В отечественном праве единственными вещными правами пользования чужим земельным участком (государственным и муниципальным) в течение почти двух десятилетий признавались права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования*(409). Они представляли собой некий компромисс между частной собственностью и обязательственными правами на земельный участок в условиях, когда земля в большей части находилась в государственной собственности, а земельный участок (в том числе по причинам и политического характера) не мог выступать объектом частной собственности. Поэтому данные права как правовые возможности пользования государственной землей без права отчуждения вполне подходили для реализации задач оформления землепользования гражданами и юридическими лицами в переходный для нашей страны период. С приватизацией земельных участков, продажей земель сельскохозяйственного назначения, "дачной амнистией", законодательным запретом земельным законодательством данных прав на будущее и предусмотренной необходимостью их переоформления ситуация изменилась коренным образом. Сегодня в нашей стране образовался рынок земельных участков, для которого недостаточно осуществления прав только на праве собственности и аренды, которые предлагает нам законодатель. Для наиболее эффективного использования земельных участков, безусловно, необходим выбор права землепользования. Поэтому Концепция развития гражданского законодательства РФ вполне справедливо закрепляет право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п. 6.2 разд. IV Концепции). При этом Концепция предлагает к внедрению вполне закономерные, вытекающие из современных реалий условия создания конструкции эмфитевзиса. В ней обозначаются его преимущества и отличия от пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые заключаются в возможности возмездного предоставления пользования земельным участком, находящимся в частной собственности.

Новым ЗК РФ 2001 г. эти права были серьезно ограничены: пожизненное наследуемое владение после 30 октября 2001 г. не предоставляется, постоянное (бессрочное) пользование предоставляется лишь ограниченному кругу субъектов (государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти местного самоуправления, религиозным организациям). У владельцев земли на данных правах есть возможность переоформить землю в собственность либо в аренду.

Важно заметить, что для внедрения права эмфитевзиса в отечественное право существуют исторические предпосылки, согласно которым в дореволюционной России достаточно долго действовало чиншевое право, которое предполагало наследуемое владение землей за выплату чинша*(410). Пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование землей имеют сходство с чиншевым правом (бессрочны, передаются по наследству, имеют широкое содержание - владение, пользование, передача в аренду и др.).

В свою очередь, дореволюционное чиншевое право строилось по образцу римской эмфитевтической аренды. По римскому праву государство, город, а потом и частные лица нередко сдавали свои земли за известный ежегодный оброк в наследственную и даже вечную аренду с тем правилом, что, пока оброк вносится, земля ни у самого арендатора, ни у его правопреемника отобрана быть не может. При предоставлении претором посессорных интердиктов (для арендатора - action in rem - иск, аналогичный rei vindication, против всех, включая собственника) это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь. Римский эмфитевзис представлял собой возможность долгосрочного пользования чужим земельным участком с правом отчуждения, обременения сервитутами и заклада. Устанавливался эмфитевзис только в отношении недвижимости на основании договора*(411).

Об эмфитевзисе как об оброчном владении велась дискуссия при разработке проектов Гражданского уложения и Вотчинного устава*(412). Чиншевые отношения были весьма распространены в западной России и в Новороссийском крае. Чиншевое владение выступало в различных формах в зависимости от местности: "хизанское владение на Кавказе, чинш в Западных губерниях, эмфитевзис в Бессарабии, право поземельного или постоянного оброка в Прибалтийских губерниях"*(413). Особенно окрепло чиншевое пользование в конце XVIII в., и с присоединением к России части Царства Польского русское правительство обеспечило жителям этих мест неприкосновенность их имущественных прав.

Отношение к чиншевому владению в дореволюционном праве было неоднозначным. Так, Положение от 9 июня 1886 г. о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских признавало возникновение до 1876 г. чиншевого пользования. При этом названный акт запрещал установление чиншевого права с 1876 г. В течение трех лет (до 1879 г.) чиншевикам и собственникам предлагалось добровольно согласиться с прекращением чиншевого пользования посредством выкупа собственником чиншевого права; приобретения чиншевиком в собственность земельного участка; замены чиншевого пользования арендою. Как отмечают современники этого закона, в действительности он не устранил чиншевое право, так как не запретил возникновение чиншевого пользования в городах, а возможность установления чиншевого права в Новороссийском праве косвенно была признана Сенатом*(414).

В цивилистической доктрине того периода существовали два противоположных подхода относительно права эмфитевзиса, согласно которым одни рассматривали его как возможный вариант развития землепользования, другие, напротив, высказывались за ликвидацию данного института. В частности, А.М. Гуляев полагал, что "экономические удобства этого типа землевладения представляются удобствами только относительными: лучше иметь хотя бы клочок земли на чиншевом праве, чем не иметь ее вовсе; но еще лучше иметь землю на праве собственности, что и осознается проектом, где предусматриваются способы превращения оброчного владения в право собственности, и наоборот"*(415). Сходных взглядов придерживался и другой дореволюционный ученый, Я.К. Городыский*(416).

В проекте Гражданского уложения в системе вотчинных прав в чужом имуществе право наследственного оброчного владения (иными словами, чиншевое владение) было определено как самостоятельное вотчинное право. Редакционная комиссия проекта привела большое количество доводов в его пользу. Поскольку они представляют интерес для нашего исследования, приведем их. По мнению авторов редакционной комиссии, наследственное оброчное владение:

1) заменяет для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельно земельные участки, право собственности;

2) предоставляет существенные выгоды по сравнению с приобретением земли в собственность, так как отдельный владелец, вместо единовременной затраты значительной суммы на покупную цену, сохраняет наличный капитал и впоследствии может употребить его на приобретение инвентаря, хозяйственное обзаведение, удобрение земли и др.;

3) имеет преимущество перед срочным наймом земли, так как это право бессрочно переходит по наследству, в связи с чем владелец, как и собственник, может спокойно делать затраты на улучшение земли.

Таким образом, руководствуясь конкретными практическими потребностями в дореволюционном праве, институт наследственного оброчного владения предполагался к введению в качестве самостоятельного вотчинного права наряду с другими правами - пользовладением, сервитутами, застройкой и вотчинными выдачами.