Итоговые данные по оценке потерь стоимости из-за износа и устаревания приведены в таблице.

Таблица 7.15 – Расчет накопленного износа

Физический износ, (руб., $)  
устранимый, (руб., $)  
неустранимый, (руб., $)  
Функциональное устаревание, (руб., $)  
устранимое, (руб., $)  
неустранимое, (руб., $)  
Внешнее устаревание, (руб., $)  
Накопленный износ, (руб., $)  

Источник:

Комментарии к таблице

 

Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода

 

Таблица 7.16 – Итоговая таблица реализации затратного подхода

Рыночная стоимость участка земли, (руб., $)  
Полная стоимость воспроизводства (замещения) улучшений, (руб., $)  
Потери стоимости из-за износа и устаревания (руб., $)  
Рыночная стоимость объекта, (руб., $)  

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки ___________ года, составляет (округлённо) без НДС ___________ млн. руб., в том числе стоимость земельного участка __________ млн. руб.

 

ОЦЕНКА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Общие положения

Применение метода сравнения сделок заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах (элементах сравнения), имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице сравнения.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен сделок с объектами сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

К основным ценообразующим факторам относят [5]:

1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связываются со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

- Обременение объекта договорами аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

- Сервитуты и общественные обременения.

o Обязательность предоставления права прохода, проезда или прокладки коммуникации через участок или (и) строение.

o Ограничение перечня функций, допускаемых к реализации на объекте, а также ограничение размеров и характеристик улучшений: правилами зонирования территории или социальными причинами, ограничение этажности здания, ограничениями по предельной загруженности территории строениями.

- Качества прав на земельный участок в составе объекта.

o Собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды.

o Имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

2.Условия финансирования.

- Льготное кредитование продавца покупателем. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитал (процент по кредиту ниже рыночного) или представляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

- Платеж эквивалентом денежных средств. В этом случае, требуется перерасчет в денежную форму.

3. Особые условия. Выявить наличие и степень влияния каждого из этих факторов весьма сложно, поэтому желательно не использовать в расчетах аналоги, требующие корректировок по данной группе факторов.

- Наличие финансового давления на сделку.

- Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой.

- Обещание субсидий или льгот на развитие и т.д.

4.Условия рынка.

- Изменение цен во времени. Корректировке подлежат различия в стоимости, если объект-аналог продан покупателю в момент, отстоящий от даты оценки на период, на протяжении которого цены на соответствующем рынке значимо (не пренебрежимо мало) изменились. Корректировка должна выполняться с учетом анализа трендов, который оценщик должен привести в разделе анализа рынка.

- Отличие цены предложения от цены сделки. Цена предложения корректируется внесением поправки на скидку, определенную на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

5. Местоположение.

- Характеристика района и окружения.

- Близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым ресурсам.

- Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.

- Качество среды (рекреация и экология).

- Состояние окружающей застройки.

- 6.Физические характеристики

- Характеристики земельного участка (размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности)

- Архитектурно-планировочные решения. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков.

- В состав важных факторов включены:

o Состояние элементов конструкций,

o Необходимость их реконструкции и ремонта,

o Внешний вид строения (архитектурный стиль),

o Ориентация входа (во двор или на улицу).

- Износ и потребность в ремонте строений.

- Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).

o Класс инженерного оборудования (импортное, частично импортное, современное отечественное, устаревшее отечественное).

o Потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости либо вследствие переориентации в иной сегмент рынка аренды, либо с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.

o Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремонта).

o Состояние инженерного оборудования (новое, не требует /требует замены).

7.Экономические характеристики.

- Функциональность (соотношение полезных и общих площадей).

- Возможность ресурсосбережения

- Степень соответствия наиболее эффективному использованию.

8. Сервис и дополнительные элементы.

- Обеспеченность связью и коммунальными услугами.

- Наличие парковки и (или) гаража.

- Состояние системы управления и безопасности.

- Наличие оборудования для бизнеса.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов[1].

В рамках данной работы используется метод сравнительного анализа сделок (предложений), который может реализоваться двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

- техники количественного анализа - техники компенсационных корректировок и техники факторного анализа (техника парного сравнения цен сделок, техники линейной алгебры, техника множественного регрессионного анализа);

- техники качественного анализа: техники качественного сравнения цен и техника квалиметрического моделирования.

Каждая из групп техник имеет свои преимущества и недостатки, а также наиболее оптимальные области применения. Техники количественного анализа более предпочтительны на развитых рынках, т.к. позволяют точнее определить искомую величину, а также не прибегать к дополнительным предположениям и экспертным оценкам, т.е. они более объективны. На узких или ограниченных рынках техники количественного анализа могут давать серьезные погрешности, поскольку количество сделок на подобных рынках обычно невелико, а также часто имеют место нерыночные мотивации. В подобных ситуациях более предпочтительны техники качественного анализа.

В данной работе в рамках метода сравнительного анализа сделок реализована техника факторного анализа.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в приложении (табл. №…).

Таблица 8.1 включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

 

Таблица 8.1 - Таблица корректировок по сравнимым продажам

Номер объекта ОО ОА1 ОАn
Источник информации        
Адрес        
Фотография объекта на дату оценки        
Стоимость объекта с НДС, руб.        
Стоимость объекта без НДС, руб.        
Общая площадь, кв. м        
Площадь земельного участка, кв.м        
Кол-во этажей        
Предложение к продаже, кв. м        
Стоимость без НДС, руб. за кв.м общей площади улучшения ?      
Цена сделки/предложения        
Корректировка на условия реализации        
Скорректированная цена, руб. за кв.м общей площади улучшения        
Права на земельный участок        
Корректировка на различия в правах на земельный участок, руб.        
Скорректированная цена, руб. за кв.м общей площади улучшения        
Коэффициент застройки участка        
Корректировка на коэффициент застройки участка        
Скорректированная цена, руб. за кв.м общей площади        
Корректировка на масштаб        
Скорректированная цена, руб. за кв.м общей площади        
Престижность с точки зрения местоположения        
Корректировка на местоположение        
Скорректированная цена, руб. за кв.м общей площади        
Удобство с точки зрения транспортной доступности        
Корректировка на удобство с т.з. трансп. Доступ.        
Скорректированная цена, руб. за кв.м общей площади        
Физические характеристики объекта        
-система кондиционирования        
- электроснабжение        
- система безопасности        
- высота потолков в "чистоте"        
Парковка        
Прочие характеристики        
Скорректированная стоимость, руб. за кв. м здания        

Источник:

Комментарии к таблице. (Обоснование величин корректировок)

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества на дату оценки, полученная посредством техники __________ в рамках сравнительного подхода, равна ____ рублей за кв. м общей площади здания или _____ млн. рублей.

Дата: 2016-10-02, просмотров: 8.