Общие положения
Доходный подход реализован методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:
1. Обоснование выбора прогнозного периода для оцениваемой недвижимости.
2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца прогнозного периода:
- Определение потенциального валового дохода Ipg, как суммы рыночной, контрактной арендой платы, скользящего арендного дохода и прочих доходов.
- Определение эффективного валового дохода Ieg как разности потенциального валового дохода и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.
- Определение величины операционных расходов E, включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах.
- Определение чистого операционного дохода Io от объекта оценки как разности эффективного валового дохода и учтенных операционных расходов.
- Расчет аналогичным образом чистого операционного дохода за второй и все оставшиеся годы прогнозного периода, с учетом всех закономерностей изменения арендных ставок по договору аренды и операционных расходов.
- Расчет дохода от реверсии объекта оценки в конце прогнозного периода Von как отношения чистого операционного дохода за последний прогнозный год Io(n+1) и терминального коэффициента капитализации Ron или как стоимости продажи объекта недвижимого имущества (при 100%-ом износе улучшения - стоимости земельного участка).
- Расчет фактора дисконтирования для конца каждого года прогнозного периода.
- Расчет чистой текущей стоимости на дату оценки денежных потоков от аренды как суммы произведения чистого операционного дохода за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования.
Этот метод содержит три группы техник, различающиеся типом капитализируемого дохода и способом капитализации:
- Техники непосредственного дисконтирования:
- техника дисконтирования с суммированием рисков,
- техника дисконтирования с нормами, полученными по модели оценки финансовых активов,
- техника сравнения с альтернативными проектами,
- техника дисконтирования с нормами, полученными техникой экстракции;
- техника дисконтирования с нормами, полученными квалиметрическим моделированием.
- модельные техники:
- техники без учета амортизации,
- техники полной амортизации (модель Инвуда и модель Хоскольда),
- модельная техника линейного изменения цен (модель Ринга),
- модельная техника ускоряющего изменения цен (модель Гордона).
- техники ипотечно-инвестиционного анализа:
- техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием,
- модельная техника анализа.
Определение рыночной ставки аренды
Аналогами для объекта оценки можно считать помещения в объектах аналогичного функционального назначения, расположенных в ближайшем окружении объекта оценки. Данные по сопоставимым объектам были получены из анализа баз данных коммерческой недвижимости, размещенных на различных сайтах Internet: http://restate.ru/, http://www.emls.ru/, http://www.arendator.ru/, http:// www.rent.ru, http:// www.bn.ru, http://www.komned.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на предложения ставки аренды каких–либо особых обстоятельств. В таблице ниже приведена информация об объектах-аналогах. Для определения рыночной ставки аренды применялась техника факторного анализа.
Таблица 9.1 –Пример построения корректировочной таблицы для определения рыночной ставки аренды для объекта оценки
Объекты | ОО | ОА1 | ОА… |
Источник | |||
Общая площадь, кв.м | |||
Класс | |||
Этажность | |||
Адрес | |||
Арендная ставка с НДС без КУ, руб. за кв. м общей (полезной, арендной) площади в мес. | ? | ||
Корректировка на условия реализации | |||
Арендная ставка без НДС, без скидки, руб. за кв. м общей (полезной, арендной) площади в мес. | ? | ||
Удаленность от центра, м | |||
Престижность района | |||
Удаленность от метро, м | |||
Удаленность от транспортных магистралей, м | |||
Ближайшее окружение | |||
Характеристики объекта | |||
Экстерьер (внешний вид) | |||
Автономная котельная | |||
Центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования | |||
Состояние помещений | |||
Первоначальное назначение здания | |||
Инфраструктура | |||
Круглосуточная охрана | |||
Технические средства безопасности | |||
Интернет по волоконно-оптическому кабелю | |||
Управление зданием | |||
Кафе в здании, кухня | |||
Охраняемая парковка (минимум 1 м/м на100 кв.м) | |||
Скорректированная цена | |||
Близость объекта к объекту оценки (ранг) | |||
Вес |
Источник:
Таким образом, рыночная ставка аренды для встроенных помещений объекта недвижимого имущества __________ назначения принята на уровне _______ руб. за кв. м полезной площади в месяц без НДС и без коммунальных услуг или ________ руб. за кв. м полезной площади в год без НДС и без коммунальных услуг.
Прогноз изменения ставки аренды до _______ года принят на основании динамики ставки аренды (название сегмента) за период ________________ гг. (см. п.4.2. Рынок недвижимости, табл. _______).
Дата: 2016-10-02, просмотров: 254.