Прибыль проекта девелопмента (прибыль предпринимателя) – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство объекта. Прибыль предпринимателя (коэффициент прибыли Pr) является функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации (метод определения представлен в [5], стр. 305):
, (7.1)
где k – срок строительства объекта, кварталы, определен на основании СНИП1.04.03-85*; Ej – квартальные издержки девелопера, включающие затраты на приобретение земельного участка (El) и сметную себестоимость строительства (Eb); Yc – альтернативная квартальная норма отдачи на капитал.
Таким образом прибыль предпринимателя на дату оценки составит _% от затрат на воспроизводство (замещения)
Определение полной стоимости воспроизводства (замещения)
Комментарии к таблице (добавляя прибыль проекта девелопмента, получаем рыночную стоимость строения как нового).
Определение потерь стоимости
Износ (устаревание) - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его функционального или внешнего устаревания.
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ – это износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта, если при этом стоимость объекта вырастет на величину, превышающую затраты. Устранение износа включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван недостатками планировки, несоответствием объекта техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым.
Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самому объекту оценки. Ему же может быть присуще устаревание юридической сущности объекта (если, например, объект сдан в аренду до даты оценки по заниженной ставке аренды)
Внешнее устаревание вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т. д.
Для определения потерь стоимости вследствие накопленного износа в данной работе применялся метод разбивки.
Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов потерь стоимости или экономически нецелесообразно).
Одним из способов определения степени повреждения в % от стоимости нового элемента является сопоставление сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в нормативе: ВСН 53-86р «Определение физического износа жилых зданий».
Таблица 7.8 – Расчет потерь из-за неустранимого физического износа
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % | Cрок эксплуатации, лет | Неустранимый износ, % | ||
| Факти- ческий | Норма- тивный | по сроку эксплуатац. | факти- ческий | ||
| Фундамент | |||||
| Стены | |||||
| Каркас | |||||
| Лестницы | |||||
| Перекрытия | |||||
| Кровля | |||||
| Перегородки | |||||
| Полы | |||||
| Окна | |||||
| Двери | |||||
| Отделка | |||||
| Водопровод, канализация | |||||
| Сантехника | |||||
| Система электроснабжения | |||||
| Электроарматура | |||||
| Теплоснабжение | |||||
| Вентиляция | |||||
| Лифты | |||||
| Благоустройство территории | |||||
| Внешние инженерные сети | |||||
| Всего |
Источник:
Комментарии к таблице.
Таблица 7.9 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания
| Необходимость дополнений | |||
| Стоимость установки дополнения | |||
| в существующем здании, (руб., $) | |||
| при строительстве, (руб., $) | |||
| Функциональное устаревание, (руб., $) |
Источник:
Комментарии к таблице.
Таблица 7.10 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания
| Замена и модернизация | |||
| Стоимость существующего элемента, (руб., $) | |||
| Физический износ, (руб., $) | |||
| Стоимость демонтажа, (руб., $) | |||
| Возврат материалов, (руб., $) | |||
| Стоимость монтажа нового элемента, (руб., $) | |||
| Функциональное устаревание, (руб., $) |
Источник:
Комментарии к таблице.
Таблица 7.11 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания
| Сверхулучшения (если используется стоимость замещения, то первые две строки = 0 ) | |||
| Затраты воспроизводства, (руб., $) | |||
| Физический износ, (руб., $) | |||
| Стоимость ликвидации, (руб., $) | |||
| Возврат материалов, (руб., $) | |||
| Функциональное устаревание, (руб., $) |
Источник:
Комментарии к таблице.
Таблица 7.12– Расчет потерь из-за неустранимого функционального устаревания
| Недостатки ( Элементы здания, не включенные в стоимость строительства, но которые должны быть ) | |||
| Чистая потеря дохода, (руб., $) | |||
| Норма капитализации для зданий, % | |||
| Стоимость установки, (руб., $) | |||
| Функциональное устаревание, (руб., $) |
Источник:
Комментарии к таблице.
Таблица 7.13 - Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания
| Сверхулучшения ( Элементы здания, включенные в стоимость строительства, но которых не должно быть) | |||
| Стоимость сверхулучшений, (руб., $) | |||
| Физический износ, (руб., $) | |||
| Стоимость издержек, связанных с наличием сверхулучшений, (руб., $) | |||
| Коэффициент капитализации, % | |||
| Добавленная стоимость, (руб., $) | |||
| Функциональное устаревание, (руб., $) |
Источник:
Комментарии к таблице.
Таблица 7.14 – Расчет потерь стоимости из-за внешнего устаревания
| Чистый доход без учета внешних факторов, (руб., )/год | |
| Текущий чистый доход, (руб., $)/год | |
| Потеря чистого дохода за счет внешних факторов, (руб., $)/год | |
| Стоимость земли, (руб., $) | |
| Коэффициент капитализации для земли, % | |
| Норма капитализации для зданий, % | |
| Внешнее устаревание, (руб., $) |
Источник:
Комментарии к таблице
Дата: 2016-10-02, просмотров: 282.
