Определение стоимости реверсии объекта оценки

Стоимость реверсии (или терминальная стоимость) объекта на начало постпрогнозного периода представляет собой стоимость денежных потоков за все периоды, которые остаются за рамками прогнозного периода. Стоимость объекта на начало постпрогнозного периода для анализируемого варианта может быть определена с помощью метода прямой капитализации как отношение чистого операционного дохода первого постпрогнозного периода и терминального коэффициента капитализации.

Значение терминального коэффициента капитализации рекомендуется определять по модели Гордона, равным разнице между нормой отдачи на капитал для последнего прогнозного периода и постоянным темпом роста денежного потока в постпрогнозный период.

 

Определение текущей стоимости доходов объекта оценки

Текущая стоимость доходов от объекта недвижимости на дату оценки определяется по формуле:

, (9.3)

где Ioj– чистый операционный доход периода j (j =0,...,n); Yj – общая норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования) для j-го прогнозного периода; n – последний год прогнозного периода; Vln – терминальная стоимость объекта.

Текущая стоимость денежных потоков от аренды рассчитывается, как сумма произведений чистого операционного дохода за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования.

Таблица 9.6 – Определение текущей стоимости доходов для объекта недвижимого имущества

Прогнозный год   …. n
Прогнозная инфляция          
Коэффициент роста ставки аренды          
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год Ipg        
Потери от вакансий, % Kv        
Потери от неплатежей, % Kl        
Эффективный валовой доход, тыс. руб. в год Ieg        
Постоянные расходы, тыс. руб. в год Ес        
Годовая сумма к уплате налогов на недвижимость, тыс. руб. в год          
Расходы на страхование, тыс. руб. в год          
Резерв на замещение, тыс. руб. в год          
…..          
Переменные расходы, тыс. руб. в год Ev        
Расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги, тыс. руб. в год          
Расходы на маркетинг, тыс. руб. в год          
Коммунальные услуги, тыс. руб. в год          
Эксплуатационные расходы, тыс. руб. в год          
         
           
Операционные расходы, тыс. руб. в год OE        
Коэффициент операционных расходов Koe        
Чистый операционный доход, тыс. руб. в год Io        
Стоимость реверсии, тыс. руб. в год Von  
Денежный поток, тыс. руб. в год CF        
Общая норма отдачи на капитал, % Yo        
Коэффициент дисконтирования an        
Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. руб. Vo  
Рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб. Vl  

Примечание: таблица может быть построена в других ден. единицах (например, в долл. США)

Источник:

Комментарии к таблице

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки, полученная методом капитализации доходов нормой отдачи на капитал, равна без НДС ____ млн. рублей.

АНАЛИЗ РИСКОВ

(перечень типов рисков и факторов, их определяющих; анализ рисков методами чувствительности и сценариев. Определение интервалов доверия для всех величин рыночной стоимости, полученных всеми методами всех подходов – см. [5], стр. 455-479), [6], стр. 100-167, [13].

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных величин рыночной стоимости, полученных при помощи использованных в оценке подходов и методов.

Целью согласования результатов является определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки через взвешивание преимуществ и недостатков выполненных с использование применяемых подходов и методов расчетов.

В рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества были выполнены расчеты с использованием трех общепринятых подходов — доходного, затратного и сравнительного.

Для расчета величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в работе применён метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода, метод сравнительного анализа сделок в рамках сравнительного подхода, метод компенсации издержек в рамках затратного подхода.

Таблица 8.1 - Результаты расчёта стоимости объекта оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Подход Метод Стоимость, млн. руб.
Затратный    
Сравнительный    
Доходный    

Примечание: таблица может быть построена в других ден. единицах (например, в долл. США)

Источник:

Соображения о достоинствах и недостатках использованных методов в данном конкретном случае, определение веса каждого метода (обратно пропорционально интервалу доверия) и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Таблица 8.2 – Пример определения веса обратно пропорционально относительной ошибки подхода

Показатель Значение Сумма
Стоимость объекта оценки (Voi), млн. руб.  
Нижняя граница стоимости объекта оценки, млн. руб.  
Верхняя граница стоимости объекта оценки, млн. руб.  
Ширина интервала доверия (ΔVoi)  
Относительная ошибка(ΔVoi/Voi) 0,30 0,46 0,22 0,98
Балл, назначенный по ширине интервала доверия 0,98/0,3 =3,22 0,98/0,46=2,17 0,98/0,22 =4,39 9,78
Вес, полученный на основании нормирования по сумме баллов 33% 22% 45%  
Средневзвешенное согласованное значение рыночной стоимости объекта оценки, млн. руб. 136=0,33×121+0,22×156+0,45×138
Среднеквадратическое отклонение, млн. руб. 12,8=[0,33(121-136)2+0,22(156-136)2+ +0,45(138-136)2]0,.5

Примечание: таблица может быть построена в других ден. единицах (например, в долл. США)

Таким образом, с учетом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений, изложенных в тексте работы, после округления, предписанного правилами арифметики, и с учетом точности использованной исходной информации по состоянию на дату оценки величина рыночной стоимости объекта оценки в составе объекта недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка), расположенного по адресу: _____________ составляет без НДС

_______________ (сумма прописью) миллионов рублей.

 

 

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

Заключительная часть отчета представляет собою либо «Сертификат рыночной стоимости» - при подготовке реального отчет, либо как «Заключение по курсовой работе.

 

Дата: 2016-10-02, просмотров: 26.