Общие положения

Процедура оценки включает следующие этапы.

1. Определение рыночной стоимости права застройки земельного участка в варианте НЭИ (права собственности, права заключения льготного или рыночно обоснованного договора аренды).

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение суммы затрат воспроизводства (или замещения) объекта.

3. Определение прибыли проекта девелопмента (прибыли предпринимателя) и добавление ее к сумме затрат - с получением величины рыночной стоимости улучшений как новых.

4. Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания улучшений, расчет рыночной стоимости улучшений путем вычитания этих потерь из рыночной стоимости улучшений как новых.

5. Добавление к рыночной стоимости улучшений рыночной стоимости права застройки земли.

Оценка участка земли

Право собственности на участок лучше определять методом сравнительного анализа сделок. Если земля находится в аренде или в собственности, но нет рыночных данных о сделках, то можно использовать значение стоимости, найденное при выборе варианта НЭИ земли методом предполагаемого использования (стоимость в варианте НЭИ).

Метод сравнения продаж

Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в приложении № ___. Таблица ниже включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

Таблица 7.1 – Корректировки для сопоставимых продаж участков земли

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

При необходимости согласование полученных значений стоимости земельного участка методом предполагаемого использования и методом сравнения продаж.

Согласование значений стоимости земельного участка представлено в таблице ниже

Таблица 7.2 – Согласование значений стоимости земельного участка

Источник:

Таким образом, стоимость земельного участка, расположенного по адресу …. составит (округлённо) ____ млн. руб.

Оценка затрат воспроизводства (замещения)

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы основан на сравнении затрат на создание единицы площади или единицы объема объекта оценки с затратами на создание единицы площади или единицы объема аналогичного типового строения. В результате корректировки затрат для типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина затрат на создание улучшений объекта оценки.

В качестве аналога использован объект ...(сведения об объекте-аналоге, дата определения затрат на его создание, источник данных).

Результаты расчёта представлены в таблице.

Таблица 7.3. – Расчёт затрат на воспроизводство оцениваемого здания методом сравнительной единицы

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

Индексный метод

Сметная стоимость строительства и общеплощадочных работ может быть определена индексным методом с использованием сборника укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест. В таблице ниже приведена необходимая информация здании, выбранном в качестве объекта-аналога.

Таблица 7.4 –Характеристика здания, выбранного в качестве аналога по Ко-Инвест

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник: Сборник Ко-Инвест.

Расчет сметной стоимости строительства индексным методом на основании сборников Ко-Инвест предполагает не только корректировку данных по объекту-аналогу до объекта оценки с использованием поправочных коэффициентов, указанных в сборнике Ко-Инвест «Название сборника», но индексацию приведенных данных по коэффициенту роста строительно-монтажных работ (СМР), публикуемых ежеквартально ООО «Ко-Инвест». Ниже в таблице приведены основные корректировки, выполненные при определении полной стоимости замещения оцениваемого здания.

Таблица 7.4 – Расчет затрат на замещение оцениваемого здания

Источник: Сборник Ко-Инвест «Название сборника», 200_ г., Выпуск _ «Региональные индексы», ООО «Ко-Инвест», ________ 201_

Комментарии