Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

ГОУ ВПО «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет экономики и менеджмента

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости и технологий

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания(офисного центра, жилого дома, торгового центра…),расположенного по адресу ………

по дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»).

 

 

Выполнил студент: И.О. Фамилия

 

 

Руководитель:

И.О. Фамилия

Санкт-Петербург

201…

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ.. 3

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.. 5

1.1 Основные факты и выводы.. 5

1.2 Задание на оценку. 6

1.3 Сведения о Заказчике. 6

1.4 Сведения об Оценщике. 6

1.5 Сведения о стандартах и нормативных документах. 6

1.6 Сведения об источниках информации. 7

1.7 Основные допущения и ограничивающие условия. 7

2 ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 9

2.1 Описание земельного участка. 9

2.2 Описание улучшений. 10

2.3 История объекта. 11

3 АНАЛИЗ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ... 12

3.1 Анализ местоположения объекта. 12

3.2 Природные и климатические условия. 13

3.3 Экологическое состояние окружающей среды.. 13

4 АНАЛИЗ РЫНКА.. 14

4.1 Экономика (макроэкономические показатели) 14

4.2 Рынок недвижимости. 14

5 ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ.. 15

5.1. Понятия устанавливаемых видов стоимости. 15

5.2 Принципы оценки. 15

5.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки. 15

6 ВЫБОР ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ И УЛУЧШЕНИЙ.. 17

6.1 Анализ использования участка как условно свободного. 17

6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями. 18

7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.. 20

7.1 Общие положения. 20

7.2 Оценка участка земли. 20

7.3 Оценка затрат воспроизводства (замещения) 21

7.4 Определение прибыли девелопера. 25

7.5 Определение полной стоимости воспроизводства (замещения) 26

7.6 Определение потерь стоимости. 26

7.7 Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имуществ, оцененной с использованием затратного подхода 29

8 ОЦЕНКА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА.. 30

8.1 Общие положения. 30

8.2 Выбор метода расчета. 33

9 ОЦЕНКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА.. 34

9.1 Общие положения. 34

9.2 Определение рыночной ставки аренды.. 35

9.2 Определение потенциального валового дохода. 36

9.3 Определение эффективного валового дохода. 36

9.4 Определение операционных расходов. 37

9.5 Определение чистого операционного дохода. 38

9.5 Определение прогнозного периода. 38

9.5 Определение ставки дисконтирования. 38

9.6 Определение стоимости реверсии объекта оценки. 40

9.7 Определение текущей стоимости доходов объекта оценки. 41

7 АНАЛИЗ РИСКОВ.. 42

8 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.. 42

9 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ.. 44

9.1 Сертификат рыночной стоимости. 44

9.2 Заключение по курсовой работе. 44

ЛИТЕРАТУРА.. 46

ПРИЛОЖЕНИЯ К ПРИМЕРНОЙ ФОРМЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ... 47

 

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

Вводная часть реального отчета об оценке содержит письмо оценщика заказчику, а учебный отчет как курсовая работа начинается с введения. Назначение текстов вводной части – кратко осветить алгоритм и результат работы по выполнению задания на оценку, с указанием исполнения важнейших требований задания и нормативных документов, а также отклонений от этих требований.

Письмо Заказчику(персональное обращение к лицу, подписавшему договор на проведение оценки). В соответствии с заданием и договоромна проведение работ по оценке, заключенными между ВамииИсполнителем №…. от (дата, месяц, год),произведеносмотр и определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: (город, улица, дом).

Оценка объекта выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ, а также с Международными и Федеральными Стандартами оценки. В оценке были использованы три стандартных подхода к оценке (доходный, затратный, сравнительный). При этом оценщик исходил из предположения, что объект не заложен, а также не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории. Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на результатах анализа всей представленной и найденной информации об объекте и на профессиональном опыте и знаниях оценщика.

Оценщик не проводил проверку финансовых и иных данных, предоставленных Вашей организацией. Указанная информация принята как достоверная. Обращаю Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Все разделы отчета посвящены единой цели – определению рыночной стоимости объекта и должны трактоваться не раздельно, а только в контексте полного текста отчета, с учетом принятых ограничений и допущений.

Основываясь на проведенных исследованиях и произведенных расчетах, оценщик пришел к выводу:

рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: город, улица, № дома по состоянию на (дата, месяц, год) округленно и без НДС составляет: (цифрами) рублей (прописью) рублей или цифрами и прописью денежных единиц в валюте, предусмотренной заданием. (подпись, дата).

Введение(в курсовой работе).Основание для выполнения работы – договор между Заказчиком и Исполнителем или задание руководителя с указанием цели оценки (определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной или иной) стоимости в соответствии с нормами Федерального Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.98 №135-ФЗ, Международных и Федеральных стандартов оценки. При подготовке отчета оценщик придерживался принципов, установленных Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО№3): существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности использованной информации, представляемых материалов и описания процедур оценки.

Работа по оценке объекта выполнялась по этапам, представленным ниже (далее дается представление об этапах исследования).

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на определяемую стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта (особенности подходов и процедур анализа).

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости (особенности подходов и процедур анализа).

Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта (особенности анализа).

Определение стоимости земли: выявлены сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внесены поправки с учетом особенностей оцениваемого участка; исходя из этого, была определена текущая рыночная стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены методы трех подходов (затратного, сравнительного анализа продаж и доходного), являющихся стандартными.

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

В соответствии с ФСО №3 в первом разделе отчета «Основные факты и выводы» представлены: общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки.

Далее приводится задание на оценку, сообщаются сведения о заказчике оценки, об оценщике, о стандартах оценки и используемых источниках информации. Затем дается подробное описание объекта оценки и характеристик окружающей среды, включая анализ характеристик рынка недвижимости и всех внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В разделах, посвященных собственно оценке, подробно описываются методы, техники и процедуры применения доходного, затратного и сравнительного подходов к определению стоимости. В заключительном разделе отчета представлено обоснованное согласование результатов, полученных с применением различных подходов.

В приложении к отчету об оценке содержатся копии документов, подтверждающих правовой статус объекта, а также рыночные данные, использованные в процессе оценки.

 

 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Основные факты и выводы

Таблица 1.1 – Основные факты и выводы

Исходные данные
Адрес объекта оценки	Город, улица, дом
Назначение объекта	……..
Текущее использование
Размер земельного участка	……….. кв. м
Улучшения (здания, сооружения, коммуникации, насаждения)	…. здание площадью …… кв. м, ………..
Оцениваемые права - на земельный участок на улучшения	право ……… право …………
Собственник земельного участка
Собственник улучшения (здания)
Кадастровый номер земельного участка
Кадастровый номер улучшения (здания)
Балансовая стоимость улучшения (здания)
Обременения, сервитуты и ограничения
Ценность объекта как природного, научного, культурного или исторического наследия
Территориальная зона в соответствии с ПЗЗ
Функциональная зона Генплана
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Назначение оценки (предполагаемое использование результатов оценки)	Результат оценки объекта предполагается использовать для: – принятия управленческих решений; – целей купли-продажи; –целей залога; – и т.д.
Результаты оценки
Наиболее эффективное использование участка: как свободного - с имеющимися улучшениями -	………………………… …………………………
Дата оценки	…..………………...
Дата составления отчета	…………………….
Курс доллара США (руб. за доллар)	…………………
Оцененное маркетинговое время	….. месяцев
Рыночная (или иной) стоимость прав на земельный участок как свободный	………………………..
Рыночная (или иная) стоимость объекта, определенная методами: затратного подхода: сравнительного подхода: доходного подхода:	…………………. ……………. ………………
Окончательное заключение о рыночной (или иной) стоимости объекта	…………………..

Задание на оценку

(в реальном и в учебном отчете об оценке)

 

Объект оценки (адрес, назначение, текущее использование объекта оценки, размер и характеристики земельного участка, перечень и характеристики улучшений - зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений).

Имущественные права на объект оценки (оцениваемые права на улучшения и на земельный участок, юридическое описание объекта, перечень сервитутов и ограничений, ценность объекта как природного, научного, культурного или исторического наследия).

Цель оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения.

Вид (виды) стоимости.

Дата оценки.

Срок проведения оценки.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Сведения о Заказчике

(только в реальном отчете об оценке)

О заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; местонахождение.

Сведения об Оценщике

(в реальном и частично – в учебном отчете об оценке)

Информация об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (только в реальном отчете об оценке);

Информация об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности (только в реальном отчете об оценке)

Информация об организациях и специалистах, привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке - с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта.

Основные условия

Нижеследующие условия подразумевают полное и однозначное понимание сторонами трактовки и договоренностей по соглашению о проведении оценки, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не содержащиеся в тексте отчета, но относящиеся к нему, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены иным образом, кроме как по письменному соглашению сторон. Стороны должны соблюдать условия и в том случае, если права собственности на Объект оценки переходят другому лицу, то есть распространяются на правопреемника Заказчика.

Основные ограничения

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях. В соответствии с заданием на оценку настоящее исследование является оценкой объекта недвижимости расположенного по адресу …………………...

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая сервитуты и иные обременения. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи) по объекту недвижимости. Все подобные материалы в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить наиболее полное представление об объекте.

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов, спецификаций, финансовых документов. Оценка не учитывает возможного присутствия вредных веществ в почве или в использованных строительных материалах. Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо специальное экспертное обследование объекта, не входящее в задачу данного отчета. Качественные характеристики объекта, местоположения, и т.п. являются мнением Оценщика, если в отчете отсутствует ссылка на нормативную документацию или литературу.

Сведения, полученные оценщиком от третьих сторон и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве Оценщика

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины и авторства отчета. Заказчик дает Оценщику разрешение использовать отчет для предъявления в профессиональные общества и организации оценщиков для использования в качестве материала для экспертизы или для профессиональной сертификации.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на объект оценки.

Методологической основой исследований является Федеральный Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта недвижимости и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете.

Допущения

В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из предположения, что Объект оценки не находится под арестом.

Оценка рыночной стоимости выполняется без учета затрат на инфраструктуру.

Все расчеты приводятся в рублях и долларах США. Для расчетов, произведенных в долларах, принят обменный курс ЦБ на дату оценки.

Объект оценки расположен на территории …………………...

Площадь земельного участка и объекта недвижимости были приняты на основании технического паспорта. На момент оценки правоустанавливающие документы на земельный участок и на объект оценки отсутствуют. Определение рыночной стоимости проводилась при допущении, что к моменту продажи правоустанавливающие документы будут в наличии.

В процессе оценки принималось допущение, что объект оценки находится в удовлетворительном состоянии (с учетом ремонта помещений….). Под удовлетворительным состоянием объекта понимается: объект имеет дефекты, устранимые только с помощью капитального ремонта; имеется износ элементов несущих конструкций и инженерных сетей, однако эксплуатация объекта в существующем состоянии не запрещена или возможна после проведения выборочного капитального ремонта.

Описание земельного участка

Таблица 2.1 – Описание земельного участка

Адрес объекта (город, область, район)
Собственник (арендаторы)
Оцениваемые права
Правоустанавливающий документ
Кадастровый номер
Дата и цена приобретения объекта
Площадь участка, м2
Текущее использование объекта
Функциональное зонирование участка в соответствии с Генпланом с ПЗЗ	…………… ……………
Высотный регламент, м
Характеристика местоположения
Топография
Форма участка
Наличие коммунальных услуг	электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление и т. д.
Транспортная доступность
Подъездные пути	покрытие, ширина, состояние
Рельеф и почвы
Затопляемость
Подземные воды
Опасности окружающей среды
Текущая ставка земельного налога (аренды), руб./м2/год

Комментарии и детальное описание характеристик участка.

Рисунок 1.1 –План земельного участка

Описание улучшений

Таблица 2.2 – Описание улучшений земельного участка

Общая характеристика	архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип
Год постройки
Год последнего капитального ремонта
Площадь общая, м2
Площадь полезная, м2
Площадь вспомогательных помещений, м2
Количество этажей
Класс капитальности
Строительные характеристики	тип, материал, состояние
Фундамент
Стены и их наружная отделка
Перекрытия
Крыша
Перегородки
Наружная отделка
Полы
Заполнение оконных проёмов
Заполнение дверных проёмов
Внутренняя отделка
Качество строительства
Привлекательность/ внешний вид
Требуемый ремонт конструкций
Фактический возраст здания, лет
Нормативный срок службы, лет
Остаточный срок эксплуатации, лет
Системы инженерного обеспечения:	состояние, необходимый ремонт
Водопровод
Электросети
Канализационная сеть
Система отопления и охлаждения
Газ
Лифт
Телефон
Телевидение
Сигнализация (охранная, пожарная)
Внешнее благоустройство:
Озеленение
Стоянка для автомашин
Детская площадка
Уличное освещение
Тротуары

Источник:

Комментарии и детальное описание характеристик улучшения

Рисунок 1.2 – Фотография объекта (Экстерьер).

 

Таблица 2.3 – Экспликация помещений

Текущее использование помещений и расположение в объекте (этаж, в торце здания, угловое, в середине)	Полезная площадь (м2)	Общая площадь (м2)
Офисные (торговые, складские, производственные,…) помещения
Коференц-зал (детская комната, спортивно-развлекательный холл,…)
Помещение под фитнес
Помещения по кафе (столовую)
Санузел
Лестничные клетки
Коридоры
Технические помещения
Подвал
Прочие…
Итого

Источник:

История объекта

 

Таблица 2.4 – Сведения о последних владельцах (арендаторах)

Владелец (арендатор)	Период владения	Цена продажи (ставка аренды)	Условия продажи (аренды)	Использование объекта

Источник:

Позиционирование объекта

Краткие выводы по разделу

АНАЛИЗ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Зоны затопляемости

Подземные воды

Природные ресурсы

Атмосфера

Водные ресурсы

Почвы

АНАЛИЗ РЫНКА

Рынок недвижимости

Поглощение

Ценовые характеристики (ставки, цены предложения, скидки на торг)

Операционные расходы

Индикаторы доходности

Маркетинговое время (среднерыночное время экспозиции товара на рынке).

Типичный покупатель (владелец, инвестор)

Тенденции развития

Краткие выводы по разделу

Тенденции в развитии региона, привлекательность его для потенциальных покупателей

 

 

Принципы оценки

Описание принципов оценки, использованных автором отчета, с подробным анализом особенностей применения принципа НЭИ, подлежащих учету в соответствии с приведенным в задании на оценку вариантом предполагаемого использования результатов оценки и связанными с этим ограничениями. Указываются особенности анализа с учетом достоинств текущего использования объекта и ограничений по набору возможных вариантов использования земли и улучшений

ВЫБОР ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ И УЛУЧШЕНИЙ

Общие положения

Процедура оценки включает следующие этапы.

1. Определение рыночной стоимости права застройки земельного участка в варианте НЭИ (права собственности, права заключения льготного или рыночно обоснованного договора аренды).

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение суммы затрат воспроизводства (или замещения) объекта.

3. Определение прибыли проекта девелопмента (прибыли предпринимателя) и добавление ее к сумме затрат - с получением величины рыночной стоимости улучшений как новых.

4. Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания улучшений, расчет рыночной стоимости улучшений путем вычитания этих потерь из рыночной стоимости улучшений как новых.

5. Добавление к рыночной стоимости улучшений рыночной стоимости права застройки земли.

Оценка участка земли

Право собственности на участок лучше определять методом сравнительного анализа сделок. Если земля находится в аренде или в собственности, но нет рыночных данных о сделках, то можно использовать значение стоимости, найденное при выборе варианта НЭИ земли методом предполагаемого использования (стоимость в варианте НЭИ).

Метод сравнения продаж

Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в приложении № ___. Таблица ниже включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

Таблица 7.1 – Корректировки для сопоставимых продаж участков земли

Аналоги	ОА1	………	ОАn
Источник информации
Адрес
Цена предложения, руб.
Площадь земельного участка, кв.м
Цена 1 кв.м земельного участка, руб.
Скидка на торг, %
Цена земельного участка без скидки на торг, руб. за 1 кв. м
Права на земельный участок
Корректировка
Обременения
Корректировка
Категория
Местоположение
Корректировка
Физические характеристики
И т.д.
Общая корректировка
Субъективный вес
Скорректированная цена земельного участка , руб. за 1 кв.м

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

При необходимости согласование полученных значений стоимости земельного участка методом предполагаемого использования и методом сравнения продаж.

Согласование значений стоимости земельного участка представлено в таблице ниже

 

Таблица 7.2 – Согласование значений стоимости земельного участка

Метод	Стоимость, руб.	Субъективный вес
Предполагаемого использования
Сравнения продаж

Источник:

 

Таким образом, стоимость земельного участка, расположенного по адресу …. составит (округлённо) ____ млн. руб.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы основан на сравнении затрат на создание единицы площади или единицы объема объекта оценки с затратами на создание единицы площади или единицы объема аналогичного типового строения. В результате корректировки затрат для типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина затрат на создание улучшений объекта оценки.

В качестве аналога использован объект ...(сведения об объекте-аналоге, дата определения затрат на его создание, источник данных).

Результаты расчёта представлены в таблице.

 

Таблица 7.3. – Расчёт затрат на воспроизводство оцениваемого здания методом сравнительной единицы

Показатель	Значение	Источник
Затраты на единицу площади базового объекта, (руб.,)/м2
Затраты на единицу объема базового объекта, (руб.,)/м3
Площадь оцениваемого объекта, м2
Объем оцениваемого объекта, м3
Затраты на создание оцениваемого объекта, (руб.,)
Корректировки на особенности оцениваемого здания
Затраты воспроизводства оцениваемого здания, (руб., )

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник:

 

 

Индексный метод

Сметная стоимость строительства и общеплощадочных работ может быть определена индексным методом с использованием сборника укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест. В таблице ниже приведена необходимая информация здании, выбранном в качестве объекта-аналога.

 

Таблица 7.4 –Характеристика здания, выбранного в качестве аналога по Ко-Инвест

Номер таблицы в сборнике Ко-Инвест
Площадь аналога, кв. м
Конструктивная система аналога
Общая стоимость аналога в ценах 2008, руб. за куб.м
Подземная часть, включая фундамент, руб. за куб.м
Каркас, руб. за куб.м
Стены наружные, руб. за куб.м
Внутренние стены, руб. за куб.м
Перекрытия, руб. за куб.м
Кровля, руб. за куб.м
Окна, руб. за куб.м
Полы, руб. за куб.м
Отделка потолков, руб. за куб.м
Прочие конструкции, руб. за куб.м
Спец. конструкции, руб. за куб.м
Отопление, руб. за куб.м
Водоснабжение, руб. за куб.м
Электроснабжение, руб. за куб.м
Слаботочные системы, руб. за куб.м
Прочие инженерные системы, руб. за куб.м
Высота потолков аналога, руб. за куб.м

Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.

Источник: Сборник Ко-Инвест.

Расчет сметной стоимости строительства индексным методом на основании сборников Ко-Инвест предполагает не только корректировку данных по объекту-аналогу до объекта оценки с использованием поправочных коэффициентов, указанных в сборнике Ко-Инвест «Название сборника», но индексацию приведенных данных по коэффициенту роста строительно-монтажных работ (СМР), публикуемых ежеквартально ООО «Ко-Инвест». Ниже в таблице приведены основные корректировки, выполненные при определении полной стоимости замещения оцениваемого здания.

Таблица 7.4 – Расчет затрат на замещение оцениваемого здания

Показатель	Значение
Корректировка на высоту, руб.
Корректировка на объем
Средние региональные индексы СМР (дата сборника), рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. (декабрь 1999г.)
Средние региональные индексы СМР (дата оценки), рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. (декабрь 1999г.)
Индекс 2011/2008
Регионально-климатический индекс
Предпроектные изыскания и проектирование
Сумма затрат на замещение оцениваемого здания на дату оценки, руб./м3

Источник: Сборник Ко-Инвест «Название сборника», 200_ г., Выпуск _ «Региональные индексы», ООО «Ко-Инвест», ________ 201_

Комментарии

Комментарии

Приведение стоимости, полученной с помощью укрупненных показателей, к уровню текущих цен осуществляется с помощью соответствующих индексов, а также с учетом принятого на момент оценки увеличения стоимости от накладных расходов, плановых накоплений, отчислений в соцстрах и т. д. Так как индексы удорожания работ и материалов различаются, необходимо учитывать отдельно удорожание для каждой из статей прямых затрат.

 

 

Таблица 7.5 – Расчёт затрат на строительно-монтажные работы (СМР)

Затраты на (СМР)	В ценах…г.	На дату оценки	Индекс цен в строит.
Всего, тыс. руб.
в том числе: заработная плата рабочих, %
стоимость материалов, %
эксплуатация машин, %

Источник:

 

Таблица 7.6 – Расчёт затрат на строительно-монтажные работы (СМР)

1. Затраты на СМР на дату оценки, (руб., $)
2. Накладные расходы, в % от (1) и в (руб., $)
3. Плановые накопления, в % от (1+2) и в (руб., $)
4. Резерв на непредвиденные расходы, (руб., $)
5. Отчисления в соцстрах, в % от заработной платы и в (руб., $)
Итого прямые издержки, (руб., $)
Косвенные затраты
Итого прямые затраты на замещение (воспроизво Дата: 2016-10-02, просмотров: 223. 12345678910Следующая ⇒ Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. © 2018 - 2024