3.1. Краткое содержание основных фактов и выводов

В данном пункте курсовой работы кратко указываются следующие данные:

- наименование объекта оценки;

- адрес объекта оценки;

- имущественные права на объект оценки;

- описание местоположения объекта оценки;

- назначение объекта оценки;

- дата оценки;

- валюта оценки;

- цель оценки;

- вид определяемой стоимости;

- метод оценки и методы расчета стоимости;

- общая площадь недвижимого улучшения;

- площадь земельного участка;

- официальный курс иностранной валюты, установленный Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки по отношению к белорусскому рублю;

- итоговая стоимость объекта оценки.

Основные предпосылки и ограничения

В ходе выполнения курсовой работы студент определяет предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка и которые не противоречат законодательству по оценочной деятельности, логическим рассуждениям и исследованиям, которые приняты в основу обоснования результата независимой оценки.

Предпосылки и ограничения принимаются в отношении объекта оценки, его характеристик, используемой информации об объекте оценки, методов оценки и методов расчета стоимости, экономической ситуации, результата независимой оценки и др.

При установлении предпосылок и ограничений необходимо соблюдать следующие условия:

− отступления от стандартов оценки должны быть обоснованы, отражаться в предпосылках и ограничениях, расчеты, проводимые на их основе, должны выполняться в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2011, СТБ 52.3.01-2011;

− предпосылки и ограничения должны отражать особенности оценки объекта оценки, в том числе сведения об отсутствии, недостаточности или противоречиях в имеющейся информации;

Требования к предпосылкам и ограничениям с учетом которых проводилась оценка, базируются на основных положениях и соблюдении условий, изложенных в СТБ 52.0.01 (пункт 8.2.2.4).

Анализ рынка недвижимости

Качественное проведение анализа рынка во многом определяется достоверностью итогового результата оценки.

При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, заключения договоров аренды, договорные и рыночные арендные ставки, срок экспозиции объектов недвижимости и др. Объем проводимых исследований определяется студентом в зависимости от особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на его стоимость.

Например, при оценке производственно-складской недвижимости необходим анализ спроса на производственно-складские помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложений объектов-аналогов.

При выполнении анализа рынка недвижимости можно пользоваться источниками информации, представленными в подразделе «Полезные ссылки на Интернет-ресурсы» в разделе «Учебно-информационное обеспечение» данных методических указаний.

Анализ местоположения объекта оценки

На данном этапе производится исследование отрицательных и положительных характеристик конкретного местоположения, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости. К таким характеристикам можно отнести:

-характер окружающего типа землепользования;

-транспортная доступность;

-инженерные сети и коммунальное обслуживание;

-социальная инфраструктура;

-экономическое местоположение;

-экологическое состояние района;

-социальная репутация;

-криминогенная обстановка.

Основные факторы, на которые необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

- для объекта административной (офисной) недвижимости – расположение в «деловом» районе города, либо, наоборот, расположение в глубине промышленной площадки, наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

- для объекта торговой недвижимости – расположение в торговом коридоре (либо, наоборот, в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

- для объекта складской недвижимости – транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Пример анализа местоположения объекта оценки.

Объект оценки расположен по адресу: г. Минск, ул. Лещинского 14А, в новом торговом центре по продаже автозапчастей. Оцениваемое изолированное помещение расположено на первом этаже торгового центра (угловое), что делает его более привлекательным по сравнению с торговыми помещениями, расположенными на втором и третьем этажах данного торгового центра. Год постройки - 2011, здание построено с применением современных строительных и отделочных материалов, соответствует всем современным требованиям к торговым центрам данного формата.

Типичное использование окружающей недвижимости – жилая застройка, автозаправка, парковка, новая современная автомойка «Три кита», в непосредственной близости расположен новый бизнес-центр «Ski Tower» по ул. Лещинского, 8.

Территория расположения оцениваемого объекта имеет отличное транспортное сообщение. Маршруты наземного общественного транспорта: 5 автобусных, 2 троллейбусных, маршрутное такси, в 500 метрах находится станция метро «Кунцевщина».

Район расположения объекта обеспечен всеми инженерными сетями, в частности водопроводом, канализацией, электроосвещением, отоплением.

Климат умеренно-континентальный со значительным влиянием атлантического морского воздуха (частые циклоны и антициклоны).

Выводы: таким образом, учитывая вышеизложенные факты, можно сделать вывод, что местоположение объекта оценки отвечает всем требованиям, предъявляемым к помещениям данного назначения. Местоположение объекта опенки повышает его привлекательность как торгового помещения для торговли автозапчастями, поскольку имеет наиболее удобное местоположение в сравнении с другими подобными торговыми центрами по торговле автозапчастями (АвтоМОЛЛ, еще не введенный в эксплуатацию торговый центр по ул. Гашкевича), а также имеет удобное местоположение в самом здании торгового центра (первый этаж, угловое).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации,на основании которой можно понять, где находится объект оценки. В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Для объектов оценки, находящихся в городе Минске, можно использовать информационную систему «CityInfo», интернет ресурс http://maps.interfax.by, для остальных городов можно использовать карты, размещенные в сети Internet.

Описание объекта оценки

При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и недвижимых улучшений.

Описание земельного участка включает площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, ограничений (обременений) прав, формы участка и других особенностей земельного участка.

Описание недвижимых улучшений включает:

- дату ввода в эксплуатацию;

- описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;

- описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов;

- другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.