Таблица 7.15 – Расчет накопленного износа

Источник:

Комментарии к таблице

Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода

Таблица 7.16 – Итоговая таблица реализации затратного подхода

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки ___________ года, составляет (округлённо) без НДС ___________ млн. руб., в том числе стоимость земельного участка __________ млн. руб.

ОЦЕНКА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Общие положения

Применение метода сравнения сделок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах (элементах сравнения), имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице сравнения.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен сделок с объектами сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

К основным ценообразующим факторам относят [5]:

1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связываются со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

- Обременение объекта договорами аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

- Сервитуты и общественные обременения.

o Обязательность предоставления права прохода, проезда или прокладки коммуникации через участок или (и) строение.

o Ограничение перечня функций, допускаемых к реализации на объекте, а также ограничение размеров и характеристик улучшений: правилами зонирования территории или социальными причинами, ограничение этажности здания, ограничениями по предельной загруженности территории строениями.

- Качества прав на земельный участок в составе объекта.

o Собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды.

o Имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

2.Условия финансирования.

- Льготное кредитование продавца покупателем. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитал (процент по кредиту ниже рыночного) или представляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

- Платеж эквивалентом денежных средств. В этом случае, требуется перерасчет в денежную форму.

3. Особые условия. Выявить наличие и степень влияния каждого из этих факторов весьма сложно, поэтому желательно не использовать в расчетах аналоги, требующие корректировок по данной группе факторов.

- Наличие финансового давления на сделку.

- Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой.

- Обещание субсидий или льгот на развитие и т.д.

4.Условия рынка.

- Изменение цен во времени. Корректировке подлежат различия в стоимости, если объект-аналог продан покупателю в момент, отстоящий от даты оценки на период, на протяжении которого цены на соответствующем рынке значимо (не пренебрежимо мало) изменились. Корректировка должна выполняться с учетом анализа трендов, который оценщик должен привести в разделе анализа рынка.

- Отличие цены предложения от цены сделки. Цена предложения корректируется внесением поправки на скидку, определенную на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

5. Местоположение.

- Характеристика района и окружения.

- Близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым ресурсам.

- Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.

- Качество среды (рекреация и экология).

- Состояние окружающей застройки.

- 6.Физические характеристики

- Характеристики земельного участка (размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности)

- Архитектурно-планировочные решения. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков.

- В состав важных факторов включены:

o Состояние элементов конструкций,

o Необходимость их реконструкции и ремонта,

o Внешний вид строения (архитектурный стиль),

o Ориентация входа (во двор или на улицу).

- Износ и потребность в ремонте строений.

- Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).

o Класс инженерного оборудования (импортное, частично импортное, современное отечественное, устаревшее отечественное).

o Потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости либо вследствие переориентации в иной сегмент рынка аренды, либо с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.

o Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремонта).

o Состояние инженерного оборудования (новое, не требует /требует замены).

7.Экономические характеристики.

- Функциональность (соотношение полезных и общих площадей).

- Возможность ресурсосбережения

- Степень соответствия наиболее эффективному использованию.

8. Сервис и дополнительные элементы.

- Обеспеченность связью и коммунальными услугами.

- Наличие парковки и (или) гаража.

- Состояние системы управления и безопасности.

- Наличие оборудования для бизнеса.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов[1].

В рамках данной работы используется метод сравнительного анализа сделок (предложений), который может реализоваться двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

- техники количественного анализа - техники компенсационных корректировок и техники факторного анализа (техника парного сравнения цен сделок, техники линейной алгебры, техника множественного регрессионного анализа);

- техники качественного анализа: техники качественного сравнения цен и техника квалиметрического моделирования.

Каждая из групп техник имеет свои преимущества и недостатки, а также наиболее оптимальные области применения. Техники количественного анализа более предпочтительны на развитых рынках, т.к. позволяют точнее определить искомую величину, а также не прибегать к дополнительным предположениям и экспертным оценкам, т.е. они более объективны. На узких или ограниченных рынках техники количественного анализа могут давать серьезные погрешности, поскольку количество сделок на подобных рынках обычно невелико, а также часто имеют место нерыночные мотивации. В подобных ситуациях более предпочтительны техники качественного анализа.

В данной работе в рамках метода сравнительного анализа сделок реализована техника факторного анализа.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в приложении (табл. №…).

Таблица 8.1 включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Таблица 8.1 - Таблица корректировок по сравнимым продажам

Источник:

Комментарии к таблице. (Обоснование величин корректировок)

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества на дату оценки, полученная посредством техники __________ в рамках сравнительного подхода, равна ____ рублей за кв. м общей площади здания или _____ млн. рублей.