Общие положения

Доходный подход реализован методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

1. Обоснование выбора прогнозного периода для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца прогнозного периода:

- Определение потенциального валового дохода Ipg, как суммы рыночной, контрактной арендой платы, скользящего арендного дохода и прочих доходов.

- Определение эффективного валового дохода Ieg как разности потенциального валового дохода и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

- Определение величины операционных расходов E, включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах.

- Определение чистого операционного дохода Io от объекта оценки как разности эффективного валового дохода и учтенных операционных расходов.

- Расчет аналогичным образом чистого операционного дохода за второй и все оставшиеся годы прогнозного периода, с учетом всех закономерностей изменения арендных ставок по договору аренды и операционных расходов.

- Расчет дохода от реверсии объекта оценки в конце прогнозного периода Von как отношения чистого операционного дохода за последний прогнозный год I_o(n+1) и терминального коэффициента капитализации Ron или как стоимости продажи объекта недвижимого имущества (при 100%-ом износе улучшения - стоимости земельного участка).

- Расчет фактора дисконтирования для конца каждого года прогнозного периода.

- Расчет чистой текущей стоимости на дату оценки денежных потоков от аренды как суммы произведения чистого операционного дохода за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования.

Этот метод содержит три группы техник, различающиеся типом капитализируемого дохода и способом капитализации:

- Техники непосредственного дисконтирования:

- техника дисконтирования с суммированием рисков,

- техника дисконтирования с нормами, полученными по модели оценки финансовых активов,

- техника сравнения с альтернативными проектами,

- техника дисконтирования с нормами, полученными техникой экстракции;

- техника дисконтирования с нормами, полученными квалиметрическим моделированием.

- модельные техники:

- техники без учета амортизации,

- техники полной амортизации (модель Инвуда и модель Хоскольда),

- модельная техника линейного изменения цен (модель Ринга),

- модельная техника ускоряющего изменения цен (модель Гордона).

- техники ипотечно-инвестиционного анализа:

- техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием,

- модельная техника анализа.

Определение рыночной ставки аренды

Аналогами для объекта оценки можно считать помещения в объектах аналогичного функционального назначения, расположенных в ближайшем окружении объекта оценки. Данные по сопоставимым объектам были получены из анализа баз данных коммерческой недвижимости, размещенных на различных сайтах Internet: http://restate.ru/, http://www.emls.ru/, http://www.arendator.ru/, http:// www.rent.ru, http:// www.bn.ru, http://www.komned.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на предложения ставки аренды каких–либо особых обстоятельств. В таблице ниже приведена информация об объектах-аналогах. Для определения рыночной ставки аренды применялась техника факторного анализа.

Таблица 9.1 –Пример построения корректировочной таблицы для определения рыночной ставки аренды для объекта оценки

Источник:

Таким образом, рыночная ставка аренды для встроенных помещений объекта недвижимого имущества __________ назначения принята на уровне _______ руб. за кв. м полезной площади в месяц без НДС и без коммунальных услуг или ________ руб. за кв. м полезной площади в год без НДС и без коммунальных услуг.

Прогноз изменения ставки аренды до _______ года принят на основании динамики ставки аренды (название сегмента) за период ________________ гг. (см. п.4.2. Рынок недвижимости, табл. _______).