процента;
- для физических лиц, в том числе зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, для гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, садоводческих товариществ, жилищно-строительных, потребительских кооперативов, товариществ собственников, созданных для обслуживания жилых домов, в части, приходящейся на граждан – членов кооперативов, товариществ, – в размере 0,1 процента.
При расчете величины налога необходимо учесть коэффициент к ставке налога на недвижимость, который устанавливается местными органами власти.
Пример расчета налога на недвижимость.
Условие.
Объект недвижимости стоимостью 566 458 долл. США (стоимость определена в рамках сравнительного метода) располагается в городе Минске, по адресу: ул. Надеждинская, 34. Определить сумму налога на недвижимость за 2011 год.
Решение.
Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2011 году для юридических лиц.
Объект недвижимости располагается по ул. Надеждинской, 34, т.е. относится ко второй экономико-планировочной зоне г. Минска.
За базу для расчета налога на недвижимость принята рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного метода. Ставка налога на недвижимость определена путем повышения базовой ставки в размере 1,0 на коэффициент 1,9 (для второй экономико-планировочной зоны), установленный Решением Минского городского Совета депутатов № 62 от 24.12.2010 г.
Таблица 10 – Расчет суммы налога на недвижимость
| Стоимость, определенная при помощи сравнительного метода, долларов США | 566 458 |
| Годовая ставка налога на недвижимость (Налоговый кодекс), % | 1,0 |
| Коэффициент к ставке налога на недвижимость (установлен Минским городским советом депутатов) | 1,9 |
| Сумма налога на недвижимость, долларов США в год | 10 763 |
Размер земельного налога определяется в зависимости от качества и местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной и иной деятельности землевладельца, землепользователя и собственника земли.
Ставки земельного налога на земельные участки в границах населенных пунктов для общественно-деловой зоны для размещения автомобильных заправочных и газонаполнительных станций, иных объектов, а также для производственной зоны:
- при кадастровой стоимости земельных участков соответственно менее 40 000 000, 218 000 000 и 109 000 000 белорусских рублей за гектар устанавливаются в размере 1 200 000 белорусских рублей за гектар;
- при кадастровой стоимости земельных участков соответственно 40 000 000, 218 000 000 и 109 000 000 белорусских рублей за гектар и выше устанавливаются в размерах согласно приложению Е;
При расчете величины налога необходимо учесть коэффициент к ставке земельного налога, который устанавливается местными органами власти.
Пример расчета земельного налога.
Условие.
Определить земельный налог для офиса, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Мележа, 1. Общая площадь оцениваемого изолированного помещения составляет 150,1 кв.м.
Решение.
Расчет налога на землю производился в соответствии с Особенной частью Налогового кодекса Республики Беларусь от 29 декабря 2009 г. №72-3, согласно которой налоговая база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка. Согласно Налоговому кодексу ставка земельного налога для земельных участков с функциональным видом использования земель «Общественно-деловая зона» и кадастровой стоимостью земельного участка более 218 000 000 бел.руб. за гектар составляет 0,55% от кадастровой стоимости. По данным ГУП «Национальное кадастровое агентство» кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка, на котором расположено здание с объектом оценки, для функционального вида использования земель «общественно-деловая зона» составляет 445 долларов США. Площадь земельного участка, относящегося к объекту оценки, определена пропорционально общей площади объекта оценки в общей площади здания. Общая площадь здания, в котором расположен объект оценки, согласно техническому паспорту, составляет 28 696,5 кв.м. Общая площадь земельного участка под зданием, в котором расположен объект оценки, согласно Свидетельству о государственной регистрации прав на земельный участок составляет 0,9753 га.
Таким образом, площадь условного земельного участка, относящегося к объекту оценки, составляет:
9 753 * 150,1 / 28 696,5 = 51 кв.м.
Расчет суммы земельного налога приведен в таблице 11.
Таблица 11 – Расчет земельного налога
| Площадь условного земельного участка, кв.м. | 51,0 | |
| Ставка земельного налога, %. | 0,55 % | |
| Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка, долл. США | ||
| Повышающий коэффициент к ставке (установленный местными органами власти) | 1,9 | |
| Сумма налога за землю (стр.1·стр.2 · стр.3 · стр.4), долл. США. |
К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объёма предоставляемых услуг, НДС, расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и др.
Расходы на управление включают затраты на содержание управляющих объекта недвижимости, в том числе фонд заработной платы и фонд социальной защиты населения, и другие затраты.
Расходы на маркетинг и работу с арендаторами включают затраты на маркетинг, рекламу, ведение договоров аренды и др.
К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов улучшений.
Расходы на замещение зависят от принятого метода амортизации краткоживущих элементов и объекта оценки в целом.
Расходы на замещение определяются линейным методом или с использованием коэффициента фонда возмещения. Для курсовой работы необходимо рассчитать расходы на замещение с использованием коэффициента фонда возмещения, которые определяется по формуле:
, (27)
где 
− коэффициент фонда возмещения для i-ого краткоживущего конструктивного элемента улучшения, который может рассчитываться методом Хоскольда или Инвуда.
Пример определения расходов на замещение.
Условие.
Определить годовые расходы на замещение по объекту оценки с использованием коэффициента фонда возмещения. Коэффициент фонда возмещения рассчитать методом Инвуда. Стоимость замещения объекта оценки равна 91 600 долл. Годовая норма процента 10%. Удельный вес конструктивных элементов в стоимости замещения объекта оценки и их нормативный срок службы представлены в таблице 12.
Таблица 12 – Удельный вес конструктивных элементов в стоимости замещения объекта оценки и их нормативный срок службы
| Конструктивные элементы | Удельный вес, % | Нормативный срок службы, лет |
| Кровля | ||
| Полы | ||
| Проемы | ||
| Отделочные работы | ||
| Внутренние сантехнические и электротехнические работы |
Решение.
1. Определяем стоимость замещения i-го краткоживущего конструктивного элемента объекта оценки по формуле:
, (28)
где 
–стоимость замещения i-го краткоживущего конструктивного элемента объекта оценки, д.е.;
– удельный вес i-го краткоживущего конструктивного элемента объекта оценки в стоимости замещения объекта оценки, %;
– стоимость замещения объекта оценки, долл.
Стоимость замещения кровли равна:
Сзк = 7% ∙ 91 600 = 6 412 долл. США
Результаты расчета стоимости замещения по конструктивным элементам объекта оценки приведены в таблице 13.
Таблица 13 – Результаты расчета стоимости замещения краткоживущих конструктивных элементов объекта оценки
| Конструктивные элементы | Стоимость замещения, долл. |
| Кровля | 6 412 |
| Полы | 8 244 |
| Проемы | 11 908 |
| Отделочные работы | 9 160 |
| Внутренние сантехнические и электротехнические работы | 10 992 |
| Итого | 46 884 |
2. Коэффициент фонда возмещения для i-го краткоживущего
конструктивного элемента методом Инвуда определяется по формуле:
, (29)
где 
–коэффициент фонда возмещения для i-го краткоживущего конструктивного элемента улучшения;
i – годовая норма процента, %;
п – нормативный срок службы i-го краткоживущего конструктивного элемента, лет.
Коэффициент фонда возмещения для кровли методом Инвуда равен:
Коэффициент фонда возмещения можно определить по таблицам функций сложного процента и с помощью пакета Microsoft Excel, мастера функций:
SFFi = функция ПЛТ (ставка; кпер; ;БС; тип),
где ставка – годовая норма процента, %;
кпер – нормативный срок службы i-го краткоживущего конструктивного элемента, лет;
БС –равна минус единице;
тип – тип платежа (равен 0).
Коэффициент фонда возмещения для кровли методом Инвуда равен:
SFFi = ПЛТ (10%;10;;-1;0) = 0,06275.
Результаты расчета коэффициента фонда возмещения представлены в таблице 14.
3. Расходы на замещение i-го краткоживущего конструктивного
элемента с использованием коэффициента фонда возмещения определяются по формуле:
(30)
Расходы на замещение кровли равны:
Рзам i = Сзк ∙ SFFк = 6 412 ∙ 0,06275 = 402 долл. Результаты расчета расходов на замещение приведены в таблице 14.
Таблица 14 – Результаты расчета расходов на замещение
| Конструктивные элементы | Стоимость замещения, долл. | Срок службы, лет | Коэффициент фонда возмещения | Расходы на замещение, долл. |
| Кровля | 6 412 | 0,0627454 | ||
| Полы | 8 244 | 0,0314738 | ||
| Проемы | 11 908 | 0,0060792 | ||
| Отделочные работы | 9 160 | 0,0174596 | ||
| Внутренние сантехнические и электротехнические работы | 10 992 | 0,0101681 | ||
| Итого | 46 884 | 1 005 |
Таким образом, расходы на замещение по объекту оценки на дату оценки составляют 1 005 долл.
Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного дохода объекта-аналога.
Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.
Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле:
, (31)
где 
− коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;
OE − годовые операционные расходы, д.е.
Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле:
, (32)
где 
− коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода;
NOI − годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости, д.е.
Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может проводиться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или годового чистого операционного дохода.
При составлении прогноза необходимо учитывать изменение дохода и стоимости объекта недвижимости за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.
Прогнозирование осуществляется методом сценариев по трем альтернативным вариантам расчета (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному) или более.
В среднем срок прогноза может приниматься равным 5 годам.
Определение нормы дисконтирования производится методом кумулятивного построения.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле:
, (33)
где r - норма дисконтирования;
- безрисковая норма;
- премии за риски, учитывают следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости: риск рынка недвижимости ( 
), риск низкой ликвидности ( 
), риск управления объектом недвижимости ( 
), финансовый риск ( 
).
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.
Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.
Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.
Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.
Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от местоположения, типа (функционального использования) и физических характеристик объекта недвижимости.
Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.
Пример определения нормы дисконтирования кумулятивным методом
Условие.
Определить норму дисконтирования для оцениваемого административного помещения, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Радужная, 17. Дата оценки 12.01.2012.
Решение.
Определим среднюю процентную ставку за шесть месяцев, установленную Национальным банком Республики Беларусь, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года (таблица 15).
Таблица 15 – Определение безрисковой процентной ставки
| Месяц 2011 года | Значение процентной ставки, % |
| июль | 6,4 |
| август | 8,1 |
| сентябрь | 8,6 |
| октябрь | 7,5 |
| ноябрь | 7,7 |
| декабрь | 8,3 |
| Среднее значение | 7,7 |
Таким образом, безрисковая процентная ставка составляет 7,7% на дату оценки.
Риск рынка недвижимости. При расчете данной составляющей, учитывается состояние рынка недвижимости, в котором расположен оцениваемый объект, а также функциональное назначение объекта оценки, отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход. Объект расположен в городе Минске, представляет собой изолированное офисное помещение на первом этаже жилого дома с отдельным входом, удобной транспортной доступностью, поэтому ставку принимаем равной 1,5%.
Риск низкой ликвидности. Отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке. По экспертным оценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 1-3 процентных пунктов. Для данного объекта недвижимости, учитывая его местоположение, размеры, состояние – принимаем значение – 1%.
Риск управления объектом недвижимости. Отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня. Премия за риск принята в размере 1% для данного типа недвижимости.
Финансовый риск. В данном случае учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и ставка может быть принята в размере страховых отчислений в страховые компании высшей категории надежности. Поскольку объект оценки – это объект строительства, ставка за дополнительный риск при инвестициях в строительство принимается по результатам анализа рынка недвижимости в диапазоне 1-3%. В данном случае, для данного объекта оценки, учитывая состояние рынка, уровень предложения, спроса, принимаем значение премии за финансовый риск – 2%.
Таким образом,норма дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, для объекта оценки составляет13,2%. Расчет представлен в таблице 16.
Таблица 16 – Расчет нормы дисконтирования
| № п/п | Наименование | Значение, % |
| Безрисковая ставка | 7,7 | |
| Премия за риск рынка недвижимости | 1,5 | |
| Премия за риск низкой ликвидности | 1,0 | |
| Премия за риск управления объектом недвижимости | 1,0 | |
| Премия за финансовый риск | 2,0 | |
| Норма дисконтирования (стр.1+стр.2+стр.3+стр.4+стр.5) | 13,2 |
Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи в курсовой работе производится путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования.
Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза.
Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования производится по формуле:
(34)
где 
− норма дисконтирования в году t;
− норма дисконтирования в году n;
− реверсия в году n, д.е.;
t − расчетный период от 1 до n, лет;
n − срок прогноза, лет.
Расчет стоимости производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета.
Денежный поток реверсии можно спрогнозировать следующими способами:
- непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;
- прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый недвижимостью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость недвижимости на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов;
- по модели Гордона.
Модель Гордона предполагает определение реверсии путем капитализации чистого денежного потока за последний год прогноза или первый год постпрогнозного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между нормой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что объем инвестиций принимается равным величине амортизации в последний год прогноза.
Расчет реверсии методом Гордона производится по формуле:
или 
, (35)
где 
- реверсия в году n;
- денежный поток в последний год прогноза;
- денежный поток за первый год, следующий за сроком прогноза;
r - норма дисконтирования;
g - темпы роста денежного потока».
Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.
Пример составления прогноза и расчет стоимости доходным методом.
При определении стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи рассматривались три возможных варианта развития событий:
1. Пессимистический (вариант 1). Этот сценарий предполагает существенное влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости Республики Беларусь, следствием чего станет некоторое снижение ставок аренды за площади объекта оценки во 2-м и 3-м году эксплуатации объекта и повлечет снижение чистого операционного дохода на 10% ежегодно. В 4-м и 5-м году ситуация на рынке улучшится относительно прошлых лет и предполагается, что снижение будет не таким существенным и составит 5% в год.
2. Наиболее вероятный (вариант 2). На момент проведения оценочных работ все больше специалистов прогнозируют, что в ближайшие несколько лет рынок недвижимости будет находиться в состоянии стагнации, то есть существенных движений доходов в сторону увеличения либо уменьшения не будет. Таким образом, в первые три года чистый операционный доход остается неизменным. Далее (4-й и 5-й прогнозные годы) предполагается постепенный рост чистого операционного дохода на 10% ежегодно.
3. Оптимистический (вариант 3). Этот сценарий предполагает улучшение ситуации на рынке недвижимости к концу 1-го прогнозного года и постепенное увеличение ставок аренды за площади объекта оценки во 2-м и 3-м годах эксплуатации объекта, что приведет к постепенному увеличению чистого операционного дохода (10% в год). Далее (4-й и 5-й год) прогнозируется более существенный рост цен, изменение чистого операционного дохода за год составит 20% ежегодно.
Что касается нормы дисконтирования, то здесь, в ближайшие 3 года, существенных изменений не предполагается и данная величина останется на уровне 16,0%. Начиная с 4-го года, предполагается стабилизация кредитной системы банков, снижение рисков при инвестициях в недвижимость и соответственно снижение нормы дисконтирования. В 4-м и 5-м году норма дисконтирования принята на уровне 15,0%.
По окончании прогнозного периода, предполагается, что ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и потоки доходов будут носить постоянный характер.
Описания рассматриваемых сценариев и прогнозы денежных потоков от эксплуатации объекта оценки по каждому из вариантов представлены в приложении И.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков на основании описанных выше и проведенных в приложении И расчетов представлен в приложении К. Сумма реверсии для каждого из трех вариантов прогноза определена как стоимость продажи объекта оценки после пятого года эксплуатации. В данном случае значение реверсии было расcчитано с помощью модели собственности, где коэффициент капитализации определялся по формуле:
, (36)
где 
- общий коэффициент капитализации;
- общая норма отдачи первого года постпрогнозного периода;
- относительное изменение стоимости собственности;
- коэффициент, отражающий годовую норму возмещения изменения стоимости собственности.
При расчете фактора фонда возмещения SFF необходимо учитывать оставшийся срок службы недвижимого улучшения. Капитальные строения имеют большой срок службы, который может составлять до 125 лет. Поэтому значение SFF стремиться к нулю. Следовательно, формула (36) принимает вид: 
.
Тогда значение реверсии для пессимистического варианта определяется как:
, (37)
где 
– реверсия, определенная для пессимистического прогноза;
NOIп – чистый годовой операционный доход за первый постпрогнозный год в пессимистическом прогнозе, равный NOI последнего года прогноза;
Rоп – общий коэффициент капитализации для пессимистического варианта.
Аналогичным образом рассчитывается стоимость реверсии для наиболее вероятного и оптимистического вариантов.
При расчете стоимости объекта оценки была учтена сумма будущих затрат на ремонт. Стоимость будущих затрат на ремонт приводилась к текущей стоимости (Приложение К). Затраты на ремонт учитываются только для тех объектов, где они необходимы.
Итак, на основании данных по трем прогнозируемым вариантам средневзвешенное значение стоимости оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
PV = PV1 × K1 + PV2 × K2 + PV3 × K3,(38)
где: PV1, PV2, PV3– стоимость недвижимости по каждому из вариантов;
K1, K2, K3 – весовые коэффициенты по рассматриваемым вариантам;
PV – стоимость объекта оценки.
Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице 17.
Таблица 17 – Расчет стоимости доходным методом
| Наименование варианта | Стоимость, долл. США | Весовые коэффициенты, % |
| Пессимистический | 234 754 | 25 |
| Наиболее вероятный | 517 380 | 50 |
| Оптимистический | 1 229 182 | 25 |
| Средневзвешенная: | 624 674 |
Дата: 2016-10-02, просмотров: 264.
