ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Общие положения

Процедура оценки включает следующие этапы.

1. Определение рыночной стоимости права застройки земельного участка в варианте НЭИ (права собственности, права заключения льготного или рыночно обоснованного договора аренды).

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение суммы затрат воспроизводства (или замещения) объекта.

3. Определение прибыли проекта девелопмента (прибыли предпринимателя) и добавление ее к сумме затрат - с получением величины рыночной стоимости улучшений как новых.

4. Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания улучшений, расчет рыночной стоимости улучшений путем вычитания этих потерь из рыночной стоимости улучшений как новых.

5. Добавление к рыночной стоимости улучшений рыночной стоимости права застройки земли.

Оценка участка земли

Право собственности на участок лучше определять методом сравнительного анализа сделок. Если земля находится в аренде или в собственности, но нет рыночных данных о сделках, то можно использовать значение стоимости, найденное при выборе варианта НЭИ земли методом предполагаемого использования (стоимость в варианте НЭИ).

Метод сравнения продаж

Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в приложении № ___. Таблица ниже включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

Таблица 7.1 – Корректировки для сопоставимых продаж участков земли

Аналоги ОА1 ……… ОАn
Источник информации      
Адрес      
Цена предложения, руб.      
Площадь земельного участка, кв.м      
Цена 1 кв.м земельного участка, руб.      
Скидка на торг, %      
Цена земельного участка без скидки на торг, руб. за 1 кв. м      
Права на земельный участок      
Корректировка      
Обременения      
Корректировка      
Категория      
Местоположение      
Корректировка      
Физические характеристики      
И т.д.      
Общая корректировка      
Субъективный вес      
Скорректированная цена земельного участка , руб. за 1 кв.м      

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

При необходимости согласование полученных значений стоимости земельного участка методом предполагаемого использования и методом сравнения продаж.

Согласование значений стоимости земельного участка представлено в таблице ниже

 

Таблица 7.2 – Согласование значений стоимости земельного участка

Метод Стоимость, руб. Субъективный вес
Предполагаемого использования    
Сравнения продаж    

Источник:

 

Таким образом, стоимость земельного участка, расположенного по адресу …. составит (округлённо) ____ млн. руб.

Оценка затрат воспроизводства (замещения)

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы основан на сравнении затрат на создание единицы площади или единицы объема объекта оценки с затратами на создание единицы площади или единицы объема аналогичного типового строения. В результате корректировки затрат для типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина затрат на создание улучшений объекта оценки.

В качестве аналога использован объект ...(сведения об объекте-аналоге, дата определения затрат на его создание, источник данных).

Результаты расчёта представлены в таблице.

 

Таблица 7.3. – Расчёт затрат на воспроизводство оцениваемого здания методом сравнительной единицы

Показатель Значение Источник
Затраты на единицу площади базового объекта, (руб.,)/м2    
Затраты на единицу объема базового объекта, (руб.,)/м3    
Площадь оцениваемого объекта, м2    
Объем оцениваемого объекта, м3    
Затраты на создание оцениваемого объекта, (руб.,)    
Корректировки на особенности оцениваемого здания    
Затраты воспроизводства оцениваемого здания, (руб., )    

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

 

 

Индексный метод

Сметная стоимость строительства и общеплощадочных работ может быть определена индексным методом с использованием сборника укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест. В таблице ниже приведена необходимая информация здании, выбранном в качестве объекта-аналога.

 

Таблица 7.4 –Характеристика здания, выбранного в качестве аналога по Ко-Инвест

Номер таблицы в сборнике Ко-Инвест  
Площадь аналога, кв. м  
Конструктивная система аналога  
Общая стоимость аналога в ценах 2008, руб. за куб.м  
Подземная часть, включая фундамент, руб. за куб.м  
Каркас, руб. за куб.м  
Стены наружные, руб. за куб.м  
Внутренние стены, руб. за куб.м  
Перекрытия, руб. за куб.м  
Кровля, руб. за куб.м  
Окна, руб. за куб.м  
Полы, руб. за куб.м  
Отделка потолков, руб. за куб.м  
Прочие конструкции, руб. за куб.м  
Спец. конструкции, руб. за куб.м  
Отопление, руб. за куб.м  
Водоснабжение, руб. за куб.м  
Электроснабжение, руб. за куб.м  
Слаботочные системы, руб. за куб.м  
Прочие инженерные системы, руб. за куб.м  
Высота потолков аналога, руб. за куб.м  

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник: Сборник Ко-Инвест.

Расчет сметной стоимости строительства индексным методом на основании сборников Ко-Инвест предполагает не только корректировку данных по объекту-аналогу до объекта оценки с использованием поправочных коэффициентов, указанных в сборнике Ко-Инвест «Название сборника», но индексацию приведенных данных по коэффициенту роста строительно-монтажных работ (СМР), публикуемых ежеквартально ООО «Ко-Инвест». Ниже в таблице приведены основные корректировки, выполненные при определении полной стоимости замещения оцениваемого здания.

Таблица 7.4 – Расчет затрат на замещение оцениваемого здания

Показатель Значение
Корректировка на высоту, руб.  
Корректировка на объем  
Средние региональные индексы СМР (дата сборника), рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. (декабрь 1999г.)  
Средние региональные индексы СМР (дата оценки), рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. (декабрь 1999г.)  
Индекс 2011/2008  
Регионально-климатический индекс  
Предпроектные изыскания и проектирование  
Сумма затрат на замещение оцениваемого здания на дату оценки, руб./м3  

Источник: Сборник Ко-Инвест «Название сборника», 200_ г., Выпуск _ «Региональные индексы», ООО «Ко-Инвест», ________ 201_

Комментарии

Дата: 2016-10-02, просмотров: 4.