Актуальность вещного права застройки в отечественном праве

Проблема развития новых правовых форм пользования земельным участком для строительства сегодня как никогда актуальна для отечественного правопорядка. В результате высокой рыночной стоимости земли и в то же время - отсутствия в российском праве для граждан возможности приобретения земельного участка для строительства на ином, кроме права собственности, вещном праве возникла проблема недоступности земли под индивидуальное жилищное строительство*(360). Одним из вариантов ее разрешения отечественной доктриной и практикой*(361) предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного многим европейским и постсоциалистическим правопорядкам*(362), а также русскому дореволюционному и советскому праву до 1949 г.).

Думается, что предложения по моделированию вещного права застройки, представленные в Концепции развития гражданского законодательства РФ (п. 6.1-6.3 разд. IV), вполне востребованы отечественными социально-экономическими условиями. Их основное содержание сводится к следующему. Во-первых, право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет); отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным (плата определяется соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом). Во-вторых, право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации. В-третьих, после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

Разумеется, что Концепция обозначила лишь наиболее важные положения вещного права застройки, в связи с чем ряд элементов будущего механизма правового регулирования застройки нуждается в дальнейшем осмыслении и конструировании.

При разработке правового механизма права застройки необходимо учитывать опыт зарубежных стран, русское дореволюционное право и, что особенно важно, современные потребности имущественного оборота, которые, конечно же, отличаются от условий, при которых принимались немецкий и австрийский нормативные акты о застройке (как известно, немецкое положение о застройке было принято еще в 1919 г., а австрийский закон о застройке - в 1912 г.).

Понятие, сущность, содержание данного института вырабатывалось с развитием цивилистических представлений о вещном праве пользования землей: начиная с римского superficies, преобразованного в дальнейшем пандектным учением в Erbbaurecht, до современных разнообразных вещных прав застройки (в том числе и для строительства промышленных и социальных объектов). Причем ряд особенностей права застройки сформировался под влиянием конкретных исторических (а вместе с тем политических и экономических) обстоятельств развития национальных правопорядков. В связи с этим важно обращение к генезису данного института.

Генезис права застройки

Первоначально в Риме superficies (право наследственной застройки чужого земельного участка) рассматривался как долгосрочная аренда зданий на чужой земле. С предоставлением претором суперфициару вещных исков (сначала interdictum de superficie, а затем action in factum, аналогичный rei vindicаtio) в защиту его пользования домом и землей суперфиций приобрел характер вещного права*(363). По римскому воззрению суперфиций представлял вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или какое-либо иное сооружение, которое давало возможность передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). В силу принципа superficies solo cedit*(364) дом, построенный на чужом земельном участке, есть составная часть почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли*(365). Суперфициарий получал лишь владение правом juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносил право на чужую вещь; собственность же как право он не мог переносить*(366).

В дальнейшем римский суперфиций стал образцом при формировании института права застройки многих европейских правопорядков (в Германии в виде das Erbbaurecht, в Австрии и Швейцарии - das Baurecht), а его теоретическая модель была построена благодаря германской пандектистике*(367).

Предпосылкой обращения пандектистами к данному римскому институту выступила востребованность в средневековой Германии в период рецепции института "городской домашней ссуды", известной как stadtlische Hausleiche, которая являлась передающимся по наследству правом в застроенном земельном участке за годовой процент (Wortzins). В старонемецком праве существовали и другие наследственные права пользования чужой землей под застройку, обозначаемые как Platzrecht (право места), Zimmerrecht (право комнаты), Bodenzinsrecht (право арендной платы), Kellerrecht (право подвала), которые после принятия BGB 1896 г. объединялись под единое название Erbbaurecht и на них было распространено правовое регулирование § 1012-1019 BGB. По замечанию немецких ученых, из этих прав на землю вырос в дальнейшем немецкий институт наследственного права застройки Erbbaurecht*(368). Создание конструкции Erbbaurecht пандектистикой осуществлялось не путем переноса римского superficies, а приспособлением к существующим в немецком правопорядке институтов, в связи с чем созданная категория пандектного права Erbbaurecht, в отличие от римского superficies, приобрела большие особенности*(369). В частности, в пандектном праве произошло расширение сферы использования права застройки за счет объектного состава*(370); признание сооружения существенной составной частью права застройки (а не собственностью владельца земли); придание публичного характера путем необходимости регистрации в Поземельной книге.

Дальнейшее развитие право застройки получило в связи с проводимой в Германии земельной реформой, а также в результате жилищного кризиса начала XX в. Высокая стоимость земель, возникшая в результате их спекуляции, и недоступность малообеспеченным слоям населения выявила несовершенство регулирования права застройки в BGB*(371), в связи с чем 15 января 1919 г. было принято специальное Положение - ErbbauVO, введенное в действие 22 января 1919 г.*(372) (с этого момента были отменены § 1012-1019 BGB).

В первое время после вступления в силу германского Положения о праве застройки земельные участки под застройку предоставлялись чаще всего государством, общинами и общественными учреждениями. Практическое значение данного института значительно повысилось после Второй мировой войны. Интересные данные приводятся в немецкой литературе. Уже спустя 20 лет после окончания войны, в 1967 г., количество зарегистрированных в Поземельной книге наследственного права застройки стремительно росло: в Баварии их было 30 278, в Гессене - 19 550. В качестве сравнения интересно отметить, что в то же время право собственности на квартиру или часть дома было зарегистрировано в Баварии 128 935, в Гессене - 23 526 случаях*(373).

В настоящее время в германской практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством он получает распространение в промышленном строительстве, а также в социальных целях (например, для строительства спортивных сооружений и т.п.)*(374).

По утверждению правоведов Германии, при выборе права будущего строительства право застройки, тем не менее, уступает праву собственности по различным причинам. В частности, одной из таких причин выступает страх сторон отношений по застройке перед широким по содержанию и длительным по сроку договором о застройке, в связи с тем, что со временем потребуется внесение изменений, что не всегда представляется возможным. По этой причине в 1974 г. была изменена редакция абз. 2 и 3 § 9 ErbbauVO, согласно которой предусмотрена возможность обеспечения вознаграждения вещным обременением (Erbbauzinsreallast) с оговоркой, приспосабливаемой к изменяющимся экономическим условиям (в том числе инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и т.п.)*(375).

В Австрии под влиянием пандектного учения был принят специальный закон о праве застройки от 26 апреля 1912 г. (Baurechtsgesetz, BauRG)*(376). По австрийскому закону право застройки длительное время могло предоставляться только на земельные участки, принадлежащие общине и церквям (§ 2 Закона Австрии о праве застройки). С отменой в 1990 г. данного правила право застройки приобрело большое практическое значение*(377).

Специальные статьи о праве застройки введены в ZGB 1907 г. Однако, в отличие от немецкого и австрийского права, швейцарское право застройки отнесено к разновидности сервитутов (ст. 674, 675, 779 - ст. 779/40). Нельзя не заметить того, что по своему содержанию швейцарский институт права застройки весьма схож с немецким и австрийским (по основаниям возникновения и прекращения, содержанию договора)*(378). Швейцарские правоведы отмечают, что первоначально такой сервитут возник из-за необходимости застройки соседнего земельного участка (при недостаточности размера собственного участка под застройку, например, для гаража) (так называемая малая застройка) и рассматривался как вещный сервитут. В настоящее время возможно установление права застройки как разновидности сервитута и для многоэтажного строительства, причем в данном случае сервитут чаще всего рассматривается как личный. Швейцарский сервитут застройки имеет исключения из общего правила регулирования сервитутов. В частности, он ограничен сроком (до 100 лет), отчуждаем и передаваем по наследству (ст. 779/400 ZGB)*(379).

Следует обратить внимание на то, что право застройки в качестве самостоятельного вещного права не нашло закрепления во французском Гражданском кодексе. Руководствуясь провозглашенным буржуазной революцией принципом абсолютности права собственности, французский законодатель ограничился в Code Civil 1804 г. закреплением в системе вещных прав узуфрукта, сервитута и земельных повинностей. Право застройки рассматривается в качестве правомочия собственника на застройку земельного участка. В ст. 552 Code Civil установлено правило о том, что собственность на землю включает в себя собственность на все, что находится над и под землей. В то же время согласно ст. 518 Code Civil земельные участки и строения являются недвижимостью по своей природе, т.е. строение наряду с земельным участком признается объектом недвижимости*(380).

В настоящее время право застройки (droit de superficie) получило признание во французском праве в качестве самостоятельного права. Его правовое регулирование осуществляется Жилищно-коммунальным кодексом (Code de la constukction et de l'habitation)*(381).

Развитие права застройки в русском праве. В русском праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако востребованность охраны построек, возведенных на чужих участках, в отечественном правопорядке возникла гораздо ранее*(382). Несмотря на многочисленные попытки урегулировать проблему двух прав на земельные участки, случаи раздельных прав на земельные участок и строение являлись в русском дореволюционном праве распространенным явлением, которое в связи с серьезными социально-экономическими проблемами конца XIX-начала XX в. потребовало кардинального пересмотра. Основной предпосылкой специального правового регулирования права застройки выступило возникшее в тот период давление со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков*(383).

Под влиянием указанных обстоятельств 23 июня 1912 г. был принят Закон Российской Империи "О праве застройки". В законе под правом застройки понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог быть менее 36 лет и более 99 лет; застройщик имел право распоряжения правом застройки без согласия собственника, в том числе передавать по наследству. Собственник земли, в свою очередь, получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущества должника, а при просрочке в шесть месяцев - на право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.

Политические и социально-экономические изменения в правопорядке советской России востребовали институт застройки, в связи с чем он был закреплен в ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г. в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако существующее в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности, это право существенно отличалось от классического известного русскому и римскому праву iura in re aliena, прежде всего тем, что субъектами, предоставляющими землю под застройку, выступали, с одной стороны, коммунальные отделы и кооперативные объединения, а с другой - застройщики-граждане. Кроме того, по окончанию договора дом оставался у государства с компенсацией по цене, определяемой оценочной комиссией; законодательство не определяло правовой режим строения как недвижимого имущества*(384). Данное право утратило силу в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов"*(385), на основании которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.*(386) были внесены соответствующие изменения в российское законодательство (утратили силу ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г. о праве застройки).

В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Тем не менее в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.