Два главных критерия сопоставления национальных систем градостроительного зонирования — степень свободы административных органов в трактовке содержания прав, установленных нормативными правовыми актами градостроительного зонирования, и «технология» установления прав использования и изменения недвижимости — позволяют выявить основные отличия этих систем, не сосредоточиваясь на деталях частного характера.

Проводя сопоставление по первому критерию, легко обнаружить, что в части трактовки чиновниками содержания прав Россия сегодня весьма далека от развитых стран. Чиновникам предоставлена максимально возможная свобода. Первоисточник этой сомнительной свободы — отсутствие соответствующих нормативных правовых актов, где права использования недвижимости были бы сформулированы юридически корректным образом.

Проблема пределов для трактовки прав использования недвижимости имеет следующее происхождение. Эти права делятся на две группы: так называемые рутинные права и условные права. Рутинные права — относительно простые и ясные, они могут быть описаны юридически однозначно, поэтому практически не возникает проблем с их трактовкой и, соответственно, не может возникнуть ситуация, когда решение принимается «по усмотрению» чиновников. Однако далеко не всегда границы использования и изменения недвижимости могут быть описаны однозначно и непротиворечиво. Один и тот же вид использования недвижимости и в тех же параметрах может быть разрешен или не разрешен в зависимости от наличия или выполнения определенных условий. Применительно к таким заведомо неформализуемым условиям и возникают ситуации трактовки или дополнительных согласований. Эти ситуации разрешаются посредством процедур согласований с участием правообладателей недвижимости и общественности (публичные слушания), а также путем четкого разведения ответственности и сфер ведения между отдельными административными службами применительно к определенным аспектам решаемых задач.

Соотношение рутинных и условных прав подвержено цикличной динамике: периодически возрастает сфера распространения одних и, соответственно, сужается сфера действия других. Со временем в национальных системах градостроительного зонирования достигается определенный баланс. Однако нет оснований говорить о выраженной типологии, которая позволяла бы различать национальные системы градостроительного зонирования по данному критерию. Особняком в этом отношении стоит Великобритания, где значительные полномочия по трактовке ситуаций применительно к разработке и действию нормативных правовых актов градостроительного зонирования переданы министру окружающей среды.

Второй главный критерий сопоставления национальных систем градостроительного зонирования — «технология» установления прав использования и изменения недвижимости. Применительно к этому критерию достаточно определенно, но с некоторыми допущениями можно говорить о двух системах градостроительного зонирования — североамериканской и западноевропейской.

Североамериканский тип зонирования отличается следующим:

· органы местного самоуправления характеризуются высокой степенью самостоятельности в проведении и реализации градостроительного зонирования при недостаточной координации интересов и планов сопряженных муниципалитетов в части регионального развития;

· при планировании развития муниципалитетов акцент делается на декларировании проведения определенной политики по различным направлениям в форме стратегических планов социально-экономического развития; пространственные аспекты развития в форме генеральных планов имеют большей частью рекомендательное значение (за исключением некоторых штатов, где генпланам придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных правовых актов градостроительного зонирования);

· градостроительное зонирование муниципалитетов чаще всего производится в один этап — на всю территорию и по всем компонентам: виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков применительно ко всем выделенным территориальным зонам;

· планировочные проекты чаще всего разрабатываются в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки; они основываются на стандартах градостроительного зонирования и подразделения-межевания территории; в этих проектах могут предлагаться поправки к регламентам градостроительного зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.

Западноевропейской системы градостроительного зонирования, в чистом виде, естественно, не существует — имеются национальные системы, которые отличаются друг от друга. Обобщающий термин используется для того, чтобы показать общие для западноевропейских стран (прежде всего Германии и Франции) характеристики, отличные от характеристик системы, практикуемой, например, в США.

Особенности западноевропейского типа зонирования состоят в следующем:

· органы местного самоуправления характеризуются высокой степенью самостоятельности в проведении и реализации градостроительного зонирования при координации интересов сопряженных муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;

· на уровне муниципалитетов действует двустадийная система планировки; на первой стадии разрабатываются общие пространственные схемы-планы рекомендательного характера — директивные схемы (Франция) или планы использования территории (Германия), на второй стадии — местные юридические акты градостроительного зонирования — планы землепользования (Франция) или планы застройки (Германия);

· градостроительное зонирование муниципалитетов представлено совокупностью документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район; права по видам разрешенного использования и предельным параметрам строительного изменения недвижимости устанавливаются с высокой степенью детализации и конкретности.