ОЦЕНКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Общие положения

Доходный подход реализован методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

1. Обоснование выбора прогнозного периода для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца прогнозного периода:

- Определение потенциального валового дохода Ipg, как суммы рыночной, контрактной арендой платы, скользящего арендного дохода и прочих доходов.

- Определение эффективного валового дохода Ieg как разности потенциального валового дохода и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

- Определение величины операционных расходов E, включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах.

- Определение чистого операционного дохода Io от объекта оценки как разности эффективного валового дохода и учтенных операционных расходов.

- Расчет аналогичным образом чистого операционного дохода за второй и все оставшиеся годы прогнозного периода, с учетом всех закономерностей изменения арендных ставок по договору аренды и операционных расходов.

- Расчет дохода от реверсии объекта оценки в конце прогнозного периода Von как отношения чистого операционного дохода за последний прогнозный год Io(n+1) и терминального коэффициента капитализации Ron или как стоимости продажи объекта недвижимого имущества (при 100%-ом износе улучшения - стоимости земельного участка).

- Расчет фактора дисконтирования для конца каждого года прогнозного периода.

- Расчет чистой текущей стоимости на дату оценки денежных потоков от аренды как суммы произведения чистого операционного дохода за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования.

 

Этот метод содержит три группы техник, различающиеся типом капитализируемого дохода и способом капитализации:

- Техники непосредственного дисконтирования:

- техника дисконтирования с суммированием рисков,

- техника дисконтирования с нормами, полученными по модели оценки финансовых активов,

- техника сравнения с альтернативными проектами,

- техника дисконтирования с нормами, полученными техникой экстракции;

- техника дисконтирования с нормами, полученными квалиметрическим моделированием.

- модельные техники:

- техники без учета амортизации,

- техники полной амортизации (модель Инвуда и модель Хоскольда),

- модельная техника линейного изменения цен (модель Ринга),

- модельная техника ускоряющего изменения цен (модель Гордона).

- техники ипотечно-инвестиционного анализа:

- техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием,

- модельная техника анализа.

Определение рыночной ставки аренды

Аналогами для объекта оценки можно считать помещения в объектах аналогичного функционального назначения, расположенных в ближайшем окружении объекта оценки. Данные по сопоставимым объектам были получены из анализа баз данных коммерческой недвижимости, размещенных на различных сайтах Internet: http://restate.ru/, http://www.emls.ru/, http://www.arendator.ru/, http:// www.rent.ru, http:// www.bn.ru, http://www.komned.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на предложения ставки аренды каких–либо особых обстоятельств. В таблице ниже приведена информация об объектах-аналогах. Для определения рыночной ставки аренды применялась техника факторного анализа.

Таблица 9.1 –Пример построения корректировочной таблицы для определения рыночной ставки аренды для объекта оценки

Объекты ОО ОА1 ОА…
Источник      
Общая площадь, кв.м      
Класс      
Этажность      
Адрес      
Арендная ставка с НДС без КУ, руб. за кв. м общей (полезной, арендной) площади в мес. ?    
Корректировка на условия реализации      
Арендная ставка без НДС, без скидки, руб. за кв. м общей (полезной, арендной) площади в мес. ?    
Удаленность от центра, м      
Престижность района      
Удаленность от метро, м      
Удаленность от транспортных магистралей, м      
Ближайшее окружение      
Характеристики объекта
Экстерьер (внешний вид)      
Автономная котельная      
Центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования      
Состояние помещений      
Первоначальное назначение здания      
Инфраструктура
Круглосуточная охрана      
Технические средства безопасности      
Интернет по волоконно-оптическому кабелю      
Управление зданием      
Кафе в здании, кухня      
Охраняемая парковка (минимум 1 м/м на100 кв.м)      
Скорректированная цена      
Близость объекта к объекту оценки (ранг)      
Вес      

Источник:

Таким образом, рыночная ставка аренды для встроенных помещений объекта недвижимого имущества __________ назначения принята на уровне _______ руб. за кв. м полезной площади в месяц без НДС и без коммунальных услуг или ________ руб. за кв. м полезной площади в год без НДС и без коммунальных услуг.

Прогноз изменения ставки аренды до _______ года принят на основании динамики ставки аренды (название сегмента) за период ________________ гг. (см. п.4.2. Рынок недвижимости, табл. _______).

 

Дата: 2016-10-02, просмотров: 35.