Определение прибыли проекта девелопмента

Прибыль проекта девелопмента (прибыль предпринимателя) – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство объекта. Прибыль предпринимателя (коэффициент прибыли Pr) является функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации (метод определения представлен в [5], стр. 305):

, (7.1)

где k – срок строительства объекта, кварталы, определен на основании СНИП1.04.03-85*; Ej – квартальные издержки девелопера, включающие затраты на приобретение земельного участка (El) и сметную себестоимость строительства (Eb); Yc – альтернативная квартальная норма отдачи на капитал.

Таким образом прибыль предпринимателя на дату оценки составит _% от затрат на воспроизводство (замещения)

 

Определение полной стоимости воспроизводства (замещения)

       
       
       
       
       
       

Комментарии к таблице (добавляя прибыль проекта девелопмента, получаем рыночную стоимость строения как нового).

Определение потерь стоимости

Износ (устаревание) - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его функционального или внешнего устаревания.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ – это износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта, если при этом стоимость объекта вырастет на величину, превышающую затраты. Устранение износа включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван недостатками планировки, несоответствием объекта техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым.

Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самому объекту оценки. Ему же может быть присуще устаревание юридической сущности объекта (если, например, объект сдан в аренду до даты оценки по заниженной ставке аренды)

Внешнее устаревание вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т. д.

Для определения потерь стоимости вследствие накопленного износа в данной работе применялся метод разбивки.

Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов потерь стоимости или экономически нецелесообразно).

Одним из способов определения степени повреждения в % от стоимости нового элемента является сопоставление сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в нормативе: ВСН 53-86р «Определение физического износа жилых зданий».

 

Таблица 7.8 – Расчет потерь из-за неустранимого физического износа

Основные конструктивные элементы Удельный вес в общей стоимости, % Cрок эксплуатации, лет Неустранимый износ, %
Факти- ческий Норма- тивный по сроку эксплуатац. факти- ческий
Фундамент          
Стены          
Каркас          
Лестницы          
Перекрытия          
Кровля          
Перегородки          
Полы          
Окна          
Двери          
Отделка          
Водопровод, канализация          
Сантехника          
Система электроснабжения          
Электроарматура          
Теплоснабжение          
Вентиляция          
Лифты          
Благоустройство территории          
Внешние инженерные сети          
Всего          

Источник:

Комментарии к таблице.

 

Таблица 7.9 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания

Необходимость дополнений      
Стоимость установки дополнения      
в существующем здании, (руб., $)      
при строительстве, (руб., $)      
Функциональное устаревание, (руб., $)      

Источник:

Комментарии к таблице.

Таблица 7.10 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания

Замена и модернизация      
Стоимость существующего элемента, (руб., $)      
Физический износ, (руб., $)      
Стоимость демонтажа, (руб., $)      
Возврат материалов, (руб., $)      
Стоимость монтажа нового элемента, (руб., $)      
Функциональное устаревание, (руб., $)      

Источник:

Комментарии к таблице.

Таблица 7.11 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания

Сверхулучшения (если используется стоимость замещения, то первые две строки = 0 )      
Затраты воспроизводства, (руб., $)      
Физический износ, (руб., $)      
Стоимость ликвидации, (руб., $)      
Возврат материалов, (руб., $)      
Функциональное устаревание, (руб., $)      

Источник:

Комментарии к таблице.

Таблица 7.12– Расчет потерь из-за неустранимого функционального устаревания

Недостатки ( Элементы здания, не включенные в стоимость строительства, но которые должны быть )      
Чистая потеря дохода, (руб., $)      
Норма капитализации для зданий, %      
Стоимость установки, (руб., $)      
Функциональное устаревание, (руб., $)      

Источник:

Комментарии к таблице.

Таблица 7.13 - Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания

Сверхулучшения ( Элементы здания, включенные в стоимость строительства, но которых не должно быть)      
Стоимость сверхулучшений, (руб., $)      
Физический износ, (руб., $)      
Стоимость издержек, связанных с наличием сверхулучшений, (руб., $)      
Коэффициент капитализации, %      
Добавленная стоимость, (руб., $)      
Функциональное устаревание, (руб., $)      

Источник:

Комментарии к таблице.

Таблица 7.14 – Расчет потерь стоимости из-за внешнего устаревания

Чистый доход без учета внешних факторов, (руб., )/год  
Текущий чистый доход, (руб., $)/год  
Потеря чистого дохода за счет внешних факторов, (руб., $)/год  
Стоимость земли, (руб., $)  
Коэффициент капитализации для земли, %  
Норма капитализации для зданий, %  
Внешнее устаревание, (руб., $)  

Источник:

Комментарии к таблице

 

 

Дата: 2016-10-02, просмотров: 36.