Анализ использования участка как условно свободного

Перечень функций и способов использования объекта (обоснование исчерпывающей полноты рассматриваемого в анализе перечня потенциально полезных и реализуемых функций и способов использования земельного участка)

Юридически разрешенное использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на земельном участке из-за юридических ограничений трех уровней:

– законами прямого действия – ограничение непреодолимо,

– ограничение подзаконными актами – может быть преодолено, если акт не опирается на закон,

– социальными протестами – может быть преодолено, но во всех случаях преодоление потребует дополнительных затрат)

Физически осуществимое использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на земельном участке из-за физических ограничений, но если ограничение связано с недостатком площади, анализируется возможность присоединения недостающей части земли - в соответствии с принципом экономического размера)

Экономически целесообразное и финансово осуществимое использование: обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за низкого спроса на рынке, недостаточности обеспечиваемого дохода на капитал (хотя бы на уровне доходности безрисковых финансовых инструментов) или невозможности обеспечения финансирования проекта с привлечением кредитных ресурсов (проверяется возможность использования эффекта финансового левереджа).

Максимальная продуктивность: из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную стоимость земельного участка как свободного при рыночной норме дохода на капитал для этого использования, является наиболее эффективным.

Для определения стоимости земли при разных вариантах застройки участка использован:

– метод выделения, если удалось найти данные о рыночных сделках с участками, только что застроенными зданиями, аналогичными рассматриваемым в анализе, или данные о чистых доходах как бы недавно застроенного участка и общих коэффициентах капитализации для всех вариантов, рассматриваемых в анализе – при условии, что известна рыночная стоимость новых зданий (см. [5], стр. 279-280);

– метод капитализации доходов и издержек –

– либо в варианте техники остатка для земли – при известных величинах рыночной стоимости улучшений и чистого операционного дохода для всех вариантов, а также коэффициентов капитализации для земли и улучшений (см. [5], стр. 283-285);

– либо в варианте техники дисконтирования доходов и издержек (методом предполагаемого использования) – при известном графике затрат на строительство каждого из рассматриваемых объектов, известных трендах изменения чистых операционных доходов для готовых объектов и при наличии возможности определения норм отдачи на капитал для стадии строительства и стадии доходной эксплуатации каждого из рассматриваемых объектов. При использовании (более предпочтительном) техники дисконтирования доходов и издержек в качестве ставок дисконтирования применяются нормы отдачи на капитал, определенные техникой экстракции с использованием известных данных о сделках с объектами-аналогами и прогнозируемых изменений величин чистых операционных доходов для данных объектов – но после корректировок этих величин на отличия объектов-аналогов от предполагаемого варианта использования объекта оценки (см. [5], стр. 287-289).

При использовании техники выделения (или техники остатка) надлежит представить расчеты затрат на строительство (зданий оптимальной высоты – принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи), ставок арендной платы, потерь от недозагрузки и неплатежей, операционных расходов и коэффициентов капитализации для всех типов объектов сравнения в году, следующем за датой оценки. Итоговые результаты представляются в виде таблицы

Таблица 6.1 – Технико-экономические показатели вариантов

Номер варианта
Описание варианта (название, функциональное использование) Например: Офисный центр Жилой дом
Площадь участка, кв. м      
Площадь застройки улучшениями, кв. м      
Коэффициент застройки      
Общая площадь улучшения, кв. м      
Вспомогательные площади, кв. м      
Автостоянка, кв.м.      
Количество офисов (квартир), шт.      
Средняя площадь офиса (квартиры), кв.м      
Площадь улучшения без вспомогательных помещений, кв.м      
Этажность      
Объем улучшения, куб.м      
Удельная стоимость улучшения, руб./кв. м      
Срок окупаемости (PP)      
Внутренняя модифицированная норма рентабельности проекта (MIRR)      
Рыночная стоимость права застройки участка как свободного, руб.      
Стоимость земельного участка, руб./кв.м земельного участка      

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

 

На основании сопоставления величин рыночной стоимости выбираетсянаиболее эффективный вариант использования земли: (окончательное заключение о наиболее эффективном варианте использовании земельного участка как свободного). Если отличие вариантов оказывается в пределах погрешности расчетов (менее 10% от стоимости), необходимо провести уточненные расчеты в рамках метода предполагаемого использования – с анализом рисков (см. [5], стр. 479-483, примеры в приложении и

http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/anni.pdf )

6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями

Перечень функций и способов использования(обоснование исчерпывающей полноты рассматриваемого в анализе перечня потенциально полезных и реализуемых функций и способов использования земельного участка с существующими улучшениями).

Юридически разрешенное использование:(обоснование исключения из перечня функций и способов использования, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за юридических ограничений, трех уровней (см. п.5.1).

Физически осуществимое использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за физических ограничений)

Экономически целесообразное и финансово осуществимое использование:(обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за низкого спроса на рынке, недостаточности обеспечиваемого дохода на капитал или невозможности обеспечения финансирования проекта, см. п.5.1)

Максимальная продуктивность: из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную стоимость всего объекта при рыночной норме отдачи на капитал для этого использования, является наиболее эффективным.

 

Таблица 6.2 – Технико-экономические показатели вариантов

 

Описание варианта Вариант 1. Вариант 2. Вариант 3.
Описание варианта (название, функциональное использование) Например: Офисный центр …. Жилой дом
Общая площадь улучшения, кв.м
Этажность
Объем улучшения, куб.м
Общепринятый коэффициент ВОМА  
Арендная площадь улучшения, кв.м  
Площадь подсобных помещений, кв.м  
Ставка аренды без НДС, руб./ кв.м арендной площади в год  
Ставка аренды без НДС, руб./ кв.м арендной площади подсобных помещений в год  
Потенциальный валовой доход, руб. в год
Общая стоимость объекта без НДС, полученная методом DCF, руб.  
Прибыль от проекта без НДС, руб.    
Итоговая общая стоимость при доходным подходе без НДС, руб.

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

 

Наиболее эффективное использование: окончательное заключение о наиболее эффективном варианте использования) (на основании сопоставления величин рыночной стоимости выбирается наиболее эффективный вариант использования участка с улучшениями. Если отличие вариантов оказывается в пределах погрешности расчетов (менее 10% от стоимости), необходимо провести уточненные расчеты в рамках метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал – с анализом рисков - см. [5], стр. 472-479).

 

Дата: 2016-10-02, просмотров: 36.